창원지방법원 2025타경30717. 진주시청 남서측 인근 노선상가지대에 위치한 토지 330.6㎡와 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 근린생활시설의 일괄매각 사건입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자는 박금자이고, 신청채권자는 재단법인 아름다운가게, 청구금액은 105,109,588원입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.11.10. 설정된 새진주새마을금고 근저당권 984,000,000원입니다. 말소기준 이후의 한근숙 근저당권, 경남신용보증재단 가압류, 진주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2018.08.31. 재단법인 아름다운가게의 1층 전세권입니다. 이 전세권은 매각물건명세서에서 매수인 인수 권리로 명시됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 297-21 · 경상남도 진주시 동진로 128 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 토지 330.6㎡ · 철근콘크리트조 5층 근린생활시설 |
| 소유자 | 박금자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,453,880,560원 / 1,017,716,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 재단법인 아름다운가게 / 105,109,588원 |
| 매각기일 | 2026.05.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘남는 전세권’이 핵심
2011년부터 2015년까지 설정됐던 고성축산업협동조합 근저당권들과 일부 전세권은 이후 말소등기가 확인됩니다. 김나영의 2층·3층 전세권은 2021.10.25. 말소됐고, 고성축산업협동조합의 기존 근저당권들도 2021.11.10. 말소됐습니다. 같은 날 새진주새마을금고 근저당권 984,000,000원이 새로 설정돼 현재 말소기준권리가 됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 조사 인원 5명
조사된 점유자는 5명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있어, 인수 위험을 100,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유준우 | 미상 | 2024.08.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박만 | 미상 | 2023.08.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김로사 | 미상 | 2024.08.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최제용 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은성 | 1층 용화사 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
유준우·박만·김로사는 전입일이 2021.11.10. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 최제용은 2021.06.23. 전입해 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 최은성은 1층 용화사를 점유하나 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 역시 판정이 유보됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
현재 최저매각가는 1,017,716,000원입니다. 그러나 확인된 인수 전세금 100,000,000원을 합치면 실질취득액은 최소 1,117,716,000원입니다. 여기에 최제용과 최은성의 보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로 최종 부담액은 더 늘어날 수 있습니다.
| 현재 최저매각가 | 1,017,716,000원 |
|---|---|
| 확인된 인수 전세권 | 100,000,000원 |
| 확인 가능한 실질취득 최소 | 1,117,716,000원 |
| 추가 인수 가능액 | 최제용·최은성 관련 보증금 미상 |
| 감정가 | 1,453,880,560원 |
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 1,017,716,000원 가정)
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 집행비용 추정 | 12,577,160원 | 송달·공고·감정·집행관 수수료 추정 |
| 채권자 배당 합계 | 1,005,138,840원 | 채권총액 일부만 배당 |
| 채권총액 | 2,701,037,594원 | 현재 회차 미배당 1,695,898,754원 |
| 신청채권자 청구 | 105,109,588원 | 현재 시나리오 예상배당 0원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 잔여 없음 |
매각물건명세서상 인수되는 전세권 100,000,000원은 낙찰대금 배당과 별도로 매수인이 부담할 수 있는 권리입니다. 아래 배당분배 차트에 포함된 채권자 배당액과 인수액을 혼동하면 안 됩니다. 당해세·최우선변제와 미상 점유보증금은 최종 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용으로 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 인근의 일반적인 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 현장조사 당시 지하층과 3층은 폐문 상태여서 관련 공부·외부관찰·탐문을 종합해 이용상황을 판단했습니다.
- 토지. 대지 330.6㎡, 평지·세로장방형·광대로 한면 접면이며 공시지가는 2,007,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 폭 25m~30m 대로3류에 접합니다.
- 제한사항. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·진주기계공업고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 기본적인 위생·급배수·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 소재하고 일괄매각에 포함됩니다. 감정평가상 토지의 사용·수익에 미치는 영향은 별무한 것으로 판단됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 18번 전세권의 현재 존속 여부, 전세금 반환 여부, 점유자와의 관계 및 말소 조건을 확인하세요.
- 최제용 점유 확인. 2021.06.23. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유개시일·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 최은성·용화사 확인. 1층 점유의 전입일과 보증금이 미상입니다. 아름다운가게의 1층 전세권과 같은 법률관계인지 별개의 점유인지 확인하세요.
- 후순위 점유 명도. 유준우·박만·김로사는 대항력이 없더라도 실제 점유 상태에 따라 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 실질취득액 산정. 현재 기준 최소 1,117,716,000원에 취득세·등기비용·명도비용과 미상 보증금 위험을 더해 입찰상한을 정하세요.
- 수익성 현장조사. 실거래 비교가 없으므로 층별 임대현황, 임대료, 공실 여부, 관리상태를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 현황과 경계를 감정서 및 현장에서 대조하세요.
- 세금·공과금. 당해세, 체납 공과금, 상가 관리비와 공용부분 부담을 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 변경사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가”가 아니라 “1억 원 + 미상 인수”가 먼저다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리된다는 사실만 보고 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 매수인에게 인수된다고 명시된 재단법인 아름다운가게 전세권 100,000,000원이 있고, 최제용과 최은성의 보증금·대항력 범위도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최소 1,117,716,000원이며 최종 금액은 더 커질 수 있습니다.
비교 가능한 실거래가도 없어 감정가 1,453,880,560원과 최저가 1,017,716,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적이며, 전세권 말소 가능성, 최제용·최은성의 계약관계와 보증금이 확인된 뒤에야 실제 입찰가를 계산할 수 있습니다.