부산지방법원 2025타경6012. 해운대구 좌동 벽산아파트 208동 18층 1802호, 전용 164.74㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 조진환이며, 2020.09.08 소유권이전 당시 거래가액은 495,000,000원입니다. 경매 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024.02.02 신한자산신탁주식회사 명의의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
문제는 등기부 뒤쪽보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 강삼선의 전입일은 2021.02.05로 말소기준일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 단순히 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에는 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이는 확인되지 않은 임차보증금을 금액으로 반영하지 못한 결과이므로 실제 매수인 인수액은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1439 벽산아파트 208동 18층1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 164.74㎡ · 20층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 조진환 · 2020.09.08 소유권이전 · 거래가액 495,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 710,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 544,444,846원 |
| 말소기준 | 2024.02.02 신한자산신탁주식회사 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 전입
말소기준은 2024.02.02 설정된 신한자산신탁주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.10.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 강삼선의 전입일은 2021.02.05로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 처리하는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강삼선 | 2021.02.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 이상
동일면적 164.74㎡ 실거래는 총 9건이며, 전체 평균은 653,166,666원입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 650,000,000원, 최신 거래는 2026.07 630,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -0.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 164.74㎡ | 8 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 164.74㎡ | 17 | 700,000,000원 |
| 2026.02 | 164.74㎡ | 17 | 640,000,000원 |
| 2025.09 | 164.74㎡ | 11 | 630,000,000원 |
| 2025.07 | 164.74㎡ | 1 | 599,000,000원 |
| 2024.09 | 164.74㎡ | 3 | 660,000,000원 |
| 2024.07 | 164.74㎡ | 19 | 710,000,000원 |
| 2024.07 | 164.74㎡ | 19 | 710,000,000원 |
| 2023.09 | 164.74㎡ | 2 | 599,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 164.74㎡ | 4건 | 650,000,000원 |
현재 최저매각가 710,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.2%이고, 전체 실거래 평균과 비교해도 108.7%입니다. 최신 실거래 630,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 710,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,500,000원 |
| 2. 근저당 · 신한자산신탁주식회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,500,000원 |
현재 배당 산식에서는 채권액 600,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 100,500,000원으로 계산됩니다. 다만 강삼선의 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않아 이 배당표만으로 실제 인수액 0원을 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 710,000,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 100,500,000원 |
| 1회 유찰 시 | 568,000,000원 | 559,920,000원 | 40,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 454,400,000원 | 447,456,000원 | 152,544,000원 | 0원 |
유찰로 최저가가 내려가더라도 강삼선의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용이 얼마가 되는지 계산할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 인수 가능성이 남아 있는 사건은 단순히 최저가 하락폭만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단지내 상가·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 장산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 18층이며 사용승인일은 1996.11.30입니다.
- 단지. 벽산2는 1,070세대이며, 대상 면적은 164.74㎡입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 18미터의 도로와 접하고 단지 내 진입로·가로망·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강삼선의 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 대항력 판단 재확인. 전입일 2021.02.05가 말소기준 2024.02.02보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’ 상태입니다.
- 최근 시세 기준. 최근 12개월 평균 650,000,000원, 최신 거래 630,000,000원, 최근 추세 -0.9%를 현재 최저가 710,000,000원과 함께 비교하세요.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 시 568,000,000원, 2회 유찰 시 454,400,000원이지만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않으면 실질취득비용은 별도입니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표의 인수 0원은 확인되지 않은 임차보증금이 금액으로 반영되지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도, 인수액도 확인이 먼저
이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2024.02.02 신한자산신탁주식회사 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 강삼선의 전입일 2021.02.05는 그보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 매수인 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 신건 단계에서는 우호적이지 않습니다. 최저가 710,000,000원은 최근 12개월 평균 650,000,000원의 109.2%이고, 최신 거래는 630,000,000원이며 최근 추세도 -0.9%입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마냐”보다 “선순위 전입자의 실제 보증금이 얼마냐”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 현재 가격도 최근 시세 이상이므로, 권리와 가격 모두 확인 전 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
