창원지방법원 2025타경22128. 통영시 북신동 7-51 토지와 건물을 일괄매각하는 신건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 건물이 단독주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 토지는 대지 117.0㎡, 제2종일반주거지역이며, 현재 소유자는 장우성입니다.
권리의 중심은 2025년 5월 19일 설정된 노민영의 근저당권입니다. 채권최고액은 18,000,000원이고 이 권리가 말소기준으로 계산돼 있습니다. 이후 2025년 11월 3일 노민영의 임의경매개시결정과 2025년 12월 4일 현대캐피탈주식회사의 9,792,066원 가압류가 이어졌으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22128 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 북신동 7-51 · 경상남도 통영시 해미당4길 30-18 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 117.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 가로장방 · 세로각지(불) |
| 소유자 | 장우성 · 2024.06.12 소유권이전(2024.06.11 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 84,822,380원 / 84,822,380원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 노민영 / 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣ 각 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거에는 새통영새마을금고 근저당권과 임의경매 기록이 있었지만, 등기부상 해당 근저당은 이미 말소됐고 2024년 임의경매도 2024.03.11 취하로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 그보다 뒤인 을구 6번 노민영 근저당권입니다.
② 물건·입지 — 가격보다 먼저 접근성을 본다
감정평가에 따르면 본건은 통영시청 제2청사 남서측 인근에 위치하고, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경과 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐지만, 중요한 제한이 하나 있습니다. 본건까지 직접적인 차량 접근은 불가합니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 블록조 슬래브지붕 단층 건물이며 외벽은 석재타일 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 117.0㎡, 완경사·가로장방이며 도로접면은 세로각지(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 405,500원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,822,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,926,803원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 노민영 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 9,792,066원 | 9,792,066원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,103,511원 |
집행비용은 약 매각가의 2.3%로 추정된 1,926,803원입니다. 배당 계산상 채권자 총 청구 기준액 27,792,066원은 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 55,103,511원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
신청채권자의 사건 청구금액은 12,000,000원이고, 배당 시나리오에서는 노민영 근저당의 채권최고액 18,000,000원을 기준으로 배당액이 잡혀 있습니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 84,822,380원 | 0원 | 55,103,511원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 67,857,904원 | 0원 | 38,444,396원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 54,286,323원 | 0원 | 25,117,103원 | 0원 |
④ 과거 등기와 현재 경매의 구분
이 부동산에는 과거 근저당과 경매 기록이 여러 차례 있었습니다. 1999년 북신동새마을금고 14,000,000원 근저당, 2008년 통영수산업협동조합 26,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021년 새통영새마을금고 19,500,000원 근저당도 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다.
또 2024년 1월 3일 새통영새마을금고가 임의경매를 개시했으나 2024.03.11 취하됐습니다. 이후 2024년 6월 12일 장우성에게 증여를 원인으로 소유권이 이전됐고, 2025년 5월 19일 현재 말소기준권리인 노민영 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 과거의 말소된 권리와 현재 경매에서 살아 있는 기준권리를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 사용관계를 확인하세요.
- 차량 접근 확인. 감정평가에 “본건까지 직접적인 차량 접근은 불가”라고 기재돼 있습니다. 실제 진입 동선과 주차 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣ 제시외 건물이 모두 매각에 포함됩니다. 위치·구조·현황을 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 물건이므로 토지 경계와 건물 배치를 원본 자료와 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 을구 6번 노민영 근저당권 18,000,000원이 2025.05.19 설정된 말소기준권리입니다.
- 배당 외 우선권 확인. 현재 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 직전 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 별도의 실거래 비교 없이 감정가 84,822,380원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현장 상태와 접근성까지 함께 반영해 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — 권리보다 현장이 더 중요한 신건
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2025.05.19 노민영 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 현대캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수 0원이 유지됩니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 등기 밖에 있습니다. 감정상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 직접 차량 접근이 불가하며, 임대관계는 미상입니다. 여기에 제시외 건물 4개가 일괄매각에 포함됩니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 정리돼 있지만, 현장 접근성과 실제 점유·제시외 건물 확인 없이는 가격을 결정하기 어렵다”입니다.
