부산지방법원 2025타경6023. 부산 남구 대연동 신원아파트 102동 1307호의 오청홍 지분 2분의1에 대한 임의경매입니다. 현재 소유권은 오청홍과 오청석이 각각 2분의1씩 공유하고 있고, 2025.06.11. 오청홍 지분 전부에 이도금융대부주식회사 명의 채권최고액 52,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2025.07.02. 같은 채권자의 채권최고액 22,500,000원 근저당권과 2025.11.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 “인수 0원”과 “온전한 아파트 한 채를 취득한다”는 말은 전혀 다릅니다. 낙찰자가 취득하는 것은 오청홍의 2분의1 지분이고, 오청석의 나머지 지분은 그대로 남습니다. 따라서 낙찰 뒤에도 공유관계가 이어지는 구조이며, 이 지점이 이 사건의 가장 큰 환금성·사용성 리스크입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 공유관계는 남는다

과거 부산신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·부산광역시남구 등의 압류, 기존 국민은행·고려상호저축은행 계열 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심인 말소기준은 2025.06.11. 이도금융대부주식회사의 오청홍 지분 근저당권입니다. 그 뒤 같은 지분에 설정된 2025.07.02. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

각 근저당권부채권에는 각각 주식회사에이치아이대부와 주식회사와이아이대부의 질권설정이 연결돼 있습니다. 이는 담보채권의 배당 귀속과 관련된 권리관계이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 즉 낙찰자가 이 채무를 금전으로 떠안는 구조가 아니라는 점과, 낙찰 후 다른 공유자와의 공유관계가 존속한다는 점을 구분해서 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 53.5%를 ‘46.5% 할인’으로 읽으면 안 된다

신원아파트 동일면적 59.99㎡의 실거래 12건 평균은 144,750,000원이고, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 6건 평균은 145,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.05. 140,000,000원이며 최근 구간은 과거 구간보다 1.3% 높은 흐름입니다.

숫자만 보면 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 전체세대 평균 145,666,666원의 53.5%입니다. 그러나 경매 대상은 전체세대가 아니라 2분의1 지분입니다. 따라서 53.5%를 그대로 “시세보다 46.5% 싸다”는 의미로 쓰면 안 됩니다. 오히려 현재 감정가는 전체세대 최근 평균의 2분의1 수준보다 높은 금액이고, 최신 실거래 140,000,000원의 2분의1 수준보다도 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

78,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 1,804,000원을 제외한 뒤 두 근저당권의 채권최고액 합계 75,000,000원이 전액 배당되고 1,196,000원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 금전 인수액은 0원입니다.

유찰로 매각대금이 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 시나리오상 낙찰자에게 그 부족분이 금전채무로 승계되지는 않습니다. 다만 가격이 내려가도 2분의1 지분을 취득한다는 구조 자체와 공유자 우선매수권 문제는 그대로입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산남부경찰서 남서측 인근으로, 주위는 중·소규모 아파트단지와 공동주택, 임야, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상21층 건물의 13층 1307호이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 이용. 공부상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 신원 단지는 352세대, 준공일은 2000.11.29.입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역, 공시지가 1,069,000원/㎡이며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
• 환금성. 동일면적 실거래 12건이 확인되지만, 경매로 취득하는 대상은 전체세대가 아닌 2분의1 공유지분이므로 일반 아파트 실거래와 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 입찰 대상은 오청홍 소유 2분의1 지분입니다. 아파트 전체를 78,000,000원에 취득하는 경매가 아닙니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사할 수 있습니다. 외부 최고가매수신고인이 되더라도 실제 취득 여부가 달라질 수 있습니다.
• 시세 해석. 최저가가 최근12개월 전체세대 평균의 53.5%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 마십시오. 매각지분이 2분의1이라는 기준 차이가 있습니다.
• 공유관계 정리. 낙찰 뒤 오청석 지분 2분의1이 존속하므로 실제 사용·처분과 향후 공유관계 정리 가능성을 입찰 전 검토해야 합니다.
• 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 근저당권부채권 질권이 연결돼 있으므로 배당 귀속과 말소관계는 등기부·매각물건명세서·배당 관련 원본을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “53.5% 가격”보다 “2분의1 지분”이 먼저다

이 사건은 숫자만 보면 78,000,000원짜리 부산 아파트 경매처럼 보이지만, 핵심은 가격표가 아닙니다. 매각 대상이 오청홍 지분 2분의1이라는 사실입니다. 최근 12개월 전체세대 실거래 평균 145,666,666원과 비교하면 최저가는 53.5%이지만, 그 비율 대부분은 경매 할인이라기보다 매각범위가 절반 지분이라는 구조에서 나옵니다. 최신 실거래도 140,000,000원이고 최근 흐름은 1.3% 상승이므로, 현재 가격을 단순한 저가매수 기회로 평가할 근거도 약합니다.

권리상 금전 인수는 0원이고 말소기준 이후 담보권은 소멸합니다. 하지만 다른 공유자의 2분의1 지분은 남고, 공유자 우선매수권도 존재합니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 “권리 소멸 → 싸다”가 아니라 “지분매각 → 공유관계 → 우선매수 → 그 다음 가격”입니다. 현재 회차는 권리 자체보다 지분 환금성과 취득 구조를 감당할 수 있는지가 우선인 사건입니다.