창원지방법원 2025타경22143. 경남 거제시 고현동 고려4차아파트 504동 204호, 전용 76.45㎡의 아파트입니다. 1996년 준공된 358세대 단지로, 이번 물건은 15층 건물의 2층에 위치합니다. 감정가 110,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,000,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려온 셈입니다.

권리관계는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 박흥섭이며, 2025년 1월 3일 상속을 원인으로 2025년 10월 24일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 말소기준권리는 2016년 7월 19일 설정된 박숙현의 근저당권으로, 채권최고액은 30,000,000원입니다. 이후 김규태가 청구금액 66,007,074원으로 강제경매를 신청했고, 2025년 11월 5일 경매개시결정이 등기되었습니다.

현재 최저가로 낙찰되는 경우 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자의 채권 일부가 미배당됩니다. 그렇다고 그 미배당금이 곧바로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다. 채권자의 미회수금과 매수인이 인수하는 권리는 구분해야 합니다. 이 사건의 핵심은 배당 부족 자체보다, 실제 점유관계와 2층의 거래가치를 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준

등기상 핵심은 2016.07.19 박숙현 근저당권입니다. 과거 교보생명보험, 거제중앙신용협동조합 및 삼성생명보험 명의의 근저당권들은 이미 말소되었으며, 과거 가압류·압류 역시 말소 처리되었습니다. 따라서 현재 유효한 근저당권 가운데 박숙현의 30,000,000원 채권최고액 근저당권이 말소기준에 해당합니다.

이 근저당권과 그 이후 등기된 김규태의 강제경매개시결정은 정상적으로 매각이 완료되면 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 말소기준보다 앞서 존속하는 근저당권이나 압류가 확인되는 구조는 아닙니다. 특히 근저당권의 채권최고액 30,000,000원은 실제 확정 채무액과 동일하다는 의미는 아니며, 배당 시뮬레이션에서 적용한 한도액입니다.

② 시세 비교 — 7,700만원은 저렴해 보이지만 하락 추세가 변수

고려4차아파트의 동일 전용면적 76.45㎡ 거래를 비교하면, 최근 12개월 평균은 110,466,666원, 최신 2026년 10월 거래는 122,000,000원입니다. 현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.7%에 해당하며, 최신 거래보다도 45,000,000원 낮습니다.

다만 전체 기간 평균 125,840,000원에는 2022년의 158,000,000원, 162,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 이러한 전체 평균만을 기준으로 할인율을 크게 평가하면 현재 시세를 과대평가할 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선 기준으로 봐야 합니다.

동일 전용면적 거래 내역입니다. 동일 연월·층·금액으로 반복 기재된 거래가 포함되어 있으므로 실제 개별 계약의 중복 여부는 원본 대조가 필요합니다. 최근 12개월 평균은 표시된 집계 기준을 사용했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

집행비용 1,786,000원은 추정치입니다. 박숙현 근저당은 채권최고액 30,000,000원을 기준으로 배당했으며, 김규태에게는 청구금액 중 45,214,000원이 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각되면 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 75,214,000원입니다. 박숙현 근저당권에 30,000,000원을 배당하고, 김규태에게 45,214,000원을 배당하는 구조입니다. 김규태의 청구금액 66,007,074원 중 20,793,074원이 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.

여기서 중요한 것은 미배당금 20,793,074원과 매수인 인수액 0원은 서로 모순되지 않는다는 점입니다. 일반적인 금전채권의 배당 부족분은 매각으로 소멸하는 등기 권리를 통해 낙찰자에게 그대로 승계되지 않습니다. 다만 별도로 존속할 수 있는 임차권 등은 점유·대항력 조사 결과에 따라 판단해야 합니다.

회차별 배당 부족액과 실질취득 시나리오

추가 유찰 여부에 따라 최저매각가가 내려가면 채권자에게 배당되는 금액도 감소합니다. 그러나 매각으로 소멸하는 금전채권의 미배당액이 늘어난다고 해서 낙찰자가 그 금액을 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.

회차별 금액은 각 회차의 최저가에 낙찰된다는 가정입니다. 실제 낙찰가, 배당 및 매수인 부담은 점유관계와 최종 매각조건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제중앙초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 아파트 부지는 남측 및 동측의 약 15m 내외 도로와 접합니다.
• 건물. 1996년 준공된 철근콘크리트조 15층 건물의 2층입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전 및 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 중로3류 도로와 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등 토지이용 관련 제한사항이 있습니다. 개별공시지가는 878,900원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태나 수선 필요 여부까지 보증하는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 358세대 규모의 기존 아파트로 거래 사례는 확인되지만, 준공 시기가 오래되었고 최근 가격 추세가 -16.6%입니다. 매수 후 재매각을 고려한다면 최근 고층 거래가를 2층의 예상 매도가로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·실제 점유자를 확인하고, 점유자가 있다면 보증금 및 대항력 발생 시점을 확인해야 합니다.
• 2016년 말소기준권리. 박숙현 근저당권의 설정일은 2016.07.19입니다. 등기부와 매각물건명세서를 대조해 매각으로 소멸하지 않는 별도 권리가 있는지 재확인해야 합니다.
• 상속 소유권. 박흥섭은 2025.01.03 상속을 원인으로 2025.10.24 소유권이전등기를 마쳤습니다. 소유자와 실제 거주자가 같은지 확인해야 명도계획을 세울 수 있습니다.
• 가격 기준. 최근 12개월 평균 110,466,666원과 최신 122,000,000원은 유용한 비교 자료지만, 해당 거래가 높은 층에 집중되어 있습니다. 2층의 적정 매입가격을 별도로 검토해야 합니다.
• 하락장 리스크. 최근 거래가격 추세는 -16.6%입니다. 현재 최저가가 시세보다 낮더라도 하락 추세가 지속되면 향후 재매각 수익이 줄거나 손실이 발생할 수 있습니다.
• 실거래 중복 확인. 2025년 12월 및 2024년 7월 거래에 동일 층·금액의 반복 기록이 있습니다. 평균가격 해석에 앞서 실제 거래 건수와 중복 여부를 대조할 필요가 있습니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가 시나리오는 53,900,000원, 37,730,000원입니다. 다만 다음 회차 진행이 보장된 것은 아니므로 현재 회차와 추가 유찰 가능성을 분리해 판단해야 합니다.
• 관리비 및 내부 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수, 설비 노후, 수선 필요 여부를 확인해야 합니다. 별도 취득부대비용과 명도비용도 입찰자금 계획에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 차이는 있다. 그러나 2층과 하락장을 빼놓을 수 없다”

이 사건은 권리분석보다 적정 매수가격과 점유 확인이 중요한 아파트 경매입니다. 2016년 박숙현 근저당권이 말소기준이며, 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 미배당이 발생하는 구조이지만 그것이 곧 낙찰자의 추가 채무를 의미하지는 않습니다.

가격 측면에서는 감정가 110,000,000원에서 1회 유찰되어 77,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 110,466,666원 대비 69.7% 수준으로, 실질취득액 기준에서도 가격상 할인 여지가 확인됩니다. 단순히 과거 전체 평균과 비교해 저렴하다고 평가한 것이 아니라, 최근 거래가격을 우선한 결과입니다.

그러나 최근 가격 추세가 -16.6%로 하락 중이라는 점과 대상 물건이 2층이라는 사실은 무시할 수 없습니다. 높은 층의 최근 거래가를 2층 적정가격으로 그대로 적용하기 어렵고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 현재 확인된 권리 구조는 긍정적이지만, 실제 점유와 저층 시세를 확인해야 가격상의 장점이 유효한지 최종 판단할 수 있습니다.

결론은 권리 구조 양호·가격상 할인 여지 존재·점유 및 하락장 확인 필수. 실질취득 77,000,000원은 최근 거래 평균보다 낮지만, 이 차액이 그대로 수익을 보장하지는 않습니다. 권리 인수 가능성을 최종 배제하고, 2층의 현장 상태와 실제 환금성을 확인하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.