부산지방법원 2025타경5426. 부산 기장군 장안읍 좌천리 195-4의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 284.1㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 근린생활시설인 신토지부동산·좌천노인복지센터와 화장실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이순필입니다.
권리의 기준점은 2021.11.19. 을구 14번 반여2,3동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,044,000,000원이고, 공동담보로 좌천리 195-4 토지가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 기장새마을금고 근저당 3건과 경매개시결정, 국·국민건강보험공단·기장군의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 코리아영농조합법인과 장미정은 각각 말소기준보다 앞선 2018.01.19., 2016.08.24. 전입으로 대항력이 인정되는 자료이고, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제 없이 보증금 5,000,000원과 10,000,000원을 전액 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 여기에 좌천노인복지센터는 1층 일부를 사용하는 것으로 조사됐지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5426 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 195-4 · 부산광역시 기장군 장안읍 좌천로 59 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 화장실 이용 |
| 토지 | 284.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 이순필 |
| 감정가 / 최저가 | 1,612,381,300원 / 1,612,381,300원 (신건) |
| 경매채권자 | 반여2,3동새마을금고 |
| 청구금액 | 810,164,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.11.19. 반여2,3동새마을금고의 채권최고액 1,044,000,000원 근저당입니다. 2010년부터 2019년 사이 장산새마을금고 명의로 설정됐던 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 2023년 이후 기장새마을금고 근저당 240,000,000원·360,000,000원·204,000,000원은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 확정 15,000,000원 + 미상 위험
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 코리아영농조합법인 | 미상 | 2018.01.19 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 장미정 | 1층 | 2016.08.24 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 좌천노인복지센터 | 1층 일부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
확인된 임차·점유관계는 3건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 코리아영농조합법인과 장미정의 보증금은 합계 15,000,000원으로, 예상배당에서는 한 푼도 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 신건 최저가 1,612,381,300원에 취득할 경우 이 두 건만 반영한 최소 실질취득액은 1,627,381,300원입니다.
③ 실질취득·유찰 시나리오
이 사건은 확인된 두 대항력 임차관계의 보증금 15,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조이므로 낙찰가만 볼 것이 아니라 낙찰가 + 확정 인수액을 함께 봐야 합니다. 좌천노인복지센터의 미상 보증금은 아래 금액에 포함돼 있지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,612,381,300원 | 15,000,000원 | 1,627,381,300원 | 254,142,513원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,289,905,040원 | 15,000,000원 | 1,304,905,040원 | 573,394,010원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,031,924,032원 | 15,000,000원 | 1,046,924,032원 | 828,795,208원 |
확정 인수 15,000,000원은 세 회차 모두 동일합니다. 좌천노인복지센터의 보증금과 대항력 여부에 따라 실제 실질취득액은 위 금액보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,612,381,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,523,813원 |
| 인수 · 코리아영농조합법인 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장미정 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 반여2,3동새마을금고 | 1,044,000,000원 | 1,044,000,000원 |
| 3. 근저당 · 기장새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 근저당 · 기장새마을금고 | 360,000,000원 | 309,857,487원 |
| 5. 근저당 · 기장새마을금고 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,848,000,000원, 신건에서 채권자 예상배당 합계는 1,593,857,487원, 미배당은 254,142,513원입니다. 을구 18번 기장새마을금고 근저당부터 일부 미배당이 발생하고, 을구 19번 204,000,000원은 배당액이 0원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여도 0원입니다.
집행비용은 18,523,813원으로 반영돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 세금 우선배당이 발생하면 후순위 근저당의 실제 배당액은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 소재 좌천역(동해선) 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동해선 좌천역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설인 신토지부동산·좌천노인복지센터 및 화장실로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로와 접하고, 토지 자료상 중로한면입니다.
- 토지. 면적 284.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,581,000원/㎡입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 외벽은 벽돌 및 페인팅 마감, 내부는 벽지·실내 인테리어, 바닥은 장판·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생급·배수설비와 전기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장미정 계약 확인. 2016.08.24. 전입, 보증금 10,000,000원·월차임 500,000원으로 대항력이 확인됩니다. 인도 시 보증금 반환 관계를 반드시 반영해야 합니다.
- 코리아영농조합법인 계약 확인. 2018.01.19. 전입, 보증금 5,000,000원·월차임 300,000원이며 점유 부분은 미상입니다. 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 좌천노인복지센터 최우선 확인. 1층 일부 사용 사실 외에 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 계약서·사업자등록·점유개시일·보증금 확인 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 1,612,381,300원에 확정 인수 15,000,000원을 더한 최소 1,627,381,300원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국·국민건강보험공단·기장군 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순서와 후순위 미배당액이 달라집니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 근린생활시설이 일괄매각되는 사건이므로 토지·건물의 매각범위와 현황 이용관계를 함께 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 복수 점유관계가 존재하는 근린시설이므로 낙찰 후 점유자별 보증금 반환, 영업·사용 종료 및 인도 일정을 개별적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 대조해 임차관계와 세금 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 말소”보다 “선순위 임차 확인”이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 흐름이 단순합니다. 2021.11.19. 반여2,3동새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건을 인수 0원짜리 깨끗한 경매로 보면 안 됩니다.
장미정과 코리아영농조합법인은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 배당표상 보증금 합계 15,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 최소 실질취득액은 1,627,381,300원입니다. 여기에 좌천노인복지센터의 전입일과 보증금이 미상이라 추가 부담 가능성도 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “등기권리는 정리되지만 임차관계는 미완성”입니다. 특히 좌천노인복지센터의 계약관계를 확인해 추가 인수 위험을 닫는 것이 입찰 판단의 첫 번째 조건입니다. 말소기준은 합격, 임차관계는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 최저가보다 실제 점유·보증금 구조입니다.
