창원지방법원 2025타경703. 경남 거제시 옥포동 삼도로얄맨션 104동 5층 501호입니다. 실거래 비교면적은 59.93㎡이고, 1994년 준공된 384세대 아파트 단지에 속합니다. 감정가는 50,000,000원, 현재 최저매각가는 35,000,000원입니다. 감정가보다 내려온 것은 분명하지만, 경매에서 중요한 것은 얼마나 할인됐느냐가 아니라 지금 시장가격보다 얼마나 유리한가입니다.

소유자는 김기현 씨로, 2016년 협의분할에 의한 상속을 통해 소유권을 이전받았습니다. 이후 2021년 옥포새마을금고 앞으로 채권최고액 15,000,000원씩 근저당권 두 건이 설정됐고, 2026년 1월 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매신청채권자는 옥포새마을금고이며 청구액은 1,911,060원입니다.

눈에 띄는 과거 권리는 2016년 설정된 보증금 90,000,000원의 주택임차권입니다. 금액만 보면 감정가보다 크지만, 해당 임차권은 2016년 11월 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 보증금을 현재 매수인의 인수금액에 더해서는 안 됩니다. 다만 현재 임대관계가 미상인 만큼, 등기상 말소 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 9,000만원 임차권은 이미 말소

이 물건의 말소기준권리는 2021.03.12 설정된 옥포새마을금고의 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 15,000,000원입니다. 이어 2021.05.24 같은 금융기관에 추가로 설정된 을구 10번 근저당권도 채권최고액이 15,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2026.01.08 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 확인되는 근저당권 채권최고액 합계가 30,000,000원이라는 사실만으로 이를 매수인의 추가 부담이라고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 과거 임차권과 현재 임대관계를 구분

위의 이영욱·조춘호는 이미 말소된 과거 권리자이며 현재 임차인 수에 포함하지 않습니다. 현재 신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 임차인과 점유관계가 확인됐다는 의미는 아닙니다.

특히 이영욱의 주택임차권은 2014.08.25 임대차계약, 2014.09.29 주민등록·점유개시·확정일자를 기초로 2016.10.10 등기됐습니다. 이는 현재 말소기준권리인 2021년 근저당보다 앞선 이력이므로, 당시에는 선순위 임차권 문제가 될 수 있는 구조였습니다.

그러나 핵심은 2016.11.01 해당 임차권등기가 이미 말소됐다는 점입니다. 그러므로 90,000,000원을 현재의 미배당 보증금이나 매수인 인수금액으로 계산하지 않습니다. 과거 전세권 35,000,000원 역시 2009.03.25 말소돼 현재의 인수채무로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔어도 최신 거래와 동일

삼도로얄맨션의 동일·유사 면적 실거래 12건을 보면, 2024년 거래에는 40,000,000원대가 다수 포함돼 있습니다. 전체 평균은 40,808,333원이지만, 최근 12개월 평균은 36,916,666원으로 낮아졌습니다.

가격 추세는 -17.4%입니다. 따라서 과거의 상대적으로 높은 거래가격이 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 우선해 판단해야 합니다.

현재 최저가 35,000,000원은 최근 12개월 평균 36,916,666원보다 1,916,666원 낮습니다. 수치상 최근 평균 아래이긴 합니다. 하지만 최신 거래인 2026년 7월 15층 거래가격 35,000,000원과 같고, 2026년 3월 6층에서는 34,000,000원, 2026년 1월 4층에서도 34,000,000원에 거래됐습니다.

대상 물건은 5층입니다. 거래별 층·향·내부 수리상태·점유상태가 다를 수 있으므로 동일한 가치라고 단정할 수는 없습니다. 다만 최근 거래에서 34,000,000원 수준의 사례가 확인되고, 가격 추세도 하락하는 상황에서 35,000,000원의 최저가를 뚜렷한 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 가정 배당표입니다. 집행비용 1,030,000원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 최저매각가 35,000,000원에서 집행비용 1,030,000원을 공제하고, 두 근저당권에 각각 채권최고액 15,000,000원을 배당하면 소유자 잔여금 3,970,000원이 계산됩니다.

다만 경매신청채권자의 청구액은 1,911,060원인 반면, 위 시뮬레이션은 두 근저당권의 채권최고액 합계 30,000,000원을 배당 기준으로 사용합니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일하지 않으므로, 이 표를 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역의 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 미배당과 매수인 인수는 다르다

각 회차별 금액은 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 실제 향후 최저매각가격과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정을 기준으로 하며, 미확인 임대차관계에 따른 위험까지 확정적으로 배제한다는 뜻은 아닙니다.

현재 가격에서 두 근저당권의 채권최고액을 모두 배당하는 시나리오가 성립하지만, 2회 유찰하면 채권 미배당 추정액이 6,341,000원, 3회 유찰하면 13,558,700원으로 증가합니다.

중요한 점은 이 미배당금이 매수인에게 자동으로 넘어가지 않는다는 것입니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 제시된 회차별 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 주변 환경. 거제시 옥포동 삼도로얄맨션은 주변에 아파트·주택·학교·상가·조선소 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. 주거시설뿐 아니라 산업시설과 생활편의시설이 공존하는 입지입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 감정요항표상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 동측에 폭 약 8m의 포장도로가 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트벽식구조, 슬래브지붕의 지상 15층 건물 중 5층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다.
• 기본 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비된 공동주택입니다. 실제 작동상태와 내부 수선 필요성은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 용도지역과 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류 도로 및 교육환경 보호 관련 상대보호구역 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 422,200원/㎡입니다.
• 토지 특성. 감정요항표는 부정형 완경사지의 공동주택 부지로 설명하지만, 토지정보에는 급경사·사다리형·소로한면으로 표시돼 있습니다. 현장 지형과 실제 진출입 조건을 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 관련 사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 감정요항표의 공부와의 차이에도 별도 특이사항이 기재돼 있지 않습니다.
• 건물 연식. 1994.09.17 준공된 기존 아파트입니다. 준공 연도가 오래된 건물인 만큼 누수·배관·방수·승강기·공용시설 등의 유지관리 상태가 실질 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 거래 및 환금성. 비교 가능한 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 26,500,000원에서 50,000,000원까지 분산돼 있습니다. 특히 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 가격 추세가 -17.4%이므로, 재매각 가능가격을 과거 고가 거래에 맞춰 추정하는 것은 위험합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 을구 9번 2021.03.12 옥포새마을금고 근저당권을 기준으로 을구 10번 근저당권 및 임의경매개시결정의 소멸관계를 최종 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 과거 임차권 말소 확인. 이영욱의 90,000,000원 주택임차권은 2016.11.01 말소, 조춘호의 35,000,000원 전세권은 2009.03.25 말소된 이력입니다. 최신 등기부를 통해 해당 권리의 현재 말소상태를 확인하세요.
• 현재 점유·임대차 조사. 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 현재 점유자가 소유자인지 임차인인지, 전입일·점유개시일·확정일자·보증금이 어떠한지 확인해야 합니다. 특히 말소기준보다 앞서는 새로운 대항력 임차인이 존재하는지를 점검하세요.
• 실제 채권잔액 확인. 경매 청구액은 1,911,060원이고 두 근저당권 채권최고액 합계는 30,000,000원입니다. 실제 채무액과 확정 배당액을 동일시하지 말고 채권계산서 및 배당요구 관계를 확인하세요.
• 최근 시세 우선 적용. 전체 평균 40,808,333원보다 최근 12개월 평균 36,916,666원과 최신 거래 35,000,000원을 주요 기준으로 삼으세요. 현재 최저가가 최신 실거래와 동일하다는 점을 입찰 상한 판단에 반영해야 합니다.
• 가격 하락 반영. 최근 가격 추세 -17.4%를 고려하면 과거 45,000,000원~50,000,000원 거래를 현재 매도가격으로 전제하기 어렵습니다. 하락장에서는 최근 거래가격 자체도 추가 조정 가능성이 있습니다.
• 추가 유찰 가능성 검토. 현재 1회 유찰 가격은 35,000,000원입니다. 제시된 2회 유찰 시나리오 24,500,000원, 3회 유찰 시나리오 17,150,000원을 참고하되 실제 경매 진행과 향후 최저가격은 법원 공고를 확인하세요.
• 내부 상태와 명도. 1994년 준공 건물로 내부 수리 필요성과 노후 설비 상태를 확인해야 합니다. 점유자가 존재하면 인도명령·명도절차 가능성과 관련 비용도 검토하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성을 확인하고 관리주체를 통해 실제 체납 범위와 금액을 점검하세요.
• 법원 원본 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 기일 및 매각조건을 확인하고 특별매각조건이나 추가 인수사항이 있는지 최종 점검하세요.

맺으며 — “70% 낙찰가가 70% 시세는 아니다”

이 물건은 등기상 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2021년 근저당이 말소기준권리이고 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거에 설정된 90,000,000원 주택임차권과 35,000,000원 전세권도 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인된 권리와 배당 시뮬레이션만을 기준으로 하면 매수인 인수금액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 실제 점유·임대관계는 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 인수 가능성이 확정적으로 검증된 상태는 아니므로, 권리상 인수 0원 추정을 완전한 무위험 판정으로 받아들여서는 안 됩니다.

투자 판단의 핵심은 가격입니다. 감정가 50,000,000원에서 1회 유찰돼 35,000,000원이 됐지만, 최근 12개월 실거래 평균은 36,916,666원이고 최신 거래도 35,000,000원입니다. 특히 최근 거래가격 추세가 -17.4%로 하락 중이라는 점은 보수적인 평가가 필요한 이유입니다.

결론적으로 등기상 권리구조는 비교적 양호하지만, 현재 가격의 투자 매력은 제한적입니다. 오래된 아파트의 수선비, 미확인 임대차관계, 하락하는 실거래가격을 종합하면 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다.

권리는 조건부 양호, 점유 확인은 필수, 가격은 보수적으로. 이 사건의 관건은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐보다 실제 시장에서 재매각 가능한 가격과 총 취득비용 사이에 충분한 여유가 존재하는지입니다.