부산지방법원 2025타경5935. 기장읍 시랑리 오시리아스위첸마티에 102동 22층 2206호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 숙박시설(생활숙박시설)로 확인됩니다. 소유자 조재홍은 2019.10.31 매매를 원인으로 거래가액 504,100,000원에 취득했고, 2022.04.29 소유권이전등기와 함께 태종대새마을금고에 채권최고액 568,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준입니다. 이후 기장군 압류, 태종대새마을금고의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 등기권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5935 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 102동 22층 2206호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 26층 중 22층 · 현상 양호 |
| 소유자 | 조재홍 · 거래가액 504,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 540,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 491,640,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.04.29 태종대새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 568,800,000원이고 채무자는 조재홍입니다. 이후 2025.06.13 기장군 압류, 2025.10.17 임의경매개시결정, 2026.06.11 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 2명, 대항력은 없음
현황조사와 매각물건명세서에는 홍태호·최혜리, 실제 점유자 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2022.06.02로 말소기준일 2022.04.29보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 두 사람은 각각 실제 점유자로 봅니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍태호 | 미상 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜리 | 미상 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 540,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,800,000원 |
| 2. 근저당 · 태종대새마을금고 | 568,800,000원 | 532,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 태종대새마을금고 근저당 채권최고액 대비 36,600,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 청구액 491,640,280원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 540,000,000원 | 532,200,000원 | 36,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 432,000,000원 | 425,280,000원 | 143,520,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 345,600,000원 | 339,961,600원 | 228,838,400원 | 0원 |
1회 유찰 시 신청채권 청구액 491,640,280원에 대한 시나리오 배당액은 425,280,000원, 2회 유찰 시에는 339,961,600원으로 낮아집니다. 그러나 이 부족액은 채권자 측 미회수액으로 나타나며, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 540,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어, 이 금액이 최근 시장가격 대비 높은지 낮은지를 직접 검증할 근거는 없습니다. 따라서 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 기장읍 당사리 소재 롯데프리미엄아울렛 동부산점 남동측 인근이며, 주변은 숙박시설·근린생활시설·대형 판매시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장과 동해선 오시리아역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 숙박시설(생활숙박시설)로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 26층 건물의 22층 2206호이며 현상은 양호합니다. 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·시스템 냉난방·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 20미터 내외, 동측·서측·북동측 약 15미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·관광단지이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 확인. 홍태호·최혜리 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) 이용상태를 함께 확인하고 실제 사용관계를 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 540,000,000원이 시장가보다 낮다는 근거가 없으므로 동일 건물·인근 유사 물건의 최신 거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산은 집행비용과 근저당 중심이며 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 명도. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 2명 확인되므로 낙찰 후 인도·퇴거 협의가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 별도 검증”
이 물건의 등기 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022.04.29 태종대새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 점유자 홍태호·최혜리도 2022.06.02 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
반면 가격과 점유 세부사항은 확인이 더 필요합니다. 현재는 신건 540,000,000원이고 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 유·불리를 평가하기 어렵습니다. 생활숙박시설이라는 이용상태, 점유자 2명의 보증금·확정일자·배당요구 여부까지 원본과 현장에서 확인한 뒤 가격을 결정하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 사건의 결론입니다.
