부산지방법원 2026타경10230. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 10층 비-1002호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019.04.24 주식회사대동레미안 명의로 소유권보존된 뒤 2019.10.07 상호변경을 거쳐 현재 명칭으로 변경됐습니다. 최초 남부산농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.10.08 설정된 주식회사우리은행 근저당 90,600,000원입니다. 이후 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별도로 봐야 합니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가 158,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 한 건이고, 최저가는 이 최근 시세의 117.0%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -34.4%로 하락 방향입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1002호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 비-1002호 · 본건 대상면적 28.0837㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 사용승인일 2019.04.05 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (주식회사대동레미안에서 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권 90,600,000원입니다. 임차권자 하라영의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.12.06으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 본건 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다. 2024.12.02 부산진구 압류, 2025.03.13 국 압류, 2026.02.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하라영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.12.06 / 2022.12.06 점유개시 2022.12.29 · 배당요구 2024.07.15 | 없음 | 확인 필요 확정일자·배당요구 있음 | 없음 |
하라영의 전입은 2022.12.06으로 2019.10.08 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 보증금 60,000,000원이 존재하더라도 본건 자료상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 보증기관 승계나 대위 중복 임차인으로 표시된 내역도 없어, 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최신 1.35억, 현재 최저가는 117%
대동레미안센트럴시티의 비교 실거래는 7건입니다. 다만 본건 대상면적은 28.0837㎡이고 아래 거래 면적은 모두 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 과거 전체평균 195,714,285원을 현재 시세의 중심값으로 쓰기보다, 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원, 그리고 -34.4%의 하락 추세를 우선해 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
표면적으로 최저가 158,000,000원은 전체 거래 평균 195,714,285원의 80.7%이지만, 그 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최신인 2026.06 거래는 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 117.0%이므로 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 점수를 높일 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,600,000원 | 90,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,388,000원 |
현재 회차 158,000,000원 가정에서는 채권자 청구 150,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 4,388,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 업무시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1·2호선 서면역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용. 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물·설비. 지하3층·지상19층 철근콘크리트구조이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 기계식 주차장, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 주상용 건부지로 이용 중이며 서측 약 15미터, 북측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대, 사용승인일 2019.04.05입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 신건 158,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 135,000,000원의 117.0%입니다. 전체 평균 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 면적 차이 확인. 본건 대상면적 28.0837㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않습니다. 실제 동일면적·동일동·유사층 거래를 입찰 전 추가 대조할 필요가 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 하라영 보증금 60,000,000원, 전입·확정일자 2022.12.06, 배당요구 2024.07.15 내역과 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재가 확인되지 않았습니다.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당이고, 하라영 임차권은 그보다 뒤에 성립해 대항력이 없으며, 현재 시나리오에서 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 다른 이야기입니다. 신건 실질취득 158,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 117.0%이고, 최근 추세 역시 -34.4%입니다. 여기에 비교 실거래 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과할 수 있지만, 신건 가격은 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔로 정리됩니다.
