창원지방법원 2025타경22160. 경상남도 통영시 욕지면 연화리 145-9, 연화마을 안에 있는 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 사건상 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2004.07.12. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 1층 건물이고, 토지 면적은 226㎡입니다.
등기상 소유자는 천덕조입니다. 2019.09.20. 증여로 소유권을 취득했고, 2023.09.20. 욕지수산업협동조합 앞으로 채권최고액 78,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 경남신용보증재단 등 채권자들의 가압류가 이어졌고, 2025.11.11. 욕지수산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
근저당권과 가압류만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 여기에는 그보다 앞서 전입한 사람이 존재합니다. 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 임차보증금까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 선순위 전입자의 실제 대항력과 보증금 확인이 권리분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 욕지면 연화리 145-9 도로명주소: 경상남도 통영시 욕지면 본촌길 57 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 (감정평가상 단독주택 이용) |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 1층 · 2004.07.12. 사용승인 |
| 토지 | 226㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 매각방식 | 건물 및 토지 일괄매각 |
| 소유자 | 천덕조 (2019.09.20. 증여 취득) |
| 감정가 | 143,110,000원 |
| 최저매각가 | 100,177,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 욕지수산업협동조합 |
| 청구금액 | 215,796,770원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.20. 욕지수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
등기부의 핵심은 2023.09.20. 욕지수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리가 되고, 그 이후 설정된 가압류 5건과 경매개시결정은 정상적인 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2004년에 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 39,000,000원은 2023.09.19. 이미 말소되었습니다. 현재 분석해야 하는 근저당권은 채권최고액 78,000,000원의 욕지수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 토지 연화리 145-9와 공동담보 관계입니다.
② 점유·임차인 분석 — 보증금이 미상이라면 최저가도 불확실하다
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 사람은 천명조입니다. 실제 확인된 임차인 관련 대상은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 그러나 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 금전적 위험을 산정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천명조 | 2018.07.09. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당으로 변제되지 않는 구조라면, 낙찰가를 낮추더라도 인수보증금이 남아 실질취득비용이 보증금 수준에 이르거나 이를 웃돌 수 있습니다. 따라서 감정가의 70% 또는 추가 유찰 시 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
이 물건은 임차보증금 자체가 미상이므로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 임대차관계·보증금·점유·배당요구 및 대항력 성립 여부를 확인하기 전에는 안전한 입찰상한을 산정하기 어렵습니다.
③ 가격 비교 — 1회 유찰은 확인됐지만 시세 할인은 미확인
감정가는 143,110,000원이며 현재 최저매각가는 100,177,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 제시된 가격 시나리오는 다음과 같습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 100,177,000원 | 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 70,123,900원 | 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 49,086,730원 | 보증금 미상 |
위 금액은 유찰에 따른 최저매각가 시나리오입니다. 이 가격이 곧 매수인의 실제 총취득비용을 의미하지는 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 선순위 전입자의 보증금도 미상이므로 현재 가격이 실제 시장가치보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,177,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정배당입니다. 집행비용을 먼저 반영하고, 욕지수산업협동조합 근저당권에 78,000,000원을 배당한 뒤 일부 금액이 경남신용보증재단에 배당되는 구조로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,202,478원 |
| 1. 근저당 · 욕지수산업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,000,000원 | 19,974,522원 |
| 3. 가압류 · 서남해수어류양식수산업협동조합 | 30,466,183원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 172,641,703원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 380,150,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 무궁화신탁 | 410,682,733원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 1,098,940,619원 | 97,974,522원 |
집행비용 2,202,478원을 포함하면 예상 배분금액 합계는 100,177,000원입니다. 채권자 미배당 추정액은 1,000,966,097원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 임차보증금이 확인되면 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 215,796,770원이지만 근저당 배당은 채권최고액 78,000,000원을 기준으로 추정한 것입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 문제는 남는다
| 회차 | 예상매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 100,177,000원 | 97,974,522원 | 1,000,966,097원 |
| 2회 유찰 | 70,123,900원 | 68,461,670원 | 1,030,478,949원 |
| 3회 유찰 | 49,086,730원 | 47,803,169원 | 1,051,137,450원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 통영시 욕지면 연화리의 연화마을 내에 위치합니다. 도서지역인 연화도 취락지대이며 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 등의 접근은 가능하지만 도서지역 특성상 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 조사되었습니다. 접근성 제약은 환금성 검토에서 중요합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 1층 건물로, 2004.07.12. 사용승인되었습니다. 외벽은 석재타일붙임 등, 내부는 벽지·타일 마감이고 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비, 난방설비, 태양광 온수설비 등이 시설되어 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 226㎡, 지목은 대이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구에 속하며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 149,400원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있으므로 사건상 용도 분류와 함께 원본 확인이 필요합니다.
- 토지 경계. 인접 필지와 지적경계 확인이 불분명하며, 정확한 경계를 확인하기 위해 전문적인 지적측량이 필요하다고 평가되었습니다.
- 환금성. 도서지역의 주거용 건물·토지로서 거래 상대방과 이용 목적이 제한될 가능성이 있습니다. 비교 가능한 실거래가와 현장 매수 수요를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 천명조의 임대차관계. 2018.07.09. 전입 당시의 점유·주택 인도, 실제 거주 관계, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하지 않습니다.
- 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 계약서·매각물건명세서·현황조사 원본 등을 대조하고 미변제 보증금의 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구. 천명조의 배당요구 여부와 배당순위를 확인해야 합니다. 추정배당표의 인수 0원은 확정된 권리분석 결과로 사용할 수 없습니다.
- 실질취득비용. 대항력 있는 임차보증금을 인수한다면 낙찰가에 해당 인수액을 더해야 합니다. 보증금이 미상인 현재는 총취득비용과 시세 차익을 확정할 수 없습니다.
- 시세 검증. 감정가 143,110,000원과 최저가 100,177,000원만으로 저평가 여부를 판단하지 말고, 연화도 및 유사 건물·토지의 최근 실거래와 현장 수요를 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 인접 필지와 경계가 불분명하므로 측량 성과, 지적도, 건축물 배치 및 진입로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정상 이용은 단독주택입니다. 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 범위를 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조해야 합니다. 근저당의 공동담보 관계도 함께 확인해야 합니다.
- 도서지역 접근성. 현장 방문 시 실제 교통·접근 여건과 관리·수선에 필요한 비용 및 이용 가능성을 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신본과 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가 ≠ 70% 취득비용”
이 사건은 겉으로 보면 감정가에서 1회 유찰되어 최저가가 70%까지 내려온 매각물건입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 단순한 최저가가 아니라 모든 인수 위험을 반영한 실질취득비용입니다.
욕지수산업협동조합 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 정리될 수 있습니다. 반면 2018.07.09. 전입한 천명조의 대항력은 가능·미상이고, 보증금도 확인되지 않았습니다. 보증금 인수가 발생한다면 최저가가 더 떨어져도 기대했던 가격상의 이익이 사라질 수 있습니다.
게다가 이 부동산은 연화도 도서지역에 있고, 토지 경계도 불분명합니다. 실거래 시세를 확인할 수 없는 상황에서 감정가 대비 할인만 보고 수익성을 판단하는 것은 무리입니다.
결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 선순위 전입자의 법적 지위와 보증금, 배당 가능성, 정확한 토지 경계, 실거래 시세가 확인되어야 입찰 판단이 가능합니다. 현재 단계에서는 가격 할인보다 미확정 인수 위험을 먼저 해결하는 것이 우선입니다.
