부산지방법원 2026타경10234. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 19층 비-1904호, 현칭 102동 1904호로 표시되는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.10.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권 94,200,000원입니다. 그보다 앞선 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 이후의 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차관계는 단순히 “임차인이 없다”는 물건은 아닙니다. 승계·보증기관 중복신고가 아닌 실제 임차인 정보는 2명입니다. 다만 김민혜의 주민등록일자 2020.03.13과 이태규의 전입일자 2025.08.05는 모두 말소기준일 2019.10.08보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되며, 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층 비-1904호 · 현칭 102동 1904호 |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 대상 면적 28.1317㎡ · 지하3층 지상19층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 · 상호변경 전 주식회사대동레미안 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,938,632원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.08 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 94,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준보다 앞선 2019.04.24 해운대농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당이며, 이후 등재된 김민혜 임차권등기, 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태규 | 2025.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민혜 | 2020.03.13 | 60,000,000원 | 2020.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월·최신 거래’를 봐야 한다
대동레미안센트럴시티는 144세대, 사용승인일 2019.04.05입니다. 확인된 실거래는 32.25㎡ 거래이고 대상 면적은 28.1317㎡로 정확한 면적 일치는 아닙니다. 따라서 아래 거래를 동일 물건의 직접 비교가격으로 단정하기보다 최근 가격 방향을 보는 지표로 활용해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이고 현재 최저가는 그 평균의 85.3%입니다. 하지만 이 수치만 보면 판단을 잘못할 수 있습니다. 과거에는 220,000,000원 거래가 반복됐지만 최신 거래는 2026.06 135,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 최근 가격이 과거 구간보다 -34.4% 낮아진 하락 추세입니다.
따라서 현재 신건 최저가이자 실질취득액인 167,000,000원을 “전체 평균 195,714,285원보다 싸다”는 이유로 높게 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원과 비교하면 현재 가격은 123.7%로 오히려 최근 거래지표보다 높습니다. 신건에는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 94,200,000원 | 94,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 66,938,632원 | 66,938,632원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,723,368원 |
현재 회차 167,000,000원 가정에서는 위 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 2,723,368원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 167,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 133,600,000원 | 30,209,032원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 106,880,000원 | 56,554,952원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 이 사건의 임차인 권리판정상 그 부족액이 매수인에게 보증금 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 형성된 지역이며 주위환경과 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로·주차. 서측 약 15미터, 북측 약 7미터 도로에 접하고 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 거래 추세가 -34.4%이고 단지 경매 매각률은 5.56%입니다. 과거 고가 거래보다 최신 거래 135,000,000원을 우선해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 현재 가격이 낮다는 점만 보지 말고, 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원과 현재 실질취득 167,000,000원을 비교하세요.
- 면적 차이 확인. 대상 면적은 28.1317㎡인데 실거래 표본은 32.25㎡입니다. 같은 단지라도 정확한 면적 일치 사례가 아니므로 호실·면적별 가격 차이를 추가 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이태규의 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 전입일이 말소기준 이후여서 없음으로 판정돼 있지만, 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 김민혜 임차권등기. 보증금 60,000,000원, 확정일자 2020.02.18, 주민등록일자 2020.03.13, 배당요구일 2024.07.18입니다. 말소기준 이후 전입으로 매수인 인수는 0원으로 정리됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18 등기된 민간임대주택 관련 기재의 매각 후 효력과 정리 절차를 매각물건명세서·등기 원본으로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원이고 매수인 인수는 두 시나리오 모두 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납세금과 관리비 등 실제 부담 가능 항목을 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 보류”
이 사건은 임차인이 존재하지만 두 사람 모두 말소기준일 이후 전입으로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 편입니다. 그러나 가격은 정반대입니다. 현재 실질취득 167,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 123.7%이고, 최근 가격 추세도 -34.4%입니다.
과거 거래가 포함된 전체 평균 195,714,285원과 비교하면 현재 최저가가 85.3%로 보이지만, 그 수치만으로 등급을 높이거나 “저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 더욱이 대상 면적 28.1317㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 정확히 일치하지 않아 가격 판단에는 추가 보수성이 필요합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 최근 시세 이상. 현재 신건에서의 핵심은 권리보다 응찰가격입니다.
