부산지방법원 2026타경10231. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 제12층 제B-1202호로, 감정평가상 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 2019년 사용승인된 지하 3층·지상 19층 건물이고, 대상 면적은 28.0837㎡입니다. 말소기준권리는 2019년 10월 8일 설정된 우리은행 근저당권 91,200,000원입니다.
현재 확인되는 임차권자는 최정인 1명입니다. 임대차계약일은 2022년 11월 15일, 확정일자는 2022년 11월 16일, 전입·점유개시는 2022년 12월 5일이며 보증금은 60,000,000원입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력은 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층 비-1202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상 면적 28.0837㎡ · 제12층 제B-1202호 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.08 우리은행 근저당권 · 채권최고액 91,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 금전 인수는 0원
최초 2019년 4월 24일 설정됐던 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 같은 해 10월 8일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 부산진구 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 최정인의 임차권은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최정인 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.12.05 | 2022.11.16 | 대항력 없음 말소기준 후순위 승계 0원 |
등기에는 2022년 5월 18일 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 또한 공부상 동 표기 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다. 입찰 전에는 등기부와 매각물건명세서 원본의 표기 및 매각 후 말소 범위를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.35억’을 먼저 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 제공 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 2023~2024년의 200,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근인 2026년 6월 거래는 135,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -34.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 159,000,000원은 최신 거래 135,000,000원보다 24,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 117.8%입니다. 따라서 전체 실거래 평균 195,714,285원 대비로만 보면 낮아 보이더라도, 현재 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,026,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,774,000원 |
현재 회차 159,000,000원 가정에서는 제공된 채권 151,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 4,774,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 159,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 127,200,000원 | 26,580,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,760,000원 | 51,664,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 사용승인일은 2019.04.05입니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1·2호선 서면역과 2호선 부암역이 소재합니다.
- 도로. 서측으로 약 15m 내외 부전로, 북측으로 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 단지는 144세대이고, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자·이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰·공부·인근 유사물건을 기초로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최신 거래에 맞출 것. 현재 159,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 135,000,000원의 117.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 구간 가격 추세가 -34.4%이므로 과거 200,000,000원대 거래만 보고 응찰 상한을 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 면적 불일치 확인. 대상 면적 28.0837㎡와 제공 거래표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적 실거래를 입찰 전 추가 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 최정인의 보증금 60,000,000원, 전입 2022.12.05, 확정일자 2022.11.16, 임차권등기 2024.09.13을 명세서·등기부 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기 표시가 있으므로 매각 후 말소 및 관련 사항을 원본 서류에서 확인하세요.
- 호칭 확인. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’으로 기재돼 있으므로 현장과 공부의 동·호수 표시를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부구조·이용상황을 응찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “최근 시세 117.8%”가 더 중요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권이고, 최정인의 전입·점유는 2022.12.05로 후순위입니다. 보증금은 60,000,000원이지만 대항력이 없고 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 신건 가격 159,000,000원을 실질취득액으로 놓고 보면 상황이 달라집니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원으로, 현재 가격이 117.8%에 이릅니다. 최근 추세도 -34.4%이며, 제공 실거래의 면적도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 과거 전체 평균 195,714,285원만 보면 할인처럼 보일 수 있지만 하락장 보정을 하면 신건은 최근 가격보다 높은 구간입니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만 가격 매력도도 낮은 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
