부산지방법원 2026타경10236. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 5층 비-503호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 공부상 ‘비’는 현칭 102동입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 감정가와 신건 최저가는 모두 154,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류, 신미라의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 비-503호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 19층 건물 내 5층 |
| 전용면적 | 27.5965㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 6,000,000,000원이지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당 90,000,000원입니다. 이후 압류·경매개시결정·임차권은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 인수는 없다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서진한 | 2025.12.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신미라 | 2020.02.27 / 2019.11.27 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 신미라는 2019.11.21. 임대차계약, 2019.11.27. 확정일자, 2020.02.27. 전입·점유개시, 보증금 60,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 그러나 전입일이 말소기준인 2019.10.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 서진한 역시 전입일 2025.12.30.로 말소기준 이후여서 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 1.35억, 신건은 1.54억
대동레미안센트럴시티의 확인된 실거래 7건은 135,000,000원부터 220,000,000원까지입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만 이 수치는 2023~2024년의 200,000,000원 이상 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근 거래는 2026.06. 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,044,000원 |
현재 신건 154,000,000원 가정에서는 우리은행 90,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사 60,000,000원이 전액 배당되고 1,044,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 154,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 29,324,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 98,560,000원 | 96,385,920원 | 53,614,080원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 123,200,000원, 2회 유찰 시 98,560,000원입니다. 배당 부족액은 각각 29,324,800원, 53,614,080원으로 커지지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 권리 측면에서는 유찰로 가격이 내려가더라도 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 단독·공동주택, 상업업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물이며 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비, 공동현관기, 도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 주상용 부지로, 서측 약 15m와 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다.
- 단지 지표. 144세대, 2019.04.05 준공. 경매 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 154,000,000원은 최근 거래 135,000,000원의 114.1%입니다. 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
- 면적 차이 반영. 본건은 27.5965㎡, 확인된 실거래는 32.25㎡입니다. 실거래 비교를 그대로 적용하지 말고 동일 면적·유사 호실 확인이 필요합니다.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 거래 추세가 -34.4%로 나타나므로 과거 2억원대 거래를 현재 시세의 직접 근거로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 서진한 점유 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 현장 점유 및 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 신미라 임차권. 보증금 60,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 당시 효력 및 관련 절차를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 부산진구 및 국의 압류가 확인되므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액은 매각물건명세서와 배당요구 내역으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준인 우리은행 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 신미라와 서진한 모두 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 인수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
문제는 가격입니다. 신건 실질취득액 154,000,000원은 최근 12개월 거래 135,000,000원의 114.1%이고, 최근 추세는 -34.4%입니다. 과거 거래를 섞은 전체 평균 195,714,285원만 보면 싸 보이지만, 최근성 기준으로는 정반대입니다. 게다가 실거래 전용 32.25㎡와 본건 27.5965㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 신건 가격은 보류”입니다. 권리상 할인 요인은 적지만, 가격 메리트는 최근 거래와 동일 면적 시세를 재확인한 뒤 판단해야 합니다.
