창원지방법원 2025타경22160. 통영시 욕지면 연화리 145-9, 도로명 본촌길 57의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지로 되어 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 1층, 사용승인일은 2004.07.12입니다. 현재 소유자는 천덕조이고, 2019.09.20 증여로 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2004년 농업협동조합중앙회 근저당은 2023.09.19 해지로 이미 말소됐고, 다음 날인 2023.09.20 설정된 욕지수산업협동조합 근저당 78,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단·서남해수어류양식수산업협동조합· 농업협동조합중앙회·농림수산업자신용보증기금관리기관·무궁화신탁의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 천명조는 2018.07.09 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계를 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22160 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 욕지면 연화리 145-9 · 경상남도 통영시 욕지면 본촌길 57 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 1층 · 사용승인일 2004.07.12 |
| 토지 | 대 226.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 천덕조 · 2019.09.20 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 143,110,000원 / 143,110,000원 (신건) |
| 청구금액 | 215,796,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
② 임차·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천명조 | 2018.07.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 천명조 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사실만으로는 부족합니다. 보증금, 임대차계약, 실제 점유, 확정일자 등이 확인되어야 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 매수인 인수액은 현재 자료만으로 숫자를 고정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,803,540원 |
| 을구 3번 근저당권 · 욕지수산업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서남해수어류양식수산업협동조합 | 30,466,183원 | 30,466,183원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 172,641,703원 | 4,840,277원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 380,150,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 무궁화신탁 | 410,682,733원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,098,940,619원 중 배당되는 금액은 140,306,460원이고, 현재 회차 미배당은 958,634,159원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금이 확인될 경우 실제 권리관계와 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 권리위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,110,000원 | 140,306,460원 | 958,634,159원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,488,000원 | 112,085,168원 | 986,855,451원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,590,400원 | 89,541,773원 | 1,009,398,846원 | 0원 |
이 표의 핵심은 최저가가 내려간다는 사실보다 점유 위험이 그대로 남아 있다는 점입니다. 천명조의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 실제로 대항력이 인정되는 임차보증금이 있다면 매각대금에서 배당되지 않은 부분이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 욕지면 연화리의 연화마을 내, 도서지역인 연화도의 취락지대에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 등의 접근은 가능하지만 도서지역에 위치해 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 벽돌조 슬래브지붕 1층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·태양광 온수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 226.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구이며 공시지가는 149,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 저촉되고 계획관리지역·자연취락지구에 포함됩니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 경계 확인에는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 천명조 임대차 확인. 보증금, 임대차계약서, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 인수 0원으로 계산 금지. 전입일이 2018.07.09로 말소기준 2023.09.20보다 빠릅니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각목록과 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 지적경계 측량. 인접필지와 경계가 불분명하다는 감정 의견이 있으므로 실제 이용선과 법적 경계를 확인해야 합니다.
- 도서지역 환금성. 연화도 내 취락지대로 대중교통 여건이 다소 불편하므로 재매각·임대 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았고 선순위 점유자의 보증금도 미상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “매수인 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2023.09.20 욕지수산업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 2018.07.09 전입한 천명조가 존재하고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “인수 0원”이 아니라 “선순위 점유자의 대항력·보증금 인수 여부 미확정”입니다.
게다가 비교 실거래가 없어 신건 최저가 143,110,000원의 가격 매력도도 확인할 수 없습니다. 도서지역 단독주택·토지라는 환금성 특성과 지적경계 확인 필요성까지 겹칩니다. 후순위 권리 소멸은 명확하지만, 선순위 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
