창원지방법원 2025타경22143. 거제시 고현동 고려4차아파트 504동 2층 204호입니다. 현재 소유자는 박흥섭이며 2025년 1월 3일 상속을 원인으로 소유권을 취득해 2025년 10월 24일 등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016년 7월 19일 설정된 박숙현 근저당권 30,000,000원입니다. 그보다 앞선 가압류·압류·근저당권 등은 등기부상 이미 말소됐고, 이 기준권리 뒤의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사 내역은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 응찰가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 110,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 동일 면적 평균은 107,133,333원, 최신 거래는 104,700,000원입니다. 최근 가격 흐름도 과거 거래구간 대비 -21.1%로 나타나므로, 신건 가격 자체에는 뚜렷한 할인 여지가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1051 고려4차아파트 504동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 박흥섭 · 2025.01.03 상속 · 2025.10.24 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김규태 / 66,007,074원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음, 매수인 인수 0원. 2016년 7월 19일 박숙현 명의 근저당권의 채권최고액은 30,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2025년 11월 5일 등기된 김규태의 강제경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 교보생명보험·거제중앙신용협동조합·삼성생명보험의 근저당권과 신현농업협동조합 가압류, 거제시 압류는 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’이 중요하다
고려4차(501-504동) 동일 면적 76.45㎡의 실거래 기록입니다. 전체 9건 평균은 126,266,666원이지만, 2021~2022년의 130,000,000원·137,000,000원· 158,000,000원·162,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 107,133,333원으로 낮아졌고 최근 구간은 이전 구간보다 -21.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 76.45㎡ | 14 | 104,700,000원 |
| 2025.12 | 76.45㎡ | 14 | 104,700,000원 |
| 2025.02 | 76.45㎡ | 15 | 112,000,000원 |
| 2024.07 | 76.45㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 2024.07 | 76.45㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 2022.05 | 76.45㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2022.02 | 76.45㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2021.09 | 76.45㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 76.45㎡ | 14 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.45㎡ | 3건 | 107,133,333원 |
최저가 110,000,000원은 전체 9건 평균 126,266,666원의 87.1%라 겉으로는 낮아 보입니다. 그러나 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균 대비로는 102.7%입니다. 최신 거래도 104,700,000원이므로 현재 신건 최저가는 최근 시장가격보다 높은 쪽입니다. 따라서 “전체 평균 대비 87.1%라 싸다”는 해석은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 박숙현 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김규태 | 66,007,074원 | 66,007,074원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,652,926원 |
110,000,000원 매각을 가정하면 채권자 청구액 96,007,074원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 11,652,926원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,340,000원으로 추정된 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 110,000,000원 | 96,007,074원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 9,991,074원 |
| 2회 유찰 · 64% | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 27,274,274원 |
유찰 시 채권자 미배당은 늘어나지만, 각 시나리오에서 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려간다고 낙찰자에게 미배당 채권이 그대로 승계되는 구조가 아닙니다. 권리 안전성은 유지되고, 응찰가격 측면의 여유가 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제중앙초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층 204호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측에 걸쳐 노폭 약 15m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로3류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지이며 공시지가는 878,900원/㎡입니다.
- 단지. 고려4차(501-504동)는 358세대이며 준공일은 1996.07.19입니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 126,266,666원보다 최근 12개월 평균 107,133,333원과 최신 거래 104,700,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래구간이 이전 구간보다 -21.1% 낮으므로 과거 고가 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 102.7%입니다. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 88,000,000원, 2회 유찰 시 70,400,000원이며 각 경우 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02입니다. 매각기일 전 최신 등기와 사건기록을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준인 박숙현 근저당권 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리관계 자체는 단순합니다. 하지만 가격은 다르게 봐야 합니다. 현재 110,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 107,133,333원의 102.7%이고 최신 거래 104,700,000원보다 높습니다. 여기에 최근 거래 흐름이 이전 구간보다 -21.1%라는 점까지 고려하면, 전체 평균 126,266,666원의 87.1%라는 숫자만으로 할인 매물로 평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격이지만 신건 가격은 보류가 이 물건의 핵심입니다.
