부산지방법원 2026타경10233. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 17층 비-1706호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 말소기준은 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당권 94,200,000원입니다. 이후의 부산진구 압류, 김다현 임차권, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김다현의 주민등록일자는 2023.01.04.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저가 166,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 135,000,000원의 123.0%이고, 최신 거래 역시 2026.06. 135,000,000원입니다. 과거 전체 7건 평균 195,714,285원에는 200,000,000원·210,000,000원·220,000,000원대 거래가 섞여 있지만, 최근 추세는 -34.4%입니다. 이 물건은 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층 비-1706호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 중 |
| 감정평가 비교면적 | 28.1317㎡ · 실거래 비교표본 32.25㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,928,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기부상 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정됐으나 2019.10.08. 일부포기로 말소되었고, 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 94,200,000원입니다. 2022.05.18.에는 민간임대주택등기가 기재됐고, 2024.09.23. 김다현의 주택임차권 60,000,000원이 등기됐습니다. 다만 주민등록일자 2023.01.04.가 말소기준보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조이며, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김다현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2023.01.04 / 2022.12.06 배당요구 2024.09.23 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 0원 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티 실거래 표본은 32.25㎡이며, 본건 비교면적 28.1317㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 금액을 그대로 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최근 가격 방향은 분명합니다. 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 135,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
현재 최저가 166,000,000원은 전체 과거 평균 195,714,285원만 놓고 보면 84.8% 수준이지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 135,000,000원과 비교하면 123.0%입니다. 즉 현재 실질취득가가 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래도 135,000,000원이므로 “감정가보다 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 94,200,000원 | 94,200,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 66,928,632원 | 66,928,632원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,747,368원 |
현재 매각가 166,000,000원 가정에서는 채권자 청구가 모두 충족되고 소유자 잔여 1,747,368원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영 결과에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 166,000,000원 | 161,128,632원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 30,987,832원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 57,175,992원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 백화점과 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔이 형성된 도로변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 19층 건물의 17층이며, 승강기·기계식주차·도시가스·난방 등 설비가 되어 있습니다.
- 용도·규제. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건과 관련 공부 및 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 144세대, 2019.04.05. 사용승인 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원이 아니라 최신 거래 및 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 비교면적 28.1317㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 같은 단지 거래라도 직접 가격 비교에는 한계가 있습니다.
- 임차권 원본 확인. 김다현의 임차권은 대항력 없음으로 분석되지만, 확정일자·배당요구와 실제 배당순위는 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 점유상태와 내부 상태를 응찰 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 이후 효력과 행정상 정리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 부산진구 및 국 압류가 확인되는 만큼 당해세와 체납관리비 등 매각대금 외 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준 뒤 임차권과 압류가 정리되고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리분석은 비교적 명확합니다. 실제 임차인 김다현의 보증금은 60,000,000원이지만 주민등록일자가 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 문제는 가격입니다. 실질취득가 166,000,000원이 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 123.0%이고, 최근 가격 추세도 -34.4%입니다. 비교 실거래 면적이 본건과 다르다는 한계까지 감안하면 신건에서 가격 가점을 줄 근거는 더 약합니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보류. 유찰을 통해 최근 시세와의 괴리가 줄어드는지가 이 물건의 핵심입니다.
