부산지방법원 2026타경10347. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 5층 비-505호입니다. 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정평가 현황은 주거용 이용입니다. 권리분석의 기준점은 2019.10.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권 91,200,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합의 6,000,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이후의 압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 박다은의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.03.26으로, 말소기준인 우리은행 근저당권 2019.10.08보다 늦습니다. 등기자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 보증금 60,000,000원을 매수인이 별도로 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 신건 기준 158,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 비-505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 대상면적 | 28.1317㎡ · 19층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2019.10.08 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 91,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2019.10.08 우리은행 근저당권입니다. 박다은의 전입·점유는 2020.03.26이고 임차권등기는 2024.04.25이므로 모두 그 뒤입니다. 등기자료에서도 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2024.12.02 부산진구 압류, 2026.03.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.07.27 국 압류 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 승계 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박다은 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2020.03.26 | 2024.04.15 | 2024.04.25 · 배당요구 있음 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
박다은의 보증금은 60,000,000원이지만, 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형이 아닙니다. 배당요구는 2024.04.25 접수되어 있고, 확정일자도 2024.04.15이나 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인 실질취득액은 최저가 158,000,000원 + 인수 0원 = 158,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티는 144세대, 사용승인일은 2019.04.05입니다. 다만 경매 대상면적은 28.1317㎡이고 아래 거래 표본은 32.25㎡이므로 정확히 같은 면적의 일대일 비교는 아닙니다. 그럼에도 최근 가격 방향을 확인하는 참고 자료로는 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
표면적으로는 전체 평균 195,714,285원 대비 최저가가 80.7%라 싸 보일 수 있습니다. 하지만 그 평균에는 2023년과 2024년의 200,000,000원~220,000,000원 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 둘 다 135,000,000원이고, 현재 최저가 158,000,000원은 그 수준의 117.0%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -34.4%이므로 현재 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,788,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 151,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 3,788,000원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 158,000,000원 | 151,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 27,369,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 52,295,680원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 내려가면 채권자의 미배당액은 늘지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 가격이 낮아지는 효과가 그대로 실질취득액 감소로 연결됩니다. 현재 회차의 문제는 권리가 아니라 158,000,000원이라는 시작 가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 오피스텔, 관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 서면역, 2호선 서면역·부암역이 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 5층이며 위생·급배수, 승강기, 소화, 도시가스 개별난방, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 12m 내외 도로와 북측 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 환금성. 144세대 단지이며 최근 거래가격은 135,000,000원까지 내려왔고, 최근 가격 추세가 -34.4%입니다. 경매 낙찰률도 5.56%로 가격 보수성이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 기준을 최신 거래로 잡기. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 경매 대상면적은 28.1317㎡이고 실거래 표본은 32.25㎡입니다. 같은 단지라도 면적 차이를 감안해 호별 가격을 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 박다은은 대항력 없음·승계 없음으로 분석되지만 임차권등기, 배당요구, 현재 점유상태는 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2024.12.02 부산진구 압류와 2026.07.27 국 압류가 존재하고, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 현재 신건 가격 경계. 실질취득 158,000,000원은 최근 시세 135,000,000원의 117.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 회차별 시나리오 확인. 1회 유찰 시 126,400,000원, 2회 유찰 시 101,120,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 지금 가격은 아니다”
이 사건의 권리구조는 생각보다 단순합니다. 말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권이고, 실제 임차인 박다은의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그 뒤라 대항력에 따른 보증금 승계가 없습니다. 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 실질취득액 158,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 117.0%이고, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원은 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래의 영향을 강하게 받으므로 현재 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다. 여기에 오피스텔이라는 용도, 비교 실거래의 면적 불일치, 단지 경매 낙찰률 5.56%까지 겹칩니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보수적. 현재 신건은 최근 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
