창원지방법원 2025타경30372. 사천시 용현면 온정리 464 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 창고 등, 2층·3층 단독주택 등으로 조사됐고, 토지는 413.0㎡의 대지입니다. 현 회차 최저매각가는 242,782,000원으로 감정가의 64% 수준입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준은 2022.11.01 사천수산업협동조합 근저당권이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
주의할 지점은 ‘권리’보다 물건 성격과 환금성입니다. 본건은 온정마을회관 서측 인근의 순수 농촌지대에 위치하고, 단독주택·전·답의 농경지가 혼재한 환경입니다. 여기에 계획관리지역이면서 개발행위허가제한지역, 토지거래계약에관한허가구역, 문화재보호구역 관련 제한이 함께 표시됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 되팔기 쉬운 물건이라고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 온정리 464 |
| 물건종류 / 토지 | 단독주택 + 토지 · 대지 413.0㎡ |
| 이용상태 | 1층: 창고 등 · 2층, 3층: 단독주택 등 |
| 소유자 | 박강록 |
| 감정가 / 최저가 | 379,347,240원 / 242,782,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박기진 / 30,138,082원 |
| 매각기일 | 2026.05.18 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
임차인 없음. 보증금·대항력·우선변제권으로 매수인이 떠안을 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.11.01 사천수산업협동조합 근저당권이고, 이후 신한카드·현대카드·롯데카드·삼성카드·박기진의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 및 점유 리스크
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 242,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,198,948원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 사천수산업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 사천수산업협동조합 | 260,000,000원 | 58,583,052원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,426,521원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,204,659원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,504,300원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,272,377원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 박기진 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 경매개시결정 · 박기진 | 30,138,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 242,782,000원 기준 채권 총액 532,545,939원 중 238,583,052원만 배당되고, 미배당은 293,962,887원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 242,782,000원 | 293,962,887원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 194,225,600원 | 341,839,497원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 155,380,480원 | 380,140,786원 | 0원 |
가격만 보면 현재 회차는 감정가 대비 64%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 “시세 대비 싸다”고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 실질취득은 최저가 + 인수 0원, 즉 현재 회차 기준 242,782,000원입니다. 이 금액이 농촌 단독주택·창고 이용상태, 제시외 증축, 토지이용 제한을 감안해 충분히 낮은지 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온정마을회관 서측 인근, 단독주택과 전·답의 농경지가 혼재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 경량철골구조, 일반목구조 아스팔트슁글지붕 지상 3층 건물이며, 위생 및 급·배수설비와 태양광전기 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 1층은 창고 등, 2층과 3층은 단독주택 등으로 조사됐습니다. 주거와 창고 기능이 섞인 물건입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 413.0㎡, 평지·부정형·세로한면(불) 접면입니다. 공시지가는 140,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 문화재보호구역 관련 구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없음으로 표시되나, 비고에는 구조·면적 상이 및 2023.11.23 증축 확인 필요가 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 임차인 없음, 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본의 최종 변동을 확인하세요.
- 제시외 증축. 감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ 증축이 매각에 포함됩니다. 실제 면적, 구조, 사용승인·대장 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 태양광 설비. 지상 태양광전기 설비가 건물가격에 포함 평가됩니다. 소유관계·정상 작동·유지보수 상태를 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 개발행위허가제한지역, 문화재보호구역 관련 제한, 토지거래허가구역은 향후 이용·처분 계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 순수 농촌지대의 단독주택+창고형 물건은 아파트처럼 즉시 비교 가능한 매수층이 얇을 수 있습니다. 재매각 기간과 수리비를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리·명도. 임차인은 없지만 단독주택은 내부 상태, 잔존 동산, 시설 하자, 경계·마당·조경수 관리 문제가 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증”
이 사건의 권리분석 결론은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 보증금 승계도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 대비 64%까지 내려온 현 회차 가격 242,782,000원은 매력적으로 보일 수 있으나, 본건은 단독주택+토지이고 1층 창고·2~3층 주택 이용상태, 제시외 증축, 태양광 설비, 개발행위허가제한지역과 토지거래허가구역 등 검토할 변수가 많습니다. 권리는 합격, 가격은 현장과 이용계획을 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 물건입니다.
