부산지방법원 2025타경6050. 부산 남구 우암동 209-11의 토지와 철근콘크리트조 지하1층~지상2층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하1층·1층 요사체, 2층 종교시설(법당)로 이용 중이고 토지는 종교시설 건부지입니다. 말소기준권리는 2017.09.21. 설정된 사상신용협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 김정이 근저당, 두 건의 경매개시결정, 정두순 가압류는 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 인수권리 계산은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반 주거용 집합건물처럼 권리만 깨끗하다고 결론 내리기 어렵습니다. 현황조사·매각물건명세서상 이애화, 이월화 두 사람이 점유관계에 등장하고, 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 뒤이므로 대항력은 없다고 정리되어 있습니다. 하지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 특히 이월화는 말소기준 근저당의 채무자와 동일한 이름이어서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6050 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 우암동 209-11 · 부산광역시 남구 솔밭로 23 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 종교시설(사찰) · 지하1층 요사체 · 1층 요사체 · 2층 종교시설(법당) |
| 토지 | 397.0㎡ · 종교용지 · 자연녹지지역 · 급경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕(현황 기와지붕) · 지하1층~지상2층 · 사용승인일 1997.01.23. |
| 소유자 | 지장사 |
| 감정가 / 최저가 | 825,206,000원 / 825,206,000원 (신건) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2017.09.21. 사상신용협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 김정이 근저당 130,000,000원과 2025·2026년 경매개시결정, 정두순 가압류 60,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 사상신용협동조합 근저당은 2026.08.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었지만, 말소기준이 되는 근저당권 자체의 순위는 그대로입니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 내용 확인 필요
현황에 등장하는 실제 점유자는 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 임차인 계산 문제는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 2017.09.21. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 명도와 점유관계는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이애화 | 미상 | 2020.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이월화 | 미상 | 2017.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 825,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,652,060원 |
| 을구 7번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 김정이 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 정두순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 264,553,940원 |
현재 회차에서는 채권자 합계 550,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 264,553,940원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 825,206,000원이나 현재 최저가 825,206,000원이 시장가보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 일반 주택이 아니라 사찰로 이용 중인 종교시설과 종교용지의 일괄매각이라는 점에서, 가격 판단은 해당 용도의 실제 거래 가능성과 활용성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 825,206,000원 | 550,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 660,164,800원 | 550,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 528,131,840원 | 520,450,522원 | 29,549,478원 | 0원 |
⑤ 건물·토지 특수성
- 현재 이용. 지하1층은 요사체, 지상1층도 요사체, 지상2층은 종교시설인 법당으로 이용 중입니다.
- 토지. 397.0㎡ 종교용지이며 자연녹지지역, 급경사, 사다리형 토지입니다.
- 접도. 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 있습니다.
- 주변환경. 성천초등학교 남측 인근으로 단독주택, 공동주택, 신축 중인 아파트단지 등이 형성된 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 432,300원/㎡입니다.
- 전통사찰 여부. 2025.12.08. 문화체육관광부 회신에 따르면 지정 전통사찰에 해당하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 원문 대조. 이애화·이월화 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 이월화 관계 확인. 등기부상 채무자와 같은 이름이므로 실제 임차관계인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 매각대상 현황 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 여부와 지하층 현황 실측면적 약 201.2㎡를 현장에서 대조해야 합니다.
- 종교시설 활용성. 사찰·요사체·법당으로 사용 중인 건물과 종교용지라는 특수 용도를 감안해 매수 후 실제 사용·처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 조건 확인. 자연녹지지역·급경사·세로한면(불)이라는 토지 조건이 활용성과 환금성에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 825,206,000원을 곧바로 시장가로 간주하지 말고 별도의 시세조사가 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당요구종기 자료와 채권신고서를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유·용도·가격 검증’이 더 중요하다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.21. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 두 점유자의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았고, 특히 이월화는 등기부상 채무자와 동일해 점유 원인을 분명히 해야 합니다. 또한 이 물건은 일반 주거용이 아닌 종교시설·종교용지이고 자연녹지지역·급경사 토지라는 특성이 있어 매각 후 활용성과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다. 비교 실거래 자료도 없으므로 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 현장·점유·가격 검증이 필수인 특수물건입니다.
