창원지방법원 2025타경30556. 진주시 호탄동 635-7의 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 현재 다가구주택으로 이용 중이고, 토지는 297.9㎡입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.02.06 사천농업협동조합 근저당권 527,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2022.09.05 한국도로공사 전세권 40,000,000원이 등기상 살아 있고, 다수의 임차인이 말소기준일보다 먼저 전입했습니다.
특히 매각물건명세서에는 을구 5~11번 임차권등기에 대해 보증금이 배당에서 전액 지급되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 235,728,000원 배당 가정에서는 김재완 보증금 중 13,372,192원이 미배당되고, 박영미 보증금 40,000,000원은 우선변제 없이 전액 인수로 계산되어 임차인 관련 인수액만 53,372,192원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 호탄동 635-7 · 경상남도 진주시 호탄길28번길 10-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 · 외벽 대리석 및 타일붙임 · 내벽 벽지 마감 · 샷시창 |
| 토지 | 297.9㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정재혁 (2024.02.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 981,789,600원 / 235,728,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현주 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 계단실 등은 건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
등기상 가장 중요한 선순위 권리는 한국도로공사의 201호 전세권 40,000,000원입니다. 2022.09.05 설정으로 말소기준 2024.02.06보다 앞서며, 자료상 매수인 인수로 판정되어 있습니다. 반면 2024.02.06 사천농업협동조합 근저당 이후의 현대카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 배당 후 잔액과 미상 보증금을 함께 봐야 한다
| 임차인 | 호실·범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현성 | 206호 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이다정 | 304호 | 2023.11.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박갑증 | 305호 | 2021.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조은정 | 402호 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영미 | 204호 | 2019.04.15 | 40,000,000원 | 有 | 無 | 40,000,000원 |
| 서선호 | 306호 | 2022.01.04 | 35,000,000원 | 有 | 有 | 현재가정 0원 |
| 주찬희 | 301호 | 2019.04.29 | 35,000,000원 | 有 | 有 | 현재가정 0원 |
| 조윤정 | 205호 | 2023.02.20 | 35,000,000원 | 有 | 有 | 현재가정 0원 |
| 최진우 | 401호 | 2022.02.15 | 35,000,000원 | 有 | 有 | 현재가정 0원 |
| 이현주 | 303호 | 2022.08.01 | 35,000,000원 | 有 | 有 | 현재가정 0원 |
| 정태준 | 403호 | 2023.01.16 | 35,000,000원 | 有 | 有 | 현재가정 0원 |
| 김재완 | 302호 | 2023.05.31 | 35,000,000원 | 有 | 有 | 13,372,192원 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
서선호·주찬희·조윤정·최진우·이현주·정태준·김재완의 임차권등기는 을구 5~11번으로, 등기 순위 자체는 말소기준 근저당 뒤에 있지만 각 임차인의 전입일과 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이들에 대해 전액 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,100,192원 |
| 1. 임차인 서선호 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 1. 임차인 주찬희 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 1. 임차인 조윤정 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 1. 임차인 최진우 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 1. 임차인 이현주 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 1. 임차인 정태준 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 1. 임차인 김재완 보증금 | 35,000,000원 | 21,627,808원 |
| 인수 · 박영미 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 한국도로공사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 사천농업협동조합 | 527,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,999,360원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이현주 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 김재완 보증금 부족분 13,372,192원과 박영미 보증금 40,000,000원을 합한 임차인 인수액은 53,372,192원입니다. 이 금액과 별도로 말소기준 전 한국도로공사 전세권 40,000,000원이 등기상 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 계산
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 선순위 전세권 | 확인 가능 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 235,728,000원 | 53,372,192원 | 40,000,000원 | 329,100,192원+ |
| 5회 유찰 시 | 165,009,600원 | 53,100,534원 | 40,000,000원 | 258,110,134원+ |
| 6회 유찰 시 | 115,506,720원 | 66,910,374원 | 40,000,000원 | 222,417,094원+ |
최저매각가는 감정가의 24.01%까지 내려와 있지만, 입찰자가 실제로 부담하는 금액은 낙찰가만이 아닙니다. 현재 회차에서는 확인 가능한 인수 부담을 더하면 329,100,192원 이상입니다. 5회·6회 유찰 시에도 임차인 미배당 인수액이 별도로 남거나 증가하므로 단순히 낙찰가 하락률만 보고 수익성을 계산하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국도로공사진주지사 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 위치와 대중교통 운행횟수를 고려한 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 297.9㎡, 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 공시지가는 893,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 모든 축종 제한 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 토지·건물을 일괄매각하며 제시외 건물과 옥상 계단실 등이 매각·평가에 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국도로공사 전세권 확인. 201호 전세권 40,000,000원이 말소기준보다 앞서고 등기상 매수인 인수로 판정되어 있습니다.
- 배당 후 임차보증금 잔액 계산. 현재 최저가 기준 임차인 인수액은 53,372,192원이며, 낙찰가가 달라지면 미배당 잔액도 달라집니다.
- 보증금 미상 선순위 전입자 확인. 박현성·이다정·박갑증은 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 가능액을 확정할 수 없습니다.
- 이현주 관계 확인. 303호 임차인과 경매개시결정 채권자의 이름이 동일하며 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
- 최저가와 실질취득을 분리하지 말 것. 현재 회차의 확인 가능 실질취득은 329,100,192원 이상이며, 미상 임차보증금은 별도입니다.
- 시세를 별도 검증할 것. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 유찰률만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “얼마를 실제로 떠안는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 981,789,600원에서 4회 유찰돼 최저가가 235,728,000원까지 떨어졌지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 한국도로공사 전세권 40,000,000원이 있고, 현재 배당 가정에서 임차인 미배당 인수액도 53,372,192원 발생합니다. 두 금액만 반영해도 실질취득은 329,100,192원 이상입니다.
더 중요한 것은 이 계산이 상한이 아니라는 점입니다. 박현성·이다정·박갑증처럼 말소기준 전에 전입했으나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 기사항전 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 추가 위험을 배제할 수 없습니다. 반면 최근 실거래 시세 비교 근거는 없어 329,100,192원이라는 실질취득액이 시장가격보다 낮다고도 말할 수 없습니다. 다회 유찰이라는 숫자보다 선순위 전세권, 미배당 임차보증금, 미상 임차관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
