부산지방법원 2026타경10240. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 18층 비-1803호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사대동레미안이고 2019년 주식회사디알종합건설로 상호가 변경됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당 92,400,000원입니다. 그보다 앞선 해운대농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 뒤에 설정된 박보람의 임차권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면의 핵심은 임차인입니다. 박보람의 임대차계약일은 2023.05.04., 주민등록과 점유개시는 2023.06.02.로 모두 2019.10.08. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 별도 중복신고도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 18층 비-1803호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 18층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 비고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
말소기준은 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 박보람 임차권은 2024.07.15. 등기됐고 전입·점유도 2023.06.02.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 1·2회 유찰 시 모두 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박보람 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2023.06.02 | 2023.05.04 | 2024.07.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
박보람의 보증금은 60,000,000원이고 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 그러나 말소기준 2019.10.08.보다 전입·점유가 늦으므로 매수인에게 보증금 반환채무가 넘어가는 대항력 인수형은 아닙니다. 따라서 이 사건의 실질취득액은 현재 최저가 165,000,000원이고 별도 임차보증금 인수액은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래 기준으로는 122.2%
가격 판단은 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다. 과거에는 200,000,000원, 210,000,000원, 220,000,000원대 거래가 있었지만 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원까지 내려왔고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,490,000원 |
현재 회차에서는 채권 합계 152,400,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 9,490,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 152,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 23,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 49,078,400원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 132,000,000원으로 내려가 최신 거래 135,000,000원과 가까워지고, 2회 유찰 시에는 105,600,000원이 됩니다. 중요한 점은 미배당액이 생겨도 박보람 임차인이 대항력을 갖는 구조가 아니므로 그 부족액이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되지 않는다는 것입니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 18층이며, 현상은 보통입니다. 승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비, 위생·급배수·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다. 서측 중로와 북측 소로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 가격을 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원과 -34.4% 하락 추세를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 경매 대상 기준 면적 27.5965㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 동일 타입·동일 면적의 추가 거래를 입찰 직전 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차권 원본 대조. 박보람의 보증금 60,000,000원, 전입·점유 2023.06.02., 확정일자 2023.05.04., 임차권등기 2024.07.15. 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 경매 후 법률관계가 실제 사용·임대 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 관리·점유 확인. 현장 점유 상태, 관리비, 내부 상태와 오피스텔 실제 사용 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 유형이 아닙니다. 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당이고 박보람의 전입·점유는 2023.06.02.로 뒤에 있어 대항력이 없으며, 현재부터 2회 유찰 시까지 시나리오상 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
하지만 가격은 권리와 별개로 봐야 합니다. 신건 165,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 135,000,000원의 122.2%이고 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 게다가 실거래 표본은 32.25㎡로 대상 기준 면적 27.5965㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에 가격 가점을 줄 수 없는 오피스텔입니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격과 최신 실거래를 다시 맞춰보는 접근이 더 보수적입니다.
