부산지방법원 2025타경6079. 기장군 정관읍 서진프라자1동 1층 112호로, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점: 현재 공실)입니다. 소유자 이순립은 2016년 1월 25일 거래가액 568,690,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 대형기선저인망수산업협동조합이 채권최고액 412,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2024년 한 차례 임의경매개시결정이 있었으나 2025년 10월 27일 취하되어 등기가 말소됐고, 2025년 11월 13일 다시 임의경매가 개시됐습니다. 2026년에는 기존 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따라 이전됐습니다. 이는 동일한 을구 1번 근저당권의 이전등기이므로 별도의 채권액을 추가로 합산할 항목은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6079 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 1층112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점: 현재 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 112호 |
| 소유자 | 이순립 · 2016.01.25 소유권이전 · 거래가액 568,690,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 590,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 441,800,965원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 부담 없음
임차인 없음. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2016.01.25 설정된 을구 1번 근저당권이며, 현재 진행 중인 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있습니다. 2026.07.15의 수협엔피엘대부주식회사 명의 이전등기는 을구 1번 근저당권 자체의 이전으로, 독립된 추가 근저당으로 보아 412,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없이 신건 5.9억을 검증해야 한다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 590,000,000원입니다. 다만 비교할 최근 실거래가가 없어, 이 590,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 숫자만으로 확인할 수 없습니다.
특히 감정평가상 용도가 아파트가 아닌 근린시설이고 이용상태도 일반음식점 공실입니다. 따라서 가격 판단에서는 주거용처럼 단순한 평형 시세보다 실제 임대료, 공실기간, 해당 상권의 1층 점포 거래 및 수익률 확인이 중요합니다. 현재 자료만으로는 신건 가격을 두고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 590,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,300,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 412,000,000원 | 412,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,700,000원 |
현재 최저가 590,000,000원에서는 배당표상 근저당권 채권최고액 412,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 169,700,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 낙찰자 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 590,000,000원 | 412,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 472,000,000원 | 412,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 377,600,000원 | 371,513,600원 | 40,486,400원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자가 받지 못하는 금액이 40,486,400원 발생하지만, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정관중학교 남동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 현재 공실입니다.
- 도로. 남동측 폭 약 40m, 북서측 폭 약 15m 도로 및 남서측 보행자도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 공실 확인. 일반음식점 용도의 공실 상태이므로 실제 내부상태와 즉시 영업·임대 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 신건 590,000,000원의 적정성을 판단하려면 인근 1층 근린시설 임대료와 공실기간을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2016년 을구 1번 근저당권이 2026.07.15 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자와 말소관계를 다시 대조하세요.
- 과거 경매 취하 이력. 2024.04.25 개시된 임의경매는 2025.10.27 취하됐고 현재 사건은 2025.11.13 다시 개시된 건입니다.
- 관리비·세금. 상가 관리비 체납과 당해세 등은 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2016년 근저당권이 말소기준이고 임차인이 없으며, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아니라 현재 공실인 일반음식점 근린시설입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 590,000,000원을 그대로 최저가로 받는 신건이므로, 권리의 깨끗함만으로 가격 메리트까지 인정해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 임대수익과 상권 거래를 확인한 뒤 판단. 이것이 현재 자료에서 가장 안전한 결론입니다.
