창원지방법원 2025타경22167. 거제시 상동동 ‘거제더샵블루시티’ 101동 18층 1801호, 전용 84.85㎡급 아파트입니다. 현 소유자는 임상태이고, 2018.01.05. 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 234,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2022.10.12. 주식회사하나자산신탁 가압류 379,419,045원과 2025.11.07. 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 231,000,000원인데, 동일 단지·유사 면적 최근 12건의 평균 거래가는 217,166,666원입니다. 최신 2026.08 거래도 215,000,000원으로, 신건 최저가는 최근 거래 수준보다 높은 가격대에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 1077 거제더샵블루시티 101동 18층1801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.85㎡급 · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 임상태 (2018.01.05. 소유권이전 · 거래가액 286,347,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나자산신탁 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 농협은행 근저당
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2018.01.05. 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후 설정된 주식회사하나자산신탁 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 이 근저당과 후순위 가압류의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 6.4% 높다
거제더샵블루시티는 988세대, 사용승인일은 2017.10.27.입니다. 비교 대상은 전용 84.85㎡를 중심으로 면적이 일치하는 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 217,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 16 | 227,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 1 | 212,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 24 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 1 | 206,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 8 | 214,000,000원 |
| 평균 | 84.85㎡급 | 12건 | 217,166,666원 |
최근 실거래 범위는 199,000,000원~235,000,000원이고 평균은 217,166,666원입니다. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%로, 평균보다 13,833,334원 높습니다. 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 16,000,000원 높습니다. 따라서 현 회차를 두고 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 234,000,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사하나자산신탁 | 379,419,045원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사하나자산신탁 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 613,419,045원 중 예상 배당액은 226,966,000원, 미배당 부족액은 386,453,045원입니다. 다만 말소기준권리 및 후순위 권리의 배당 부족은 매수인 인수로 이어지지 않으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 231,000,000원 | 226,966,000원 | 386,453,045원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 184,800,000원 | 181,412,800원 | 432,006,245원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 147,840,000원 | 144,970,240원 | 468,448,805원 | 0원 |
권리 구조만 보면 유찰되더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차 231,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 데이터상 1회 유찰 가격은 184,800,000원, 2회 유찰 가격은 147,840,000원으로 내려갑니다. 현재 사건은 아직 0회 유찰인 신건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 18층 1801호입니다.
- 주위환경. 거제상동초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 약 15m, 북서측으로 폭 약 10m 내외 도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거용지, 지구단위계획구역이며 공시지가는 869,600원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 거제더샵블루시티는 988세대이며 사용승인일은 2017.10.27.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 현재 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 별도로 판단해야 합니다.
- 최근 거래 대조. 최신 거래 215,000,000원, 최근 12개월 평균 217,166,666원, 최고 235,000,000원, 최저 199,000,000원을 함께 비교하세요.
- 등기 원본 확인. 말소기준인 2018.01.05. 농협은행주식회사 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 현 상태를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장 및 집행기록을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·조세 확인. 배당 계산에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.01.05. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 보증금 인수도 없고, 현재 및 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 217,166,666원의 106.4%이고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 상태에서 이 물건의 약점은 권리가 아니라 가격입니다. 권리는 단순하지만 현재 회차는 최근 시세보다 높은 가격대라는 점이 결론입니다.
