부산지방법원 2025타경6065. 부산 해운대구 중동 1506-3, 현장 명칭 ‘아남하이츠4’의 3층 202호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 1990.10.10 사용승인됐습니다. 대상 면적은 194.61㎡이고, 총 12세대 규모입니다. 등기상 현재 소유자는 박주영이며, 2016.01.11 소유권을 거래가 350,000,000원에 취득한 뒤 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 300,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 2016.01.11 농협은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정되어 현재 남아 있는 동부청과주식회사 근저당 50,000,000원, 해운대구 압류, 국민건강보험공단 압류, 박호일 근저당 200,000,000원 및 2025.11.11 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6065 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1506-3 3층 202호 · 도로명 부산광역시 해운대구 달맞이길117번가길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 대상 면적 194.61㎡ · 5층 건물 중 3층 202호 |
| 소유자 | 박주영 (2016.01.11 소유권이전, 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 633,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 현장 명칭 | 아남하이츠4 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 예상배당상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 기타 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 상태와 인도 대상은 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 점유자에 대해서는 보증금·전입·확정일자 자료가 없으므로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 ‘최근 확인 거래 이상’
아남하이츠4의 대상 면적과 매칭된 실거래는 1건입니다. 2021.08 전용 195.23㎡, 3층이 555,000,000원에 거래됐고, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래 금액도 동일하게 555,000,000원입니다. 거래 표본 자체가 1건이므로 폭넓은 시세대라고 보기는 어렵지만, 확인된 기준과 신건 최저가를 직접 비교하면 결과는 명확합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 195.23㎡ | 3 | 555,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 194.61㎡ 대상 | 1건 | 555,000,000원 |
현재 최저가 633,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 555,000,000원의 114.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 633,000,000원으로 동일합니다. 따라서 이 사건에서는 최저가가 싸다는 표현이나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 오히려 확인된 거래기준보다 높은 가격이라는 점을 먼저 봐야 합니다.
③ 회차별 가격 — 인수액은 0원, 배당 부족만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 633,000,000원 | 550,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 506,400,000원 | 498,936,000원 | 51,064,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 405,120,000원 | 398,668,800원 | 151,331,200원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 배당대상 550,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 74,270,000원이 남는 계산입니다. 1회 유찰 시에는 박호일의 200,000,000원 중 148,936,000원이 배당되고, 2회 유찰 시에는 48,668,800원이 배당되는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 633,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,730,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동부청과주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 근저당 · 박호일 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,270,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 배당 부족액 0원, 소유자 잔여 74,270,000원, 매수인 인수액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 중동 119 안전센터 남측 인근. 달맞이길 북측의 소규모 공동주택, 아파트, 주상용 건물이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 202호이며 1990.10.10 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 서하향 경사지대의 사다리형 토지이며 남서측·북서측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,986.2㎡, 공시지가는 2,521,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 경관지구, 중동2 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 공동주택이고 제공된 매칭 실거래가 1건이어서 가격 검증에 사용할 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 현재 최저가 633,000,000원은 최근 확인 거래 555,000,000원의 114.1%입니다. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 점유 현황 확인. 임차인 자료는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 입찰 직전에 대조해야 합니다.
- 현장 명칭 확인. 공부상 건물명칭은 없으나 현장에는 ‘아남하이츠4’로 표기되어 있습니다. 현장 방문 시 동·호수와 출입구를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 거래 표본 한계. 제공된 매칭 실거래가 1건이므로 555,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하지 말고, 현재 매도 호가와 추가 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2016.01.11 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현재 존속 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가와 실질취득액은 633,000,000원으로 동일하고, 제공된 최근 거래·최근 평균 555,000,000원의 114.1%입니다. 게다가 12세대 소규모 공동주택에 확인된 거래 표본은 1건뿐이라 현재가 검증의 폭도 넓지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
