창원지방법원 2025타경30763. 진주시 중안동 5-3의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 점포, 3층 주택으로 이용 중이며, 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 최저가는 103,484,000원으로 감정가 431,003,030원에서 4회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 권리관계는 단순한 저가매수형이 아닙니다.
말소기준권리는 2020.01.13 설정된 진주북부농업협동조합 근저당권 429,000,000원입니다. 등기된 김한솔·조필제·김권신의 전세권은 모두 그 이후 설정됐기 때문에 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 전세권과 별도로 확인되는 실제 점유자입니다. 손갑순은 2012.03.19, 조필제는 2015.01.28, 김한솔은 2019.06.28 전입해 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 세 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 수 있는 금액을 현재 데이터만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30763 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 중안동 5-3 · 촉석로180번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1·2층 점포 · 3층 주택 |
| 토지 | 84.6㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김성영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 431,003,030원 / 103,484,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주북부농업협동조합 / 337,832,668원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유가 변수
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금 확인 전 가격판단 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손갑순 | 2012.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조필제 | 2015.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김한솔 | 2019.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 매각물건명세서 비고도 직접 “임차인 대항력 주의 요함”이라고 적고 있습니다. 따라서 최저가 103,484,000원만 놓고 감정가 대비 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 선순위 임차보증금의 존재와 규모가 확인되기 전에는 실질취득금액 자체가 미상입니다.
③ 가격 — 4회 유찰의 숫자보다 ‘실질취득액’을 먼저 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 103,484,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 72,438,800원, 그 다음은 50,707,160원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 선순위 가능 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 최저가 하락만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,248,776원 |
| 2. 근저당 · 진주북부농업협동조합 | 429,000,000원 | 101,235,224원 |
| 3. 전세권 · 김한솔 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 조필제 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 김권신 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 594,000,000원 중 예상 배당은 101,235,224원이며 미배당은 492,764,776원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 가능 임차인 3명의 보증금이 미상입니다. 따라서 배당표의 0원을 실제 최종 인수액으로 단정하지 않습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 중안동 진주중양요양병원 동측 인근이며, 부근은 각종 근린생활시설 등으로 형성된 후면 상가지대입니다.
- 이용상태. 건물은 1·2층 점포, 3층 주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 있어 대중교통 사정은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 1층 사용승인일은 1984.01.18, 2·3층 증축은 1987.01.01입니다.
- 토지. 84.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다. 공시지가는 1,503,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·경관지구·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 손갑순·조필제·김한솔의 계약서, 보증금, 확정일자, 점유현황과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 전세권과 임차권 분리. 김한솔 80,000,000원, 조필제 30,000,000원, 김권신 55,000,000원의 후순위 전세권은 소멸하지만 선순위 전입 여부와는 별도 검토가 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 상가·주택 혼합 점유. 1·2층 점포와 3층 주택의 실제 점유자, 각 점유부분 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 431,003,030원이 4회 유찰되어 최저가 103,484,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰가가 낮다는 사실만으로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 실제 임차인 3명이 있고, 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 역시 임차인 대항력에 주의를 요구합니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격 판단 보류, 임대차 확인 우선. 후순위 전세권이 소멸한다는 사실과 선순위 전입 임차인의 실질 인수위험은 별개의 문제입니다. 보증금을 확인하기 전에는 매수인 실질취득액도, 시세 대비 메리트도 확정할 수 없습니다. 4회 유찰 자체를 매력으로 볼 사건이 아니라, 선순위 점유관계를 해소한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
