창원지방법원 2024타경4024. 진주시 강남동 241-9의 토지와 2층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 여인숙(가영), 2층 주택일부 등으로 이용 중이며, 토지는 76.0㎡의 일반상업지역입니다. 등기상 현재 소유자는 권오덕이고, 2024.01.19. 주식회사부산은행의 채권최고액 165,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024.07.08. 같은 부산은행이 임의경매개시결정을 받았습니다.
권리분석의 핵심은 근저당 자체보다 그보다 먼저 전입한 임차인입니다. 주복남은 2017.07.11. 전입했고 말소기준권리인 2024.01.19.보다 앞섭니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 500,000원이며 배당요구는 2024.07.31. 접수됐습니다. 그러나 우선변제권이 없어 배당표상 임차보증금 배당은 0원이고, 보증금 전액 30,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 강남동 241-9 · 진주대로879번길 14-14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 여인숙(가영) · 2층 주택일부 등 |
| 토지 | 76.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1968 |
| 소유자 | 권오덕 |
| 감정가 / 최저가 | 260,997,340원 / 127,889,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 151,810,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2000.08.23. 설정된 국민은행 근저당권 65,000,000원은 2015.04.21. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.01.19. 부산은행 근저당권 165,000,000원입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주복남 | 1층 · 숙박시설 | 2017.07.11 | 30,000,000원 / 500,000원 | 2024.07.31 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 | 30,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 배당요구를 했더라도 우선변제권이 없는 구조로 반영돼 있어, 현재 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액이 낙찰자에게 남습니다.
② 가격 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 127,889,000원입니다. 감정가 260,997,340원 대비 약 49.0%까지 내려왔지만, 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금 30,000,000원이 있습니다. 따라서 현재 회차에서 실제로 부담하게 되는 금액은 127,889,000원 + 30,000,000원 = 157,889,000원입니다. 감정가 대비로는 약 60.5%입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 부산은행 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49.0%) | 127,889,000원 | 30,000,000원 | 157,889,000원 | 39,701,446원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 89,522,300원 | 30,000,000원 | 119,522,300원 | 77,489,101원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 62,665,609원 | 30,000,000원 | 92,665,609원 | 103,862,372원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,889,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,590,446원 |
| 인수 · 임차인 주복남 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 125,298,554원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산은행 채권최고액 165,000,000원 중 125,298,554원이 배당되고 39,701,446원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금은 배당금에서 지급되지 않고 매수인에게 30,000,000원이 인수되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·토지 리스크 — 가격보다 먼저 확인할 부분
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외건물 감정서상 ㄱ, ㄴ도 매각에 포함됩니다.
- 용도 차이. 목록 2의 2층은 공부상 여인숙이지만 현황은 주택 일부 등으로 사용되고 있으며 제시외건물 ㄱ과 일체로 사용 중입니다.
- 지붕 차이. 목록 2는 공부상 스레트지붕이나 현황은 슬래브지붕입니다.
- 인접 토지 사용. 2층으로 올라가는 계단과 제시외건물 ㄱ의 현관 부분이 인접 토지상에 소재하는 것으로 조사돼 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 경계 확인. 인접지와 경계가 불분명하므로 명확한 경계를 확인하려면 측량이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 강남동 소재 “일호광장 진주역” 북동측 인근이며 숙박시설·주택·아파트·상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 76.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형, 소로한면이며 공시지가는 1,059,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)에 해당하며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역에 포함되고 지구단위계획구역에 접합니다.
- 건물 상태. 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 건물로 난방설비와 위생설비 등이 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 127,889,000원에 임차보증금 30,000,000원을 더한 157,889,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 주복남의 전입·점유 지속 여부, 임대차계약서, 보증금, 배당요구 및 매각물건명세서 기재를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 계단·현관 사용권 확인. 인접 토지에 걸린 것으로 조사된 계단과 현관 부분의 실제 위치·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 토지 경계가 불분명하므로 필요 시 측량으로 정확한 경계를 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 매각에 포함되는 ㄱ·ㄴ 건물의 구조와 이용관계, 본체와의 일체성을 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 2층 용도와 지붕 형태가 공부와 현황에서 다르게 조사된 부분을 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 곧 49% 취득가는 아니다
이 물건은 감정가 260,997,340원에서 2회 유찰돼 최저가가 127,889,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 주복남의 대항력 있는 임차보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득은 157,889,000원, 감정가의 약 60.5%입니다.
여기에 이 사건은 단순한 주거용 아파트가 아닙니다. 1층 여인숙·2층 주택 일부의 혼합 이용, 제시외건물 포함, 인접 토지상 계단·현관, 불분명한 경계, 공부와 현황의 차이가 동시에 존재합니다. 따라서 권리에서는 임차보증금 인수액을 정확히 더하고, 현장에서는 경계와 접근 구조를 확인하는 것이 핵심입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하기보다 실질취득액과 현장 리스크를 함께 놓고 판단해야 합니다.
