부산지방법원 2026타경10417. 부산 중구 보수동3가 ‘보수 에코팰리스’ 주건축물제1동 6층 604호 아파트입니다. 소유자 서은혜는 2021.01.21 매매를 원인으로 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 임차인 우희석의 주택임차권이 2024.12.23 등기됐습니다. 임차보증금은 240,000,000원, 전입·점유개시는 2022.12.12, 확정일자는 2022.10.20입니다.

데이터상 말소기준은 2026.03.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 우희석의 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이 되는 선순위 권리입니다. 실제 배당모형에서도 최저가 230,000,000원을 기준으로 집행비용 4,020,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 225,980,000원이 배당되고, 14,020,000원이 미배당으로 남는 것으로 계산됩니다.

하지만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 2026.06.16 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 우희석) 명의로 제출된 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겨 있습니다. 따라서 우희석에 한해서는 배당표상의 미배당액이 남더라도 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소

임차인 분석

실제 임차인은 1명이며, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 우희석입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.30억’으로 본다

이 사건은 확약서 반영 후 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 230,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 228,833,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 2026.06 240,000,000원입니다.

현재 실질취득 230,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%입니다. 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 반면 전체 12건 평균 228,833,333원과 비교하면 최저가는 100.5%로 전체 평균보다 약간 높습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 7.9% 높은 추세이므로, 오래된 거래가 섞인 전체 평균만으로 “비싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

배당모형 자체로는 임차보증금 240,000,000원 중 225,980,000원이 배당되고 14,020,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.06.16 확약서가 해당 임차인의 대항력·잔존 보증금 반환청구를 포기시키므로, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가서상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 보수 에코팰리스는 1개동 총 72세대로 구성됩니다.
• 입지. 부산광역시 중구 보수동3가 소재 보수초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분으로 기재돼 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 6층이며, 감정평가서에는 사용승인·신축일자 2022.07.17로 기재돼 있습니다.
• 도로. 서측 및 남동측으로 폭 약 30미터 및 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육 제한구역·가로구역별 최고높이 제한구역·상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 공시지가 3,893,000원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래 6건 평균은 237,500,000원이고 최근 거래군이 이전 거래군보다 7.9% 높은 흐름입니다. 다만 총 72세대 규모라 대단지와 같은 거래층을 기대하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026.06.16 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 직전까지 다시 확인하세요.
• 등기상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당모형은 14,020,000원 인수를 산출하지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 228,833,333원보다 최근 12개월 평균 237,500,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 신건 할인폭 점검. 현재 실질취득 230,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%로 소폭 낮지만 큰 할인은 아닙니다. 단지 경매 평균 유찰은 0.8회입니다.
• 현재 점유 상태 확인. 감정평가 과정에서는 이해관계인 부재 및 응답기피로 임대 여부를 현장에서 확인하지 못했다고 기재돼 있으므로 실제 인도 상태를 별도로 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 금액과 체납 관리비를 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약서 때문에 결론은 달라진다”

이 사건을 등기와 보증금 숫자만 보면 선순위 임차보증금 240,000,000원이 최저가 230,000,000원을 초과하고, 배당 후에도 14,020,000원이 남는 전형적인 인수형입니다. 하지만 2026.06.16 확약서가 우희석 임차인의 대항력과 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기시키고 임차권등기 말소까지 동의하도록 해, 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.

그 결과 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 230,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 237,500,000원의 96.8%이고 최신 거래 240,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 7.9% 높은 흐름이라는 점까지 감안하면 가격은 소폭 유리, 권리는 확약 확인을 전제로 양호한 사건입니다. 다만 할인폭이 크지는 않아 입찰의 승부처는 ‘확약서의 효력과 원문을 끝까지 확인하면서 얼마에 받을 것인가’에 있습니다.