창원지방법원 2025타경20385. 경남 거제시 옥포동 덕산2차아파트 2동 510호입니다. 전용면적 49.75㎡, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층에 자리한 아파트로, 1989년 11월 16일 사용승인을 받았습니다. 현재 소유자는 이은세이며, 2013년 9월 2일 매매를 원인으로 95,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 세무서 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
이번 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 권리의 복잡성보다 가격의 급격한 하락입니다. 감정가 65,000,000원에서 시작한 경매가 이미 6회 유찰되어 최저매각가가 11,415,000원이 됐습니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래 평균 46,000,000원과 비교하면 매우 낮은 수준입니다. 그렇지만 반복 유찰은 단순한 할인 이벤트가 아니라, 시장 참여자들이 이 물건에 신중하게 접근해 온 결과일 수 있습니다. 낮은 최저가만으로 수익성을 확정할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포로 298, 덕산2차아파트 제2동 제5층 제510호 (옥포동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.75㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 개별난방 · 위생·급배수설비 |
| 사용승인 | 1989.11.16 |
| 단지 규모 | 덕산2차 · 325세대 |
| 소유자 | 이은세 (2013.09.02 취득 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 | 65,000,000원 |
| 최저매각가 | 11,415,000원 (6회 유찰 · 감정가의 17.56%) |
| 신청채권자 | 삼성화재해상보험주식회사 |
| 청구금액 | 37,410,512원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.02 · 을구 7번 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.06.11 · 한국자산관리공사 (확정채권양도) |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 현장 폐문부재로 내부 확인 불가 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2013년 9월 2일 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며, 해당 근저당권은 2025년 4월 29일 확정채권양도를 원인으로 2025년 6월 11일 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 이 이전은 기존 근저당권의 권리자가 바뀐 것이지, 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다.
말소기준 이후의 권리로는 2023년 12월 13일 국(통영세무서장)의 압류와 2025년 1월 14일 임의경매개시결정이 있습니다. 두 등기는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 한국주택은행·국민은행·경남은행 관련 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 이력이므로 현존하는 인수채무에 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 싸 보이는 가격과 하락 추세를 함께 보자
덕산2차아파트의 동일 면적대 실거래는 전용 49.72~49.75㎡ 기준으로 확인됩니다. 최근 12건 전체 평균은 46,723,333원이지만, 가격 판단에서는 비교적 현재 시장을 반영하는 최근 12개월 5건 평균 46,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.72㎡ | 1층 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 49.72㎡ | 2층 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 49.72㎡ | 1층 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 49.72㎡ | 3층 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 49.72㎡ | 3층 | 30,000,000원 |
| 2025.05 | 49.75㎡ | 5층 | 40,000,000원 |
| 2025.05 | 49.72㎡ | 4층 | 46,680,000원 |
| 2025.04 | 49.72㎡ | 1층 | 65,000,000원 |
| 2025.01 | 49.72㎡ | 3층 | 35,000,000원 |
| 2024.11 | 49.75㎡ | 5층 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 49.72㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 2024.10 | 49.72㎡ | 5층 | 34,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 동일 면적대 | 5건 | 46,000,000원 |
| 전체 표본 평균 | 동일 면적대 | 12건 | 46,723,333원 |
최근 12개월 거래가격은 30,000,000~60,000,000원에 분포하며, 가장 최신인 2026년 5월 거래는 60,000,000원입니다. 현재 최저매각가 11,415,000원은 최근 평균의 24.8%로, 시세보다 상당히 낮은 가격임은 분명합니다. 다만 최신 거래는 1층이고 본건은 5층 최상층이므로, 개별 호수의 층·내부 상태를 반영하지 않은 단순 비교입니다.
또한 최근 기간과 그 이전 기간의 거래가격 추세는 -2.6%로 하락 방향입니다. 전체 표본 평균이 최근 12개월 평균보다 높은 점도 가격을 보수적으로 판단해야 할 이유입니다. 감정가 65,000,000원이나 과거 최고 거래가를 현재의 확정 시세로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 605,470원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 한국자산관리공사로 권리 이전 |
72,000,000원 | 10,809,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 11,415,000원 |
집행비용 605,470원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 72,000,000원을 기준으로 한 모형이며, 실제 확정채권액은 다를 수 있습니다. 국세의 법정 우선순위, 당해세 및 확인되지 않은 임차인의 배당은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 매각대금과 채권 신고·배당순위 확정에 따라 달라집니다.
최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용을 제외한 10,809,530원이 근저당권 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 61,190,470원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 그러나 근저당권의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다릅니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 낙찰자가 그대로 갚아야 하는 구조는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다
현재 회차와 추가 유찰을 가정한 최저매각가 및 예상 미배당액은 다음과 같습니다. 미배당액은 근저당권 채권최고액 기준 계산값이며, 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 감정가의 17.56% |
11,415,000원 | 10,809,530원 | 61,190,470원 |
| 7회 유찰 시 감정가의 12.29% |
7,990,499원 | 7,446,670원 | 64,553,330원 |
| 8회 유찰 시 감정가의 8.61% |
5,593,349원 | 5,092,669원 | 66,907,331원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 진목초등학교 남동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설이 혼재한 지역이며, 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준이고, 대지 북서측·남서측은 왕복 2차선 도로, 남동측·북동측은 일방통행도로에 접합니다.
- 건물 노후도. 사용승인일은 1989.11.16입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층에 위치해 방수·누수·옥상 상태 및 노후 설비 점검이 중요합니다. 실제 하자 여부는 내부·현장 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 일반적인 아파트 용도로 이용되는 것으로 조사됐으나, 수리 상태·설비 상태·실제 점유자는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·진목초등학교 상대보호구역. 개별공시지가는 586,100원/㎡이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 325세대 단지로 동일 면적대 실거래 사례는 존재하나, 거래가격이 30,000,000~65,000,000원으로 크게 분산되어 있습니다. 최근 가격 추세는 -2.6%이고, 단지 평균 3.9회 유찰에 비해 본건은 6회 유찰돼 재매각 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자·대항력 확인이 최우선. 현재 확인된 임차인 신고는 없으나 실제 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인 및 점유 현황을 대조해 선순위 임차보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 권리자의 변경과 말소기준권리의 존속을 혼동하지 말고 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
- 국세 압류와 배당순위. 통영세무서장의 압류는 매각으로 말소되는 구조이나 국세의 법정기일·당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최상층·노후 건물 점검. 1989년 사용승인 건물로 옥상 방수, 누수, 급배수관, 창호 및 개별난방 상태를 확인하고 예상 수선비를 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 명도비용과 관리비. 실제 점유자와 협의 가능 여부를 확인하고, 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용을 따로 조사해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 전체 실거래 평균 46,723,333원보다 최근 12개월 평균 46,000,000원을 우선 참고하고, 최근 가격 추세 -2.6%를 감안해 희망 매도가격을 보수적으로 설정해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 6회 유찰은 단지 평균 3.9회를 웃돕니다. 감정평가서·현장 상태·점유관계·입찰조건 등을 재확인하고, 반복 유찰을 단순 할인 호재로 해석하지 않아야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 최신 매각공고·매각물건명세서·등기부·현황조사서, 입찰보증금과 특별매각조건을 법원 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,141만원의 기회인가, 6회 유찰의 경고인가”
거제 덕산2차 510호는 숫자만 보면 분명 눈길이 가는 물건입니다. 감정가 65,000,000원에서 출발해 최저가 11,415,000원까지 내려왔고, 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균 46,000,000원과 비교하면 현저한 가격 차이가 있습니다. 등기상 근저당권 및 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 구조라 확인된 등기권리 기준의 인수 위험은 낮습니다.
그러나 6회 유찰이라는 이력은 가볍지 않습니다. 1989년 사용승인 건물의 5층 최상층이고, 내부를 확인하지 못했으며 임대관계도 미상입니다. 여기에 최근 실거래가격은 -2.6% 하락 추세를 보입니다. 단지의 평균 유찰 횟수 3.9회보다 더 많이 유찰된 점도 향후 환금성을 신중하게 봐야 할 이유입니다.
결론은 ‘가격은 매력적으로 보이나, 입찰 판단은 조건부 보류’입니다. 실제 점유자와 임차보증금 인수 가능성을 확인하고, 최상층 노후 건물의 수선비 및 매도 가능 가격까지 검토한다면 저가 취득 기회를 평가할 수 있습니다. 반대로 선순위 임차보증금이나 상당한 추가비용이 확인된다면 지금의 큰 할인 폭은 의미가 작아질 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 그 가격에 어떤 위험과 비용까지 함께 사게 되는지를 정확히 확인하는 데 있습니다.