부산지방법원 2025타경5951. 해운대구 중동 1484-9 주건축물 제1동 5층 501호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 공부는 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 핵심은 2023.05.12. 설정된 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 143,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 압류·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김수범의 전입일은 2023.12.14.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.24. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 같은 김수범 명의로 2023.12.15. 전세금 85,000,000원의 전세권이 설정되어 있으나 역시 말소기준권리 뒤에 설정된 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5951 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1484-9 주건축물 1동 5층501호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 달맞이길117번다길 187 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 전용면적 | 79.54㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 · 사용승인일 2018.11.23 |
| 소유자 | 이한민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 140,331,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
2018.12.28. 이한민 명의 소유권보존과 함께 국제자산신탁주식회사로 신탁등기가 이뤄졌고, 2021.03.11. 신탁재산 귀속으로 다시 이한민에게 돌아왔습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 그 이후인 2023.05.12. 근저당권입니다. 2024.11.26. 해운대구 압류, 2025.05.20. 국민건강보험공단 압류, 2025.10.17. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있습니다.
2026.07.08.에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 말소기준 근저당 자체의 이전으로, 선순위 기준일이 새로 뒤로 밀리는 것이 아닙니다. 경매에서 판단해야 할 기준 시점은 계속 2023.05.12.입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수범 | 2023.12.14 | 미상 | 2025.11.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 3.12억 신건은 기준 시세의 104.0%
79.54㎡ 면적에서 확인되는 거래는 2021.12. 6층 300,000,000원 한 건입니다. 비교 시세 평균·최저·최고도 모두 300,000,000원이며, 현재 최저매각가 312,000,000원은 이 기준의 104.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 79.54㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 비교 평균 | 79.54㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
비교 가능한 거래가 한 건뿐이고 거래 시점도 2021.12.이므로 가격 판단의 표본은 제한적입니다. 그렇더라도 제공된 비교 기준만 놓고 보면 신건 최저가가 시세 기준보다 12,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김수범 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,832,000원 |
현재 회차 312,000,000원 가정에서는 채권 228,000,000원이 전액 배당되고 78,832,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 312,000,000원 | 228,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 249,600,000원 | 228,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 199,680,000원 | 196,084,480원 | 31,915,520원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 쪽에 31,915,520원의 미배당이 발생하지만, 이 물건의 계산상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 후순위 전세권의 미배당이 생긴다고 해서 대항력이 없는 임차인의 보증금이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동백초등학교 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 및 시내버스 정류소가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층, 사용승인일 2018.11.23이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 1,446,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 79.54㎡ 비교 거래는 1건이며, 확인 거래가는 300,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 312,000,000원이 비교 거래 300,000,000원보다 높으므로 현재 가격을 할인 매수로 보지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 김수범의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 전세권 확인. 전세금 85,000,000원의 후순위 전세권이 있고 배당요구가 접수돼 있습니다. 말소기준 이후 권리임을 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 2026.07.08. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 채권자 지위와 관련 서류를 확인하세요.
- 공부와 현황 차이. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이가 있으므로 용도·대출·세금·사용 관련 조건을 별도로 점검하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.12. 근저당이 말소기준이고, 임차인 김수범의 전입과 전세권은 모두 그 뒤입니다. 대항력은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 현재 신건 최저가 312,000,000원은 확인 가능한 비교 거래 300,000,000원보다 4.0% 높습니다. 게다가 거래 표본이 한 건에 그쳐 가격 확신도도 제한적입니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 매력은 유찰 여부와 그에 따른 가격 조정에서 달라질 가능성이 큽니다.
