창원지방법원 2025타경20385. 거제시 옥포동 덕산2차아파트 2동 5층 510호입니다. 현재 소유자는 이은세이고, 2013.09.02. 거래가액 95,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼성화재해상보험주식회사 명의의 채권최고액 72,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2023년 국세 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격만 보면 감정가 65,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 16,307,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 16,307,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 46,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 거래 추세는 최근 구간이 이전보다 2.6% 낮아졌고, 반복 유찰 자체도 시장이 이 물건을 보수적으로 평가해 왔다는 신호로 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20385 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포로 298, 2동 5층510호 (옥포동,덕산2차아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 49.75㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 5층 |
| 사용승인일 | 1989.11.16 |
| 소유자 | 이은세 (2013.09.02. 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 16,307,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 37,410,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 점유관계와 매각 관련 원본 서류는 다시 확인할 필요가 있습니다. 말소기준은 2013.09.02. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다.
이 근저당권은 2025.06.11. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전된 등기가 추가되어 있습니다. 다만 권리의 기준시점 자체는 2013.09.02. 설정된 근저당권에 놓여 있으며, 그 이후 등기된 2023년 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 먼저 봐야 한다
덕산2차의 비교면적은 49.75㎡이고, 실거래 자료는 49.72㎡·49.75㎡ 면적대가 매칭됩니다. 전체 12건 평균은 46,723,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 최근 12개월 5건 평균 46,000,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 타당합니다. 최신 거래는 2026.05. 1층 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.72㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 49.72㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 49.72㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 49.72㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 49.72㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2025.05 | 49.75㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.05 | 49.72㎡ | 4 | 46,680,000원 |
| 2025.04 | 49.72㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2025.01 | 49.72㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2024.11 | 49.75㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 49.72㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.10 | 49.72㎡ | 5 | 34,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 46,000,000원 |
현재 실질취득액 16,307,000원은 최근 12개월 평균 46,000,000원의 35.5%입니다. 최신 거래 60,000,000원과 비교해도 상당히 낮고, 전체 12건 최저 거래가인 30,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에서는 가격 자체의 할인 폭은 분명합니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 2.6% 하락했으므로, 과거 전체 평균만 보고 시세를 높게 잡는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,526원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 72,000,000원 | 15,613,474원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 72,000,000원 중 15,613,474원이 배당되고, 미배당액은 56,386,526원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16,307,000원 | 15,613,474원 | 56,386,526원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 13,045,600원 | 12,410,779원 | 59,589,221원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 10,436,480원 | 9,848,623원 | 62,151,377원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 진목초등학교 남동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경과 입지조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건의 5층 510호이며 사용승인일은 1989.11.16입니다. 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남서측·북서측 왕복 2차선 도로, 남동측·북동측 일방통행도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류·중로3류와 접하고, 가축사육제한구역 및 진목초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 586,100원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 덕산2차는 325세대이며 최근 실거래는 30,000,000원~65,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 -2.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 46,723,333원보다 최근 12개월 평균 46,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전보다 2.6% 낮아져 있으므로 과거 고가 거래를 그대로 기대가격으로 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 5회 유찰 상태이므로 가격만 보고 원인을 추정하지 말고 현장 상태·점유·거래 여건을 확인해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서도 근저당 채권은 56,386,526원이 미배당으로 남지만, 현재 시나리오상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항·점유관계·매각 관련 원본 서류와 실제 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸졌고, 승부처는 현장 확인이다”
이 물건의 숫자는 선명합니다. 감정가 65,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 16,307,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액이 0원이어서 실질취득도 같은 금액입니다. 최근 12개월 실거래 평균 46,000,000원의 35.5%에 불과하므로 현재 가격 자체에는 분명한 할인 폭이 있습니다.
다만 최근 시장은 이전 구간보다 2.6% 하락했고, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 더구나 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 단순한 “싸다”가 아니라 “권리상 인수는 0원이고 가격은 크게 내려왔지만, 반복 유찰과 점유·내부 상태를 확인한 뒤 판단할 물건”입니다. 권리보다 현장과 환금성 점검이 최종 의사결정을 좌우합니다.