부산지방법원 2025타경5703. 해운대구 중동 삼주아파트 4층 402호입니다. 등기상 현재 소유자는 한종훈이며, 2022.01.11. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2008.10.10. 주식회사한국스탠다드차타드제일은 근저당권 93,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당 70,200,000원·38,490,000원과 대구칠곡신용협동조합 근저당 180,000,000원, 그리고 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 등기만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있고, 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정해 평가했다고 되어 있습니다. 따라서 배당표상 인수 0원과 별개로 실제 점유관계는 현장 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5703 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 784-1 삼주아파트 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로446번길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 128.89㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상8층 중 4층 |
| 소유자 | 한종훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 860,000,000원 / 860,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구칠곡신용협동조합 / 152,984,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공시지가 | 2,681,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
② 재개발 — 이 물건의 실질적인 핵심 변수
매각물건명세서 비고에 따르면 이 아파트는 현재 중동5구역 재개발정비사업이 추진 중입니다. 해운대구 및 조합의 사실조회회신에 의하면 2025.08.27. 사업시행계획인가를 받았고, 현재는 관리처분계획 수립 중입니다.
분양신청 기간은 2025.11.19.~2025.12.29.이었고, 98A·112A·112B·84D·84B·84C·84F 순위로 분양신청이 완료된 것으로 기재돼 있습니다. 다만 분양신청 결과는 아직 미정이며 관리처분계획 인가 후 확정되는 구조입니다.
③ 실거래 비교 — 78.9%지만 표본 시점에 주의
동일 면적 128.89㎡의 확인 가능한 실거래 표본은 2021.08. 5층 1건이며, 거래금액은 1,090,000,000원입니다. 현재 최저매각가 860,000,000원은 이 거래금액의 78.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 128.89㎡ | 5 | 1,090,000,000원 |
숫자만 보면 감정가가 실거래보다 낮지만, 비교 가능한 거래가 2021.08.의 1건뿐입니다. 따라서 860,000,000원을 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기보다는, 재개발 진행 단계와 조합원 권리·의무를 포함한 현재 가치 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 860,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,000,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드제일은 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 70,200,000원 | 70,200,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 38,490,000원 | 38,490,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 대구칠곡신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 466,710,000원 |
860,000,000원 매각 가정에서 채권자 배당액은 382,290,000원, 소유자 잔여는 466,710,000원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 860,000,000원 | 382,290,000원 | 466,710,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 688,000,000원 | 382,290,000원 | 296,430,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 550,400,000원 | 382,290,000원 | 160,206,000원 | 0원 |
제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권자 총 청구액 382,290,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 입찰에서는 점유관계와 재개발조합상 부담을 별도로 확인해야 하므로, 배당표의 인수 0원만을 전체 취득비용 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백중학교 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상8층 건물 내 4층 402호로, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 약 7미터 내외 폭의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역이며 중로2류에 저촉됩니다. 토지면적은 1,973.0㎡입니다.
- 규모. 삼주아파트는 48세대, 사용승인 관련 기준일은 1992.02.01.로 제시돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부 확인도 되지 않았습니다. 실제 점유자와 전입관계를 다시 확인해야 합니다.
- 재개발조합 확인. 2025.08.27. 사업시행계획인가 후 현재 관리처분계획 수립 중입니다. 분양신청 결과와 조합원 지위 승계에 따른 권리·의무를 조합에 확인해야 합니다.
- 분양신청 상태 확인. 2025.11.19.~2025.12.29. 분양신청이 완료됐지만 결과는 관리처분계획 인가 후 확정됩니다.
- 가격 비교 주의. 확인 가능한 동일 면적 실거래는 2021.08. 1건, 1,090,000,000원입니다. 최저가 860,000,000원이 78.9%라고 해서 현재 시세 대비 할인율로 곧바로 해석하지 않아야 합니다.
- 배당과 실질비용 분리. 배당 시나리오상 인수액은 0원이지만, 재개발 조합원의 권리·의무에 따른 별도 부담 가능성은 배당표와 다른 문제입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·조합 자료를 입찰 전에 직접 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기와 배당만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2008.10.10. 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서상 임대관계가 미상이고 실제 내부 확인도 되지 않았습니다.
더 중요한 변수는 재개발입니다. 2025.08.27. 사업시행계획인가 후 관리처분계획 수립 중이고, 분양신청 결과는 아직 확정되지 않았습니다. 매수인은 조합원 지위를 승계할 수 있으나 그에 따른 권리·의무 부담도 있을 수 있습니다. 가격은 860,000,000원으로 2021.08. 실거래 1,090,000,000원의 78.9%이지만, 표본이 1건이고 시점도 다릅니다. 따라서 이 사건은 “권리는 비교적 단순, 가격은 추가 검증, 재개발 부담은 반드시 확인”으로 정리하는 것이 맞습니다.
