창원지방법원 2025타경703. 거제시 옥포동 ‘삼도로얄맨션’ 104동 5층 501호, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김기현이고, 2021.03.12. 옥포새마을금고 근저당권 채권최고액 15,000,000원이 말소기준권리입니다. 뒤이어 2021.05.24. 같은 옥포새마을금고의 근저당권 15,000,000원이 추가됐으며, 2026.01.08. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 예상 배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 승부처는 권리보다 가격입니다. 현 최저가는 감정가와 같은 50,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 36,916,666원, 최신 거래는 35,000,000원입니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 17.4% 낮아진 하락 흐름이어서 과거 전체 평균보다 최근 가격을 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경703 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 233 삼도로얄맨션 104동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.93㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김기현 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥포새마을금고 / 1,911,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
과거에는 2016.10.10. 이영욱 명의의 주택임차권이 임차보증금 90,000,000원으로 등기됐으나, 2016.11.01. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 과거 말소된 임차권을 현재 인수할 권리로 보아서는 안 되며, 제공된 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
말소기준은 2021.03.12. 옥포새마을금고 근저당권 채권최고액 15,000,000원입니다. 2021.05.24. 설정된 후순위 근저당권 15,000,000원과 2026.01.08. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격을 보면 신건은 비싸다
삼도로얄맨션은 384세대, 1994.09.17. 준공 아파트이고, 비교 대상 면적은 전용 59.93㎡입니다. 최근 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 6건이며 평균은 36,916,666원입니다. 가장 최근 2026.07. 거래는 35,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.93㎡ | 15 | 35,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 6 | 34,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 13 | 42,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 15 | 26,500,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 6 | 42,000,000원 |
| 2024.12 | 59.93㎡ | 15 | 48,000,000원 |
| 2024.10 | 59.93㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2024.08 | 59.93㎡ | 8 | 45,500,000원 |
| 2024.06 | 59.93㎡ | 15 | 44,700,000원 |
| 2024.04 | 59.93㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 36,916,666원 |
전체 12건 평균은 40,808,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 12개월 평균 36,916,666원과 최신 거래 35,000,000원을 우선해야 합니다. 현 최저가 50,000,000원은 최근 12개월 평균의 135.4%이고, 최근 거래 흐름은 과거 거래군보다 -17.4%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 메리트를 부여하기 어려운 이유입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 50,000,000원 | 30,000,000원 | 18,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 40,000,000원 | 30,000,000원 | 8,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,000,000원 | 30,000,000원 | 1,024,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 옥포새마을금고 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 옥포새마을금고 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,700,000원 |
현재 회차 50,000,000원 가정에서는 두 근저당권 채권최고액 합계 30,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 18,700,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 삼도로얄맨션으로, 주위는 아파트·주택·학교·상가·조선소 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 동측으로 폭 약 8미터 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류와 저촉되고 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 422,200원/㎡입니다.
- 환금성. 384세대 아파트로 동일면적 실거래가 이어지고 있으나 최근 거래가격은 26,500,000원부터 50,000,000원까지 편차가 있으며 최근 추세는 -17.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 40,808,333원보다 최근 12개월 평균 36,916,666원과 최신 거래 35,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -17.4% 낮습니다. 신건 50,000,000원은 최근 평균의 135.4%라 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 임대관계 현장 확인. 현재 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 과거 임차권 오인 금지. 이영욱의 90,000,000원 주택임차권은 2016.11.01. 이미 말소됐으므로 현재 인수권리로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 회차별 가격 점검. 제공된 시나리오는 신건 50,000,000원, 1회 유찰 40,000,000원, 2회 유찰 32,000,000원입니다. 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 말소기준권리와 후순위 근저당의 정리가 명확하고 예상 인수액도 0원이라, 권리구조 자체는 단순합니다. 그러나 현 회차에서 더 중요한 것은 가격입니다. 신건 최저가 50,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 36,916,666원의 135.4%이고, 최신 거래도 35,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -17.4%로 내려가고 있어, 현 가격을 ‘경매라서 싸다’고 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 사건은 말소 여부보다 최근 실거래에 맞춰 응찰가를 얼마나 보수적으로 정하느냐가 핵심입니다.
