창원지방법원 2025타경30718. 경상남도 진주시 명석면 우수리 670 소재 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가서상 이용상태는 단독주택이고, 주위는 단독주택·농경지 등이 섞인 농촌취락지대입니다. 대상물건까지 차량 접근은 가능하나, 토지의 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다. 권리의 출발점은 2013.01.11 진주동부새마을금고 근저당권이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, “점유자 없음”으로 단정할 단계는 아닙니다. 입찰 전에는 현장 점유, 전입세대, 외부 출입 흔적, 관리 상태를 반드시 확인해야 합니다. 현재 수치상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 사건의 난점은 권리보다 농촌 단독주택의 환금성과 제시외 건물 위치에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30718 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 명석면 우수리 670 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 268.0㎡ · 자연녹지지역 · 보전녹지지역 · 자연취락지구 |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 단층건 · 사용승인일 1997.02.18 |
| 소유자 | 이명림 (2012.12.31. 매매 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 148,606,900원 / 37,283,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주동부새마을금고 / 4,471,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2013.01.11 진주동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 같은 금고의 추가 근저당권, 정영태 근저당권, 신용보증기금·경남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1997년 북부농업협동조합 근저당권은 2011.04.18 해지 말소 기록이 함께 보입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 25.09%까지 내려온 이유
이 물건은 감정가 148,606,900원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 37,283,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 하지만 유찰 횟수는 시장의 평가이기도 합니다. 농촌취락지대 단독주택, 1997년 사용승인 건물, 자연녹지지역·보전녹지지역, 도로접면 세로한면(불), 제시외 건물 일부 타 지상 소재가 겹치면 매수층이 좁아지고 재매각·임대·대출 판단이 까다로워집니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 25.09% | 37,283,000원 | 283,888,094원 |
| 6회 유찰 시 | 20.07% | 29,826,400원 | 291,210,475원 |
| 7회 유찰 시 | 16.06% | 23,861,120원 | 297,068,380원 |
신청채권자 진주동부새마을금고의 청구액은 4,471,510원이고, 현재 회차 배당가정에서는 신청채권자 배당액이 15,211,906원으로 표시되어 청구액은 충족됩니다. 반면 전체 채권액 320,100,000원 대비 채권자 총 배당은 36,211,906원에 그쳐, 미배당은 283,888,094원입니다. 미배당은 낙찰자 인수액이 아니라 채권자 손실 구조를 보여주는 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,071,094원 |
| 1. 근저당 · 북부농업협동조합 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 2. 근저당 · 진주동부새마을금고 | 65,000,000원 | 15,211,906원 |
| 3. 근저당 · 진주동부새마을금고 | 15,400,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 진주동부새마을금고 | 21,600,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 정영태 | 39,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 정영태 | 39,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 93,600,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 금액은 매각가 37,283,000원 기준의 배당 가정입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다. 다만 현재 수치상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 명석면 우수리 소재 우수리경로당 서측 인근입니다. 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재한 농촌취락지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 표시됩니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 단층건이며 사용승인일은 1997.02.18입니다. 현황은 슬래브 위 기와형 강판지붕으로 조사되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 268.0㎡입니다. 자연녹지지역·보전녹지지역·자연취락지구가 표시되어 있고, 공시지가는 85,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 보전녹지지역·자연녹지지역·자연취락지구 저촉, 보전산지· 공익용산지·준보전산지 접함으로 표시됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’은 매각에 포함되지만 일부가 671번지, 산151번지 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현장 점유·실거주 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 위치. 제시외 건물이 일부 타 지상에 걸쳐 있다는 점은 사용·철거·분쟁 가능성의 핵심입니다. 지적 및 건물개황도 대조가 필요합니다.
- 도로와 접근성. 차량 접근은 가능하나 도로접면이 세로한면(불)로 표시됩니다. 실제 진입로 폭과 차량 회차 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌취락지대 단독주택은 매수층이 좁습니다. 실거주 목적이 아니라면 재매각 기간과 보유비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당표 오해 금지. 미배당 283,888,094원은 낙찰자 인수액이 아니라 채권자 미회수액입니다. 낙찰자에게 중요한 숫자는 인수액 0원과 실제 취득가입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·지적도 및 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 깨끗”보다 “팔 수 있는가”
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 5회 유찰은 그냥 생긴 숫자가 아닙니다. 단독주택과 토지, 농촌취락지대, 자연녹지·보전녹지, 세로한면(불), 1997년 사용승인 건물, 제시외 건물 일부 타 지상 소재가 한꺼번에 걸려 있습니다. 권리는 합격, 환금성은 보수적입니다. 실거주·토지 활용 목적이 분명하고 현장 리스크를 감당할 수 있을 때만 접근할 만한 물건입니다.
