부산지방법원 2025타경6041. 해운대구 재송동 센텀스카이비즈 에이동 34층 에이-3407호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자는 우성제이고, 현재 권리분석의 기준점은 2020.07.30. 설정된 주식회사아이비케이저축은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 아이비케이저축은행 근저당권들과 여러 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
권리관계 자체보다 눈에 띄는 것은 채권 규모입니다. 현재 회차 857,000,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션의 채권 총액은 2,148,543,587원이고 채권자 배당액은 846,030,000원, 미배당은 1,302,513,587원입니다. 다만 이 미배당은 채권자 측의 부족액이지, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6041 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1208-2 센텀스카이비즈 에이동 34층 에이-3407호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하4층 지상42층 건물 내 34층 |
| 소유자 | 우성제 |
| 감정가 / 최저가 | 857,000,000원 / 857,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 749,202,882원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.30. 을구 4번 아이비케이저축은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 존속 중인 을구 6번·8번·10번·11번 근저당권과 갑구 3번·4번·5번·7번 가압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2025.11.27. 국 명의 압류는 2026.08.12. 해제로 말소되었습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황창윤 | 센텀스카이비즈 에이동34층7호 | 2024.05.28 | 40,000,000원 | 2,300,000원 | 2025.11.10 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 황창윤으로 확인됩니다. 전입일 2024.05.28.은 말소기준일 2020.07.30.보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금은 40,000,000원, 월차임은 2,300,000원이며 2025.11.10. 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 857,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,970,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 160,000,000원 | 6,030,000원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 새빛이엔지 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 898,200,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 5번 가압류 · 한국무역보험공사 | 63,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 17,343,587원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 2,148,543,587원, 채권자 예상배당은 846,030,000원, 미배당은 1,302,513,587원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 857,000,000원 | 846,030,000원 | 1,302,513,587원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 685,600,000원 | 676,344,000원 | 1,472,199,587원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 548,480,000원 | 540,595,200원 | 1,607,948,387원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 749,202,882원에 대해 충족되는 시나리오로 표시되어 있지만, 1회 유찰과 2회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다. 반면 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따라 커지는 것은 채권자 측 미배당이지, 대항력 임차보증금처럼 매수인에게 따라붙는 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동, 센텀중학교 동측 인근으로 아파트 단지·근린생활시설·상업업무시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 센텀역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 매각물건명세서와 감정평가 모두 공장(지식산업센터) 이용을 명시하고 있습니다. 아파트나 일반 오피스텔로 전제하면 안 됩니다.
- 도로·토지. 북동측 광대로, 남동측 노폭 약 25미터 내외 포장도로에 접하며 토지는 대체로 평탄한 공장용지입니다.
- 규제. 일반상업지역·일반산업단지·산업시설구역·연구개발특구 등에 해당하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 함께 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 주거용 집합건물과 동일한 기준으로 환금성을 판단하지 말고 실제 입주 가능 업종과 수요층을 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.07.30. 아이비케이저축은행 근저당권 600,000,000원이 기준권리인지 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 황창윤의 보증금 40,000,000원·월차임 2,300,000원·전입일 2024.05.28. 및 현재 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 우선변제 확인. 배당요구일은 2025.11.10.이지만 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위 판단에 필요한 원본을 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력이 없더라도 임차인이 실제 점유하고 있다면 낙찰 후 인도 협의와 절차를 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 857,000,000원이 적정한지는 동일 건물·유사 호실 실거래와 임대수익을 기준으로 별도 확인하세요.
- 지식산업센터 적합성. 일반산업단지·산업시설구역 내 공장 이용 물건이므로 입주 가능 업종, 관리규약, 실제 이용 가능성을 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세 항목은 현장·원본 서류를 통해 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.30. 아이비케이저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 황창윤도 2024.05.28. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 현재 최저가는 감정가와 같은 857,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 게다가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 물건을 평가할 때는 “인수 0원”이라는 권리상 장점과 “857,000,000원이 실제 시장에서 적정한가”라는 가격 문제를 분리해야 합니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 실거래·임대수익 검증 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 바로 그 구분입니다.
