부산지방법원 2026타경10239. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 4층 비-410호로, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 이후의 압류·임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조재현의 임대차계약일은 2022.12.30., 점유개시는 2023.01.13., 주민등록일과 확정일자는 2023.01.16.입니다. 말소기준권리 2019.10.08.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 60,000,000원이고 임차권등기는 2024.11.08. 접수됐지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층 비-410호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 대상 면적 | 29.6274㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 현칭 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 조재현의 주민등록일 2023.01.16.은 그보다 뒤이므로 대항력이 없고, 이후 등기된 임차권도 매각으로 소멸합니다. 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 등기·임차인 구조상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조재현 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2023.01.16. / 2023.01.16. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조재현은 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금 60,000,000원은 별도 보증기관의 중복 임차신고로 합산되는 금액이 아니며, 본건에서는 임차인 1명의 보증금으로 봅니다. 배당요구는 2024.11.08. 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최신 거래’를 봐야 한다
대동레미안센트럴시티는 144호 규모이고 준공일은 2019.04.05.입니다. 가격 판단에서 전체 7건 평균 195,714,285원을 그대로 쓰면 2024년 이전의 200,000,000원~220,000,000원대 거래 영향으로 현재 체감시세가 부풀려질 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
최신 거래는 2026.06. 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 이 최근 시세의 119.3%입니다. 동시에 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 -34.4%입니다. 따라서 전체 평균 195,714,285원 대비 최저가가 82.3%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,946,000원 |
현재 회차 161,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 156,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,946,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 조정이 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 29,803,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 55,202,560원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 60,000,000원까지 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 배당액은 30,196,800원, 2회 유찰 시 4,797,440원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 4층 비-410호입니다.
- 도로. 서측 약 15미터 내외 도로와 북측 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%입니다. 실거래 추세도 -34.4%여서 현재 가격대의 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 최근 시세의 119.3%입니다. 인수 0원만 보고 현재 회차를 가격상 유리하다고 해석하면 안 됩니다.
- 임차인 확인. 조재현의 임차권은 대항력이 없고 매수인 인수도 0원이지만, 실제 점유·인도 상태는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 관련 공부와 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 공부상 표기 확인. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’으로 표시됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준권리보다 늦은 실제 임차인 1명의 임차권은 대항력이 없고, 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 현재 가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 135,000,000원이고 최근 거래 추세가 -34.4%인 상황에서 신건 최저가 161,000,000원은 최근 시세의 119.3%입니다. 전체 평균 195,714,285원보다 낮다는 이유만으로 할인 물건으로 볼 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 오피스텔입니다.
