부산지방법원 2026타경10238. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 5층 비-509호, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 2019.04.24. 소유권보존 당시 명칭은 주식회사대동레미안이었습니다. 2019.04.24. 남부산농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 96,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 이동건의 임대차계약은 2023.04.20., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.04.27.입니다. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 2024.08.23. 등기된 임차보증금 60,000,000원의 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 신건 165,000,000원에 취득한다고 가정한 실질취득액은 165,000,000원이며, 임차보증금을 추가로 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 비-509호 · 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 19층 건물 내 5층 |
| 대상 면적 | 29.848㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2019.04.05 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권·압류는 소멸
핵심은 시점입니다. 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당입니다. 임차인 이동건의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.04.27.로 뒤에 위치합니다. 따라서 이 임차인은 실제 임차인 1명이지만 대항력이 없고, 임차권등기 역시 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 2024.12.02. 부산진구 압류, 2026.02.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.16. 국의 압류도 모두 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이동건 실제 임차인 1명 | 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2023.04.27. 2023.04.27. | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시장은 과거 평균보다 훨씬 낮다
대동레미안센트럴시티 실거래 자료는 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 이 값에는 2023년과 2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 135,000,000원 |
현재 신건 최저가 165,000,000원은 전체 평균 195,714,285원의 84.3%이지만, 이 비율만 보면 시장을 잘못 읽을 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06.의 135,000,000원 1건이고, 최저가는 이 최근 시세의 122.2%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세 비교는 -34.4%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 회차를 “과거 평균보다 싸다”는 이유로 가격 가점할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,890,000원 |
현재 회차 165,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 156,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,890,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이지만 가격 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 26,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 52,678,400원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 132,000,000원, 2회 유찰 시 105,600,000원으로 내려갑니다. 이때 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 각각 33,352,000원과 7,321,600원으로 줄지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 두 경우 모두 0원입니다. 현재 신건 가격은 최근 거래보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 최신 거래 135,000,000원과 가까워지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물이며 사용승인일은 2019.04.05.입니다. 승강기·도시가스 난방·주차타워·화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 16m, 북측 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 속합니다.
- 토지. 공시지가 4,716,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 거래성. 단지 세대수는 144세대입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 최근 실거래 표본은 7건이며 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 실거래 평균 195,714,285원보다 2026.06. 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -34.4%입니다. 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 마세요.
- 임차권 원본 대조. 이동건의 임대차계약일 2023.04.20., 전입·점유·확정일 2023.04.27., 임차권등기 2024.08.23., 보증금 60,000,000원을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 등기된 민간임대주택 표시의 현재 등록상태와 매각 후 처리 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현황과 점유상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2019.10.08. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이동건의 전입·확정일은 2023.04.27.이므로 대항력이 없습니다. 임차권등기와 이후 압류·경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 가격을 평가할 때는 과거 평균을 버리고 최근 시장을 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 135,000,000원인데 신건 실질취득은 165,000,000원으로 최근 시세의 122.2%입니다. 추세도 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원의 84.3%라는 숫자만으로 저평가라고 결론내리면 안 됩니다. 권리는 정리되지만, 현재 회차 가격은 최근 시장보다 높다. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
