창원지방법원 2025타경22128. 경상남도 통영시 북신동 7-51에 있는 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 블록조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용되고 있으며, 토지 면적은 117.0㎡입니다. 소유자는 장우성으로, 2024년 6월 12일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
경매를 신청한 채권자는 노민영입니다. 2025년 5월 19일 설정된 채권최고액 18,000,000원의 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있고, 2025년 11월 3일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이후 현대캐피탈주식회사의 가압류가 추가됐습니다.
이 근저당을 기준으로 하면 매각 후 관련 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 2021년 설정된 새통영새마을금고 근저당에 관한 말소 표기와 2025년 변경등기의 관계는 별도로 살펴야 합니다. 주택의 실제 점유관계도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 북신동 7-51 도로명주소: 경상남도 통영시 해미당4길 30-18 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 블록조 슬래브지붕 단층 건물 |
| 토지 | 117.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 장우성 (2024.06.12. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 | 84,822,380원 |
| 최저매각가 | 59,376,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 노민영 / 12,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 6번 근저당권 · 노민영 · 2025.05.19. · 채권최고액 18,000,000원 선행 근저당 말소관계 재확인 필요 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣ 매각 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 근저당 말소관계가 핵심
권리 흐름의 중심은 2025년 5월 19일 노민영 근저당권입니다. 이 근저당권이 실제 말소기준권리라면 해당 근저당과 이후의 임의경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재의 배당 시뮬레이션도 이 구조를 전제로 합니다.
기존 근저당의 말소 표기와 후속 변경등기가 어떤 관계인지 등기사항전부증명서 원본의 말소선·부기등기 및 공동담보 내역을 확인해야 합니다. 만약 이 근저당이 유효하게 존속한다면 노민영 근저당보다 앞선 권리가 되므로 말소기준권리와 배당순위, 매수인 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
과거 1999년 북신동새마을금고 근저당과 2008년 통영수산업협동조합 근저당은 말소 이력이 확인됩니다. 2024년 새통영새마을금고가 신청했던 별도의 임의경매도 취하되어 말소됐습니다. 이번 사건은 그 이후 노민영이 신청한 새로운 임의경매입니다.
실제 임차인이나 점유자가 확인된다면 전입일자·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조해 대항력과 우선변제권, 매수인 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
이번 매각의 최저가는 59,376,000원입니다. 감정가 84,822,380원의 약 70% 수준으로, 이미 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 실제 주변 주택·토지의 거래가격과 직접 비교해야만 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 59,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 41,563,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 29,094,240원 | 0원 |
회차별 금액은 유찰에 따른 가정이며 실제 유찰 및 재매각을 보장하지 않습니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정을 기준으로 하며, 미확인 점유·임대차 및 선행 근저당의 유효성에 따라 달라질 수 있습니다.
토지 면적과 용도지역이 비슷한 주변 거래뿐 아니라 접도 상태, 건물 노후도, 제시외 건물, 주차 가능성, 실제 점유 상태가 유사한 거래사례를 비교해야 합니다. 현재 최저가가 적정 시세 이하인지 단정할 수 없습니다.
권리 인수가 없다는 가정에서는 최저가에 낙찰받을 경우 낙찰가와 인수액을 합산한 권리 기준 취득금액은 59,376,000원입니다. 그러나 여기에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비, 수선비 등은 별도로 고려해야 합니다. 또한 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이나 선순위 권리가 확인되면 이 금액을 그대로 실질취득비용으로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,468,768원 |
| 1. 근저당 · 노민영 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 9,792,066원 | 9,792,066원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 30,115,166원 |
현재 최저매각가로 매각된다고 가정한 배당표입니다. 집행비용 1,468,768원을 먼저 공제한 뒤, 노민영 근저당권에 18,000,000원, 현대캐피탈주식회사 가압류에 9,792,066원을 배당하는 계산입니다. 이 가정에서는 신고 채권액이 모두 충당되고 소유자에게 30,115,166원이 남습니다.
다만 경매 신청 청구액은 12,000,000원인 반면, 노민영에 대한 예상배당은 채권최고액 18,000,000원을 기준으로 산정되어 있습니다. 채권최고액이 곧 실제 배당받을 채권액을 의미하지는 않으므로 확정된 채권원리금과 배당요구 내용을 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 북신동 소재 통영시청 제2청사 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 감정평가상 제반 교통상황은 보통이지만, 대상 부동산까지 직접적인 차량 접근은 불가능한 것으로 조사되었습니다. 실제 보행 접근로와 차량 주차 위치 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 117.0㎡이며 완경사·가로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(불)로 표시됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 405,500원/㎡입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽은 석재타일 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 건물 및 제시외 건물의 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단독주택 이용 물건으로서 공동주택과는 매수 수요가 다를 수 있습니다. 특히 차량 직접 진입이 어렵다는 점은 실거주 편의성과 재매각 가능성을 평가할 때 불리한 요소입니다.
감정평가서에서 각 제시외 건물의 위치·구조·이용현황을 확인하고, 실제 현장에 존재하는 건축물과 일치하는지 대조해야 합니다. 향후 수선이나 철거가 필요한지도 검토 대상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 5번 근저당 재검증. 새통영새마을금고 근저당의 말소 여부와 채무자·채권최고액 변경 부기등기를 대조하세요. 실제 유효한 선행 근저당이 확인된다면 말소기준과 배당 분석을 다시 해야 합니다.
- 토지·건물 공동담보 확인. 노민영 근저당과 기존 근저당에는 북신동 7-51 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 건물 등기와 토지 등기를 함께 확인하세요.
- 실제 점유관계 조사. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 주택의 실제 거주자와 점유 원인, 전입 및 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 차량 접근과 도로 확인. 직접적인 차량 접근이 불가능한 만큼 실제 접근로와 도로의 소유·사용관계, 주차 및 이삿짐 반입 여건을 검토하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 ㉠·㉡·㉢·㉣의 현황과 경계, 물리적 상태를 감정도면 및 현장에서 대조하세요.
- 주변 실거래 비교. 유사한 토지 규모·접도 조건·건축물 상태를 갖춘 통영 북신동 주택·토지의 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
- 추가 비용 점검. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도 및 수선비, 미납 공과금과 관리비 등 실제 취득 이후의 비용을 검토해야 합니다.
- 매각 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 위험”
통영 북신동 7-51 주택·토지는 감정가 84,822,380원에서 1회 유찰되어 최저가가 59,376,000원으로 내려왔습니다. 제시된 권리 판단과 예상배당만 보면 노민영 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하고, 인수액도 0원으로 산정됩니다.
하지만 기존 새통영새마을금고 근저당의 말소·변경 관계가 명확하게 확인되지 않았고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 직접적인 차량 진입이 불가능하다는 물리적 약점이 있습니다.
감정가 대비 70%라는 숫자는 가격이 내려왔다는 사실만 보여 줍니다. 실제 시장에서 그 가격이 저렴한지, 매각 후 추가로 부담할 권리가 없는지, 향후 재매각이 가능한지는 별도로 검증해야 합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 선순위 근저당·점유관계 확인 후 가격 재평가입니다. 선행 근저당 말소 여부가 명확해지고 임대차 인수 위험이 해소된다면, 주변 주택·토지의 실제 거래가격과 현장 접근 조건을 토대로 입찰을 재검토할 수 있습니다. 현 단계에서는 권리와 환금성의 불확실성을 보수적으로 반영하는 것이 적절합니다.
