부산지방법원 2025타경5811. 해운대구 좌동 투모로우오피스텔 9층 928호입니다. 사건의 핵심은 등기부에 설정된 신도원 씨의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.07.24., 확정일자는 2021.08.05., 전입·점유개시는 2021.08.13.이고, 보증금은 99,500,000원입니다. 이후 2024.09.09. 임차권등기가 이루어졌고, 경매개시결정은 2025.09.09.입니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금으로 보증금을 전액 변제하지 못한 잔액이 매수인에게 이어지는 인수형 구조입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 변수가 하나 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.11. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 정확도 기준상 이 확약은 신도원 임차권에 적용되므로, 배당표상 룰 계산에서 남는 7,592,000원과 별개로 매수인이 실질적으로 떠안을 금액은 0원입니다. 확약 밖 별도의 임차인은 나타나지 않으므로 이 사건에서 추가 임차인 인수액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5811 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1475-2 투모로우오피스텔 9층 928호 · 도로명 부산광역시 해운대구 양운로 53 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층 / 지상 23층 · 본건 9층 928호 |
| 소유자 | 김정자 (2021.07.20. 소유권이전 · 거래가액 86,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,513,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약서
등기상 핵심은 을구 1번 신도원 임차권입니다. 보증금 99,500,000원, 전입 2021.08.13., 확정일자 2021.08.05.로 2025.09.09. 경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하며, 통상적인 계산이라면 배당으로 전액 변제되지 않은 금액은 매수인에게 남습니다. 다만 2026.05.11. 확약서가 이 임차인의 대항력 및 임차권등기 존속 위험을 해소하므로 본건의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신도원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 99,500,000원 | 2021.08.13. | 2021.08.05. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 회차별 취득구조 — 유찰돼도 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 94,000,000원 | 7,592,000원 | 0원 | 94,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 75,200,000원 | 26,053,600원 | 0원 | 75,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 60,160,000원 | 40,822,880원 | 0원 | 60,160,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 증가해 매수인 부담이 커지는 구조입니다. 하지만 본건은 신도원 임차권에 관한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있으므로, 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 확약 반영 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 신도원 보증금(우선변제) | 99,500,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,513,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 배당계산에서는 신도원 보증금 중 7,592,000원이 미배당됩니다. 다만 2026.05.11. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 105,513,985원은 이 배당표에서 0원 배당으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 23층이며 본건은 9층 928호입니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 장산역(부산2호선) 남측 인근으로, 업무시설(오피스텔)·공동주택·근린생활시설이 형성된 중심상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 장산역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남서측 약 10m, 남동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 토지는 평지·가로장방형이고 공시지가는 6,786,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 실제 매각절차에서 그대로 유효하게 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 보증금 전액 배당이 되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로, 낙찰 후 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수 구분. 신건 기준 배당표에는 7,592,000원 미배당이 남지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 마세요.
- 신청채권 미배당. 주택도시보증공사 청구액 105,513,985원은 현재 배당 시나리오에서 0원 배당으로 계산되어 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02.입니다. 매각기일 2026.09.07. 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — 선순위 임차권보다 중요한 것은 ‘확약의 효력’
표면만 보면 보증금 99,500,000원의 선순위 임차권이 감정가 94,000,000원보다 커서 인수 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제로 확약을 제외한 배당계산에서는 신건에서도 7,592,000원이 남고, 1회 유찰 시 26,053,600원, 2회 유찰 시 40,822,880원까지 미배당액이 커집니다.
하지만 이 사건은 2026.05.11. 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 신도원 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 현재 신건을 기준으로 하면 실질취득액은 최저매각가와 같은 94,000,000원입니다. 결국 이 물건의 권리분석 승부처는 “선순위 임차권이 있느냐”가 아니라 확약서가 낙찰 후 실제 말소까지 정확히 이어지는지 확인하는 것입니다.
