창원지방법원 2025타경22191. 거제시 장평동 용마에이스빌라 2층 203호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 오말선이며, 등기상 1996.09.10 소유권이전이 확인됩니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 점이 아닙니다. 임차인 오희주의 전입일은 2023.05.31이고, 제시된 말소기준일은 2025.02.05입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 및 인수 범위는 최종 서류로 확인해야 합니다. 특히 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰자의 실질취득금액은 단순 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22191 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 611-2 용마에이스빌라 시동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 203호 |
| 대상 면적 | 84.8㎡ |
| 소유자 | 오말선 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 85,145,724원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 임차관계 확인이 핵심
제시된 말소기준은 2025.02.05 거제시 압류입니다. 이후 한국캐피탈 가압류, 거제농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2025.02.05 압류는 2025.06.11 해제에 따른 말소 기록이 함께 존재하므로, 실제 입찰 전에는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최종 권리관계를 반드시 대조해야 합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오희주 | 2023.05.31 | 미상 | 미상 | 2026.01.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 범위는 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래의 140.6%
동일 면적 84.8㎡의 확인된 거래는 2024.11, 1층, 64,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 64,000,000원이며, 신건 최저가 90,000,000원은 이 금액의 140.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 84.8㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 평균 | 84.8㎡ | 1건 | 64,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 7,462,372원 | 7,462,372원 |
| 3. 가압류 · 거제농업협동조합 | 43,194,751원 | 43,194,751원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,322,877원 |
제시된 배당추정은 채권 합계 50,657,123원을 전액 배당하고 소유자 잔여 37,322,877원을 계산한 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 임차인 보증금·우선변제 여부는 반영 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 50,657,123원 | 37,322,877원 | 임차보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 50,657,123원 | 19,646,877원 | 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 50,657,123원 | 5,506,077원 | 임차보증금 미상 |
2회 유찰 시 제시 가격은 57,600,000원으로 실거래 64,000,000원 아래가 되지만, 이것만으로 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인이 실제 대항력을 갖고 보증금 중 미배당액이 남는다면, 낙찰자의 실질취득금액은 낙찰가 + 인수 보증금이기 때문입니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 그 총액을 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근이며 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 203호이며 외벽은 적타일붙임, 내벽은 벽지·타일 등 마감, 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 북동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 용마에이스빌라2차(B동C동)는 19세대, 1996.07.12 준공으로 제시돼 있고 동일 면적 확인 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 오희주의 보증금·확정일자를 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일 2023.05.31만으로 인수액을 확정하지 말고 점유·보증금·확정일자·배당 결과를 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 제시된 2025.02.05 거제시 압류와 2025.06.11 해제 기록의 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 90,000,000원은 제시된 최근 실거래 64,000,000원의 140.6%이므로 현재 가격에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 내부 상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했고 인근 주민 탐문·관련 공부·외부관찰을 통해 통상 상태를 기준으로 평가됐습니다.
맺으며 — 가격도, 인수액도 아직 보수적으로 봐야 한다
이 물건은 신건 최저가가 90,000,000원으로, 제시된 동일 면적 실거래 64,000,000원의 140.6%입니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 더 중요한 문제는 임차인 오희주의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다.
전입일이 말소기준일보다 앞선 만큼 임차인의 권리관계가 낙찰자에게 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없고, 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수 0원이나 실질취득금액을 단정해서는 안 됩니다. 이 사건은 가격은 고평가 구간, 권리는 추가 확인 구간으로 보는 것이 안전합니다.
