부산지방법원 2026타경10229. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 13층 비-1310호로, 현지 호칭은 102동 13층 1310호입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 현재 소유자는 상호변경을 거친 주식회사디알종합건설이고, 현재 말소기준권리는 2019.10.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다.
임차관계에서는 박주현의 임차권등기와 김태경의 현황조사상 전입이 확인되지만, 박주현의 주민등록일은 2020.02.28, 김태경의 전입일은 2025.08.13으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되고, 배당 분석상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 김태경의 보증금은 확인되지 않았으므로 배당요구·우선변제 여부 등은 매각물건명세서 원문과 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10229 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층 비-1310호 |
| 현지 호칭 | 102동 13층 1310호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 29.6274㎡ · 지상 19층 건물 내 13층 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2019.04.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
최초 2019.04.24 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정됐지만 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 박주현의 임차권등기, 부산진구 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태경 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.08.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.28 / 2020.02.17 | 60,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
박주현은 2020.02.17 임대차계약 및 확정일자, 2020.02.28 주민등록·점유개시, 보증금 60,000,000원으로 2024.07.26 임차권등기가 접수됐습니다. 그러나 주민등록일이 2019.10.08 말소기준권리보다 뒤이므로 이 사건에서는 대항력 없음으로 정리됩니다. 김태경 역시 2025.08.13 전입으로 말소기준권리 뒤입니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 점과 별개로 매수인에게 승계되는 대항력 보증금은 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 1.96억보다 ‘최근 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 면적 매칭 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 이 값에는 2023년과 2024년의 200,000,000원~220,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 2026.06 최신 거래가 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
신건 최저가 173,000,000원은 전체 평균만 놓고 보면 88.4% 수준이지만, 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 비교하면 128.1%입니다. 최신 거래 역시 135,000,000원이고 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 최근 시세 기준으로는 신건이 오히려 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,778,000원 |
신건 매각가 173,000,000원 가정 시 채권자 청구 합계 156,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 13,778,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 173,000,000원 | 0원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 138,400,000원 | 20,337,600원 | 39,662,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 110,720,000원 | 47,630,080원 | 12,369,920원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격 측면에서는 현재 신건 173,000,000원이 최근 시세 135,000,000원을 크게 웃도는 반면, 1회 유찰 시 매각가가 138,400,000원으로 최근 거래 수준에 가까워집니다. 현재 회차보다 유찰 이후가 가격 비교상 훨씬 중요한 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 19층 건물로 사용승인일은 2019.04.05입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규모·거래. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 면적 매칭 실거래 7건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 ‘비’동은 현지에서 ‘102동’으로 호칭됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 신건 최저가는 그 128.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%이므로 과거 200,000,000원~220,000,000원대 거래를 현재 가격 기준으로 그대로 적용하지 않는 것이 핵심입니다.
- 김태경 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 박주현 임차권등기 확인. 보증금 60,000,000원, 2020.02.28 주민등록으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 배당요구 접수일은 2024.07.26입니다.
- 민간임대주택등기 대조. 2022.05.18 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리관계를 원문 서류에서 확인하세요.
- 유찰 가격 비교. 현재 173,000,000원보다 1회 유찰 시 138,400,000원이 최근 거래 135,000,000원과 훨씬 가까운 구간입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 경고”
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2019.10.08 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 박주현과 김태경의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 정반대입니다. 전체 실거래 평균 195,714,285원만 보면 신건 173,000,000원이 낮아 보이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 128.1%이고 최근 추세도 -34.4%입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 안전하니 신건에서 바로 산다”가 아니라, 최근 시세와 유찰 후 가격을 비교해 접근할 사건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
