부산지방법원 2025타경5345. 부산 기장읍 청강리 89 제10층 제1002호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 주거형 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소되는 권리의 개수가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 신재욱의 보증금 200,000,000원입니다.
신재욱의 임대차계약일과 확정일자는 2021.05.04, 전입·점유개시는 2021.06.09입니다. 말소기준인 주식회사아이비케이저축은행 근저당은 2021.06.11 설정됐습니다. 따라서 신재욱은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5345 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 89 10층1002호 · 부산광역시 기장군 기장읍 차성동로20번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 주거형 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상11층 내 제10층 제1002호 |
| 소유자 | 주식회사성건건업 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 신재욱 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준 이후의 소유권이전청구권가등기, 기장군 압류, 국민건강보험공단 압류, 동래세무서 압류, 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 갑구 7번 가등기는 종류 확인이 필요하고, 국세·지방세 압류는 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서를 바꿀 수 있습니다.
② 임차인 — 배당 부족분은 매수인 인수
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신재욱 | 전유전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.06.09 | 2021.05.04 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 신재욱은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 기록돼 있습니다. 배당요구도 했고, 배당요구일은 2023.07.20입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려가는데 신건은 136.8%
시세 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 첼리투스의 최근 12개월 실거래 평균은 154,250,000원, 최신 거래는 2026.05 160,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군 비교 추세는 -19.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 68.05㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 68.05㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2025.06 | 68.05㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2025.06 | 68.05㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2025.03 | 68.05㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2025.02 | 68.05㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 2022.04 | 68.05㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 154,250,000원 |
전체 7건 평균은 170,428,571원이지만 2022.04의 260,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에서는 이를 그대로 기준으로 삼기 어렵습니다. 신건 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균의 136.8%입니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “경매 할인폭이 있다”고 표현할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 신재욱 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 주식회사아이비케이저축은행 근저당 | 150,000,000원 | 7,246,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신재욱 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 임차인 배당액이 줄 수 있고, 그 경우 미배당 보증금 잔액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 211,000,000원 | 200,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,800,000원 | 165,636,800원 | 34,363,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 135,040,000원 | 132,349,440원 | 67,650,560원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장종합사회복지관 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·연립주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·철도보호지구가 확인됩니다. 공시지가는 979,600원/㎡입니다.
- 건물. 2020.08.05 준공, 첼리투스 8세대입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 최근 실거래 표본도 많지 않은 데다, 현재 조회 거래의 면적이 비교대상 면적과 일치하지 않아 입찰 전 인근 주거형 오피스텔·근린시설의 개별 시세 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 계산. 현재 0원이라는 숫자만 보지 말고 실제 낙찰가별 임차인 배당액과 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 기장군·국민건강보험공단·동래세무서 관련 압류가 있어 조세채권의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 신재욱은 임차권자이자 강제경매 채권자로 등장합니다. 임대차계약서·전입세대확인·배당요구·임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 2022.04.12 소유권이전청구권가등기의 구체적인 성격을 원본 등기와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 조회 실거래는 68.05㎡이고 비교대상 면적은 81.48㎡로 일치하지 않습니다. 동일 면적·유사 이용상태의 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 가격만 보지 말고 각각 34,363,200원·67,650,560원의 임차보증금 인수 추정액을 반드시 더해 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건의 말소기준은 2021.06.11 주식회사아이비케이저축은행 근저당이지만, 임차인 신재욱은 그보다 앞선 2021.06.09 전입·점유와 2021.05.04 확정일자를 갖고 있습니다. 현재 신건 211,000,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제되어 인수가 0원이지만, 가격이 내려가면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
따라서 168,800,000원이나 135,040,000원이라는 유찰가만 놓고 최근 시세와 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 실질취득이 약 200,000,000원 보증금 수준에 머무릅니다. 그에 비해 최근 12개월 평균은 154,250,000원, 최신 거래는 160,000,000원이며 최근 추세도 -19.7%입니다. 권리도 단순하지 않고, 가격도 싸지 않습니다. 특히 당해세와 임차관계 확인까지 끝나기 전에는 보수적으로 보는 것이 맞는 사건입니다.
