64,400,000원
창원지방법원 2025타경30723. 사천시 사남면의 사천한주빌라트 108동 2층 205호, 전용 59.87㎡ 아파트입니다. 현재 소유자인 주식회사성도개발은 2024.08.21. 거래가 60,000,000원에 소유권을 취득했지만, 그보다 앞선 2024.06.03. 주식회사 서경의 청구금액 100,000,000원 가압류가 등기됐습니다. 이 가압류가 현재 남아 있는 말소기준권리이며, 2025.03.28. 본압류로 이행된 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부의 오래된 근저당권과 전세권은 각각 말소등기가 확인됩니다. 문제는 등기부 채권이 아니라 2019.06.20. 전입한 임차인 박동현입니다. 전입일이 2024.06.03. 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 보증금은 60,000,000원입니다. 배당요구는 2025.04.22. 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 예상배당은 0원으로 계산됐고, 보증금 전액이 매수인 인수액으로 반영됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 제108동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.87㎡ · 108동 2층 205호 |
| 소유자 | 주식회사성도개발 (2024.08.21. 거래가 60,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 서경 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.03. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 서경 |
| 매각기일 | 2026.05.18 |
| 단지 | 사천한주빌라트 · 468세대 · 1999.04.27. 준공 |
| 건물 표기 차이 | 공부상 8층 건물이나 현황상 7층 건물 |
① 권리 흐름 — 등기부 권리보다 임차인이 핵심
1999년부터 2004년 사이 설정된 근저당권과 전세권은 2003.01.14., 2003.02.24., 2004.05.10., 2004.08.13., 2009.03.23. 순으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기부상 말소기준은 2024.06.03. 주식회사 서경의 가압류입니다. 다만 임차인 박동현의 전입일은 2019.06.20.으로 말소기준보다 약 5년 앞섭니다. 후순위 가압류가 소멸하더라도 임차인의 대항력은 소멸하지 않으므로, 보증금 반환 부담은 별개로 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동현 | 108동 205호 | 2019.06.20. | 확인되지 않음 | 60,000,000원 | 2025.04.22. 신청 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 60,000,000원 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
사천한주빌라트 동일 면적 59.87㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 71,000,000원에서 105,000,000원 사이이고, 평균은 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.87㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 3 | 76,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2025.12 | 59.87㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 59.87㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 평균 | 59.87㎡ | 12건 | 85,000,000원 |
최저가 64,400,000원만 보면 실거래 평균의 75.8%라서 싸 보입니다. 하지만 인수액을 더한 실질취득액은 124,400,000원입니다. 실거래 평균보다 39,400,000원 높고, 평균의 146.4%에 해당합니다. 실거래 최고가 105,000,000원과 비교해도 19,400,000원 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 | 매각가의 약 2.4% 추정 |
| 인수. 임차인 박동현 | 60,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 19,500,000원 | 19,500,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 9,900,000원 | 9,900,000원 | 채권최고액 기준 |
| 4. 전세권 · 박귀남 | 25,000,000원 | 25,000,000원 | 전세금 기준 |
| 5. 전세권 · 강윤자 | 25,000,000원 | 8,440,800원 | 16,559,200원 미배당 |
| 6. 전세권 · 문형주 | 27,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 7. 가압류 · 주식회사 서경 | 100,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 8. 강제경매개시결정 · 주식회사서경 | 미상 | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
예상배당상 총채권액은 206,400,000원, 채권자 배당액은 62,840,800원, 미배당액은 143,559,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 박동현의 보증금은 배당액에 포함되지 않고 매수인 인수액 60,000,000원으로 별도 반영됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사남농공단지 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측으로 중로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 콘크리트 경사슬래브지붕의 공동주택입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역·제6구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 569,400원/㎡입니다.
- 환금성. 468세대, 1999.04.27. 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건의 가격 편차가 71,000,000원~105,000,000원으로 큽니다.
- 현황 차이. 108동은 공부상 8층 건물로 표기돼 있으나 현황은 7층 건물로 조사됐습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰과 통상적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 상한 설정. 최저가 64,400,000원이 아니라 인수액을 포함한 124,400,000원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 반환재원 확보. 대항력 있는 임차인 박동현의 보증금 60,000,000원이 예상배당에서 0원으로 계산돼 전액 인수로 반영됩니다.
- 점유·대항력 원본 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 말소된 권리의 배당 포함 여부 확인. 등기부 말소내역과 예상배당 항목이 일치하지 않으므로 매각물건명세서와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 건물 층수 차이 확인. 공부상 8층과 현황상 7층의 차이가 집합건축물대장·현황도·대지권 및 금융취급에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 내부 미확인 상태이므로 수리비와 설비 상태를 낙관적으로 잡지 않아야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,440만원 낙찰”이 아니라 “1억2,440만원 취득”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 64,400,000원이 아니라 임차보증금을 더한 실질취득액 124,400,000원입니다. 임차인 박동현은 말소기준권리보다 앞선 2019.06.20. 전입으로 대항력이 있고, 예상배당상 보증금 60,000,000원을 한 푼도 받지 못합니다. 따라서 낙찰자가 보증금 반환 부담을 승계하는 구조입니다.
실질취득액은 최근 실거래 평균 85,000,000원의 146.4%이며, 최고 거래가 105,000,000원보다도 19,400,000원 높습니다. 여기에 내부 미확인, 공부상 8층·현황상 7층의 차이, 등기 말소내역과 예상배당 항목의 불일치까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 총투입액은 비싸고, 권리확인 난도도 높은 물건입니다. 현재 회차의 결론은 가격·권리 모두 보수적 접근입니다.