부산지방법원 2025타경5924. 수영구 광안동 더숲스카이뷰 2층 204호, 전용 27.32㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 구다윤·김동헌으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2021.12.10 매매를 원인으로 거래가 173,000,000원에 취득한 뒤 2022.01.28 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 2024.08.27 경기신용보증재단의 김동헌 지분 가압류가 말소기준인데, 그보다 앞선 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 존재한다는 점입니다.
이 임차권은 임대차계약 2020.12.24, 확정일자 2020.12.28, 점유개시 2021.01.13, 주민등록 2021.01.27의 선순위 구조입니다. 임차보증금은 160,000,000원이고 배당요구가 되어 있어 현재 매각가 203,000,000원에서는 전액 배당되는 계산이지만, 매각대금이 줄어 전액 변제가 되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘현재는 인수 0원’과 ‘유찰 후에도 인수 0원’이 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 168-6 더숲스카이뷰 2층 204호 · 수영로540번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 27.32㎡ · 지하1층 지상14층 중 2층 |
| 소유자 | 구다윤 2분의 1 · 김동헌 2분의 1 (거래가 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 192,688,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 세대수 | 2018.06.11 / 12세대 |
① 권리 흐름 — 현재 0원 인수지만 선순위 임차권은 살아 있다
말소기준권리는 2024.08.27 경기신용보증재단 가압류이고, 2025.10.02 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 말소기준보다 앞서 있어, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 명의 임차권 1건
임차인 현황에는 한국토지주택공사가 등재되어 있으나 보증기관으로 분류되어 있어 실제 거주 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명이고, 보증금 대위·승계 성격의 임차권 신고 1건을 별도로 관리해야 합니다. 보증금 역시 다른 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 명의 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택 전부 | 2021.01.27 | 2020.12.28 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
임차권등기 내용상 임대차계약일은 2020.12.24, 점유개시는 2021.01.13, 주민등록은 2021.01.27이며 확정일자는 2020.12.28입니다. 말소기준일 2024.08.27보다 앞서므로 대항력이 인정되는 선순위 임차권이고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제도 가능합니다.
③ 시세 비교 — 신건 203,000,000원은 최근 평균의 116.6%
더숲스카이뷰의 제공된 실거래는 6건이며, 최근 12개월 평균은 174,166,666원, 최신 거래는 2021.12의 185,000,000원입니다. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 116.6%이고 최신 거래가격도 상회합니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 27.32㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 27.32㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.12 | 26.62㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 26.62㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2021.11 | 27.32㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2021.07 | 26.62㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 174,166,666원 |
실거래 범위는 160,000,000원에서 188,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 203,000,000원은 이 범위의 최고 거래가보다도 높습니다. 다만 제공된 최신 거래가 2021.12이므로 현재 매각기일과 시간 차이가 크다는 점도 함께 감안해야 합니다. 그럼에도 주어진 실거래 자료만 놓고 보면 신건 가격에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 36,810,000원 | 36,810,000원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 | 192,688,218원 | 2,548,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사의 청구 192,688,218원 중 예상배당은 2,548,000원이며 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가를 같이 본다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 203,000,000원 | 0원 | 203,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 162,400,000원 | 673,600원 | 163,073,600원 |
| 2회 유찰 64% | 129,920,000원 | 32,698,880원 | 162,618,880원 |
현재 203,000,000원은 제공된 실거래 평균과 최신 거래보다 높아 가격 메리트가 없습니다. 반면 1회·2회 유찰 시에는 실질취득액이 각각 163,073,600원과 162,618,880원으로 내려갑니다. 특히 2회 유찰에서는 표면상 최저가가 129,920,000원까지 떨어져도 인수액 32,698,880원이 붙기 때문에, “1.29억에 산다”가 아니라 “실질 1.626억을 부담한다”고 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 부산도시철도 2호선 광안역 남측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장과 광안역·금련산역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,535,000원/㎡, 토지면적은 352.5㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 공동주택이고 제공된 최신 실거래가 2021.12에 머물러 있습니다. 단지 경매 통계도 평균 1.5회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성을 넉넉하게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재가를 싸다고 보지 말 것. 신건 203,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.6%입니다. 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 지표보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
- 유찰 후에는 실질취득액으로 비교. 1회 유찰 시 163,073,600원, 2회 유찰 시 162,618,880원이 실제 부담에 가까운 숫자입니다.
- 선순위 임차권 원본 대조. 한국토지주택공사 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 배당요구·배당표에서 실제 전액 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 포기서 적용 범위 확인. 2026.05.27 서울보증보험 제출 포기서는 서울보증보험에만 적용되므로, 한국토지주택공사 임차권까지 동일하게 소멸한다고 확대 해석하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대의 거래성 확인. 12세대 규모이고 제공된 실거래 최신 시점이 2021.12이므로, 주변 동일 용도·면적의 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 하지만 신건 가격도 매력 0에 가깝다”
이 물건은 한 문장으로 보면 현재 회차에서는 인수 0원, 유찰되면 인수 위험이 살아나는 선순위 임차권형 다세대입니다. 203,000,000원에 매각되면 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당돼 매수인이 떠안을 잔액이 없습니다. 그러나 그 안전성만 보고 신건에 응찰하기에는 가격이 높습니다. 제공된 최근 12개월 평균은 174,166,666원, 최신 거래는 185,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 평균의 116.6%입니다.
유찰이 진행되면 표면 최저가는 크게 내려가지만 동시에 미배당 임차보증금이 매수인 부담으로 이동합니다. 2회 유찰 시 낙찰가 129,920,000원만 보면 매우 낮아 보이지만, 인수액 32,698,880원을 합친 실질취득은 162,618,880원입니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 “최저가가 얼마까지 떨어졌나”가 아니라 “인수까지 합친 실질취득액이 얼마인가”입니다. 현재는 가격이 비싸고, 유찰 후에는 권리 계산이 더 중요해지는 구조입니다.
