부산지방법원 2026타경10228. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 제15층 제비-1501호로, 감정평가서상 현칭은 제102동 제1501호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정평가서도 공부상 오피스텔임을 확인하면서 실제 이용상황은 경매 진행 및 응찰 시 재확인하도록 적고 있습니다. 권리의 기준점은 2019년 10월 8일 우리은행 근저당권이며, 이후 임차권·압류·강제경매개시결정은 모두 이 기준보다 늦습니다.

임차인 임아영의 임대차계약일은 2022년 11월 3일, 전입·점유개시일은 2022년 11월 18일입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 약 3년 이상 늦으므로 대항력은 없습니다. 2024년 11월 4일 임차권등기가 마쳐졌지만 역시 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 산정돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수 0원

등기상 최초 소유자는 주식회사대동레미안이며 2019년 10월 7일 상호변경 후 주식회사디알종합건설로 표시가 변경됐습니다. 2019년 4월 24일 해운대농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권 90,600,000원입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 전입·점유, 배당요구 사실은 확인되지만 말소기준권리보다 후순위이므로 우리은행 근저당권보다 앞설 수는 없습니다. 특히 이 사건에서 중요한 결론은 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 추가로 인수하는 구조가 아니라는 점입니다. 최저가 162,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 역시 162,000,000원입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.35억’이 중요하다

이 단지 실거래 자료의 전체 평균은 195,714,285원이고, 최저매각가가 그 평균의 82.8%로 보입니다. 그러나 이 숫자만 보면 가격을 잘못 읽기 쉽습니다. 과거 2023~2024년의 200,000,000원·210,000,000원·220,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있기 때문입니다.

가격 판단에서는 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 한 건, 135,000,000원이고 최신 거래 역시 135,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -34.4%입니다. 따라서 신건 실질취득 162,000,000원은 최근 시세의 120.0%로, 최근 거래보다 27,000,000원 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

현재 회차 162,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 140,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 18,332,000원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔). 감정평가서도 공부상 용도는 오피스텔이라고 적고 있으며 실제 이용상황은 응찰 시 재확인을 요구합니다.
• 입지. 부산진구 부전동 부전초등학교 북동측 인근. 주변은 업무시설(오피스텔)과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물, 사용승인일 2019.04.05. 승강기·화재탐지 및 경보·도시가스 개별난방·기계식주차설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 15미터, 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 토지. 토지면적 1,994.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 공시지가 4,716,000원/㎡입니다.
• 환금성. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며, 제공 통계상 평균 유찰 1.0회·낙찰률 5.56%입니다. 최신 거래는 2026.06의 135,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 매수인 인수는 0원이지만 실질취득도 그대로 162,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원보다 높으므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 전체 평균 착시 배제. 전체 실거래 평균 195,714,285원과 비교하면 82.8%로 보이지만, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 최신 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 비교면적 재확인. 본건 대상면적은 27.9265㎡, 제공 실거래 표본은 32.25㎡입니다. 같은 단지라도 면적이 다르므로 응찰 전 본건과 직접 비교 가능한 면적·층의 거래를 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 명도 확인. 임아영의 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원이지만, 임차권등기가 존재하고 건물 전부를 주거로 사용한 기록이 있으므로 현재 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원문과 현재 상태를 확인해야 합니다.
• 현칭 확인. 공부상 제15층 제비-1501호이고 현칭은 제102동 제1501호입니다. 현장·집합건축물대장·호실 표기를 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원입니다. 가격 메리트는 신건보다 유찰 이후 구간에서 검토할 여지가 큽니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·이용상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2019.10.08 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 매수인 인수가 없다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 162,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 120.0%이고, 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 비교 실거래의 면적도 본건과 일치하지 않아 신건에서 공격적으로 가격을 올릴 근거가 약합니다.

전체 실거래 평균 195,714,285원이라는 과거 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 이 사건의 결론은 권리 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 신건 가격에는 메리트가 없고 유찰 이후 가격대에서 다시 판단하는 편이 합리적이라는 것입니다.