부산지방법원 2026타경10232. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 5층 비-502호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 최초 소유자는 주식회사대동레미안이고, 2019.10.07 상호변경을 거쳐 현재 등기명의는 주식회사디알종합건설입니다. 본건 공부상 ‘비’는 현칭 102동으로 표시됩니다.
권리구조에서는 2019.04.24 남부산농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2019.10.08 설정된 우리은행 채권최고액 89,400,000원 근저당권입니다. 이후 손위지의 임차권등기, 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류가 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 비-502호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 28.0837㎡ · 19층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차권, 금전 인수 0원
말소기준권리는 2019.10.08 우리은행 근저당권입니다. 임차인 손위지의 계약일은 2021.06.09, 확정일자는 2021.06.15, 전입 및 점유개시는 2021.07.06이며 임차권등기는 2024.08.09입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있고, 배당요구도 접수돼 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손위지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2021.07.06 | 2021.06.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 손위지의 보증금 60,000,000원을 별도 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 최저가가 높다
대동레미안센트럴시티의 실거래 자료는 총 7건입니다. 다만 실거래 표본은 32.25㎡이고 본건 대상 면적은 28.0837㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 동일 단지의 방향성을 보는 참고값으로 해석하는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 과거의 200,000,000원대 및 220,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 그 거래가 바로 2026.06의 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -34.4%입니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%입니다. 현재 물건은 아직 0회 유찰인 신건이므로, 권리상 안전하다는 이유만으로 현재 최저가에 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 89,400,000원 | 89,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 59,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 149,400,000원 중 149,072,000원이 배당되고, 미배당액은 328,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 328,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 30,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 54,271,040원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 주상용 건물, 관공서 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1·2호선 서면역이 위치해 제반 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물이며 위생·소화전·승강기·공동현관문·주차타워·가스난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 폭 15m, 북측 폭 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 내용이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,994.2㎡, 공시지가 4,716,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지는 144세대, 사용승인일은 2019.04.05입니다. 최근 12개월 실거래가 1건이고 비교 면적도 본건과 일치하지 않아 환금성과 가격 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%이므로 과거 200,000,000원대 거래를 현재 가격의 직접 근거로 쓰는 것은 경계해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 대상 면적 28.0837㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않습니다. 실제 동일 면적·층·상태 비교가 필요합니다.
- 임차권 원본 확인. 손위지의 전입·점유개시 2021.07.06, 확정일자 2021.06.15, 임차권등기 2024.08.09 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 방식으로 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 시나리오이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 무난하지만 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권이고, 임차인 손위지의 전입은 2021.07.06으로 뒤에 있어 대항력 없음입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 최저가이자 실질취득액 152,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 112.6%입니다. 최근 추세도 -34.4%이고, 시세 표본 면적 역시 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 과거 전체 평균이 높다는 이유로 신건에 가격 가점을 주기보다는, 권리는 무난하되 가격은 보류하는 판단이 데이터에 더 부합합니다.
