부산지방법원 2026타경10237. 대동레미안센트럴시티 9층 비-907호는 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 공부상 동 표시는 ‘비’이고 현칭은 ‘102동’입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.10.08. 주식회사우리은행의 채권최고액 92,400,000원 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 그보다 앞선 명지농업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 노종근의 임대차는 2019.12.28 계약, 2020.01.12 점유개시, 2020.01.23 주민등록 및 확정일자 순으로 확인되며, 모두 말소기준일인 2019.10.08보다 뒤입니다. 따라서 이 사건에서 임차인은 대항력 없는 후순위 임차인이고, 2024.07.18 설정된 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계 임차인을 별도로 중복 계산할 대상은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층 비-907호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 19층 건물 내 9층 |
| 시세조회 대상면적 | 28.1317㎡ |
| 사용승인 | 2019.04.05 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 · 소유권보존 당시 주식회사대동레미안, 2019.10.11 상호변경 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 60,000,000원은 매수인 승계 대상이 아니다
말소기준은 2019.10.08 주식회사우리은행 근저당권입니다. 노종근의 주민등록일과 확정일자는 2020.01.23으로 말소기준보다 늦고, 임차권등기 역시 2024.07.18에 이뤄졌습니다. 등기자료상 대항력은 없으며, 매각 시 임차권등기는 소멸합니다. 이후의 부산진구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국세 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노종근 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2020.01.23 / 2020.01.23 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 135,000,000원’을 먼저 봐야 한다
대동레미안센트럴시티 거래자료는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 이 숫자만 보면 현재 최저가 151,000,000원이 전체 평균의 77.2%로 낮아 보입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 최근 흐름은 정반대입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 135,000,000원, 최신 거래도 2026.06의 135,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래보다 -34.4% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
현재 최저가 기준 실질취득액은 인수액이 없으므로 151,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 135,000,000원의 111.9%입니다. 즉 현재 회차를 최근 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 근거는 없습니다. 더욱이 본건 시세조회 대상면적은 28.1317㎡인데 거래 표본은 32.25㎡여서 면적도 일치하지 않습니다. 최근 135,000,000원이 본건보다 더 큰 면적의 거래라는 점까지 감안하면, 전체 평균 195,714,285원만 이용한 할인 판단은 특히 조심해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 55,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 151,000,000원 가정 시 채권 총액 152,400,000원 중 148,086,000원이 배당되고, 미배당액은 4,314,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구 60,000,000원 중 55,686,000원을 배당받는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·원룸·아파트·모텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철 1·2호선 서면역이 도보 약 4분 거리에 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물로 2019.04.05 사용승인됐으며, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·기계식 주차타워·공동현관·도시가스 개별난방 설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 환금성 지표. 단지는 144세대이며 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 5.56%입니다. 최근 거래 하락폭 -34.4%와 함께 가격 상한을 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득은 그 가격의 111.9%입니다.
- 면적 차이 확인. 본건 시세조회 대상면적은 28.1317㎡, 실거래 표본은 32.25㎡입니다. 같은 단지 거래라 해도 그대로 동일 면적 시세로 적용하면 안 됩니다.
- 임차권 명도 확인. 노종근 임차인은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부의 민간임대주택 표시와 매각 이후 적용 관계를 원문 기준으로 점검하세요.
- 세금 배당 변수. 부산진구 압류와 국세 압류가 등재되어 있으므로 당해세 등 실제 배당순위가 현재 배당 시뮬레이션과 달라질 가능성을 확인하세요.
- 유찰 가격과 하락장 분리. 1회 유찰가 120,800,000원, 2회 유찰가 96,640,000원은 현재보다 낮지만, 최근 추세 -34.4%와 면적 차이를 함께 보지 않으면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “현재 가격 매력”은 분리해서 봐야 한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08 주식회사우리은행 근저당이고, 임차인 노종근의 전입·확정일자는 2020.01.23으로 후순위입니다. 따라서 보증금 60,000,000원에도 불구하고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 기준 실질취득액 151,000,000원은 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 135,000,000원의 111.9%이고, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 195,714,285원만 보면 저렴해 보이지만, 하락장 보정 원칙을 적용하면 현 회차에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 게다가 비교 거래 면적 32.25㎡가 본건 조회 대상면적 28.1317㎡와 일치하지 않아 시세 판단에는 추가 안전마진이 필요합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 최근 시세 하락을 얼마나 보수적으로 입찰가에 반영하느냐입니다.
