창원지방법원 2025타경22191. 거제시 장평동 용마에이스빌라 시동 2층 203호입니다. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 4층 철근콘크리트 건물의 2층에 위치합니다. 소유자는 오말선 씨이고, 한국자산관리공사가 85,145,724원을 청구하며 임의경매를 진행하고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 63,000,000원입니다.
겉으로 보면 한 차례 유찰돼 가격이 낮아진 물건입니다. 그러나 등기에는 압류·가압류·근저당권 이전과 파산 관련 이력이 얽혀 있고, 2023년 전입자의 임차보증금도 확인되지 않습니다. 이 물건에서 먼저 결정해야 할 것은 예상 낙찰가가 아니라, 어느 권리가 실제 말소기준이 되는지와 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는지 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 611-2 용마에이스빌라 시동 2층 203호 도로명주소: 경상남도 거제시 장평1로16길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 공동주택(연립주택) · 지상 4층 중 2층 |
| 시세 비교 면적 | 84.8㎡ · 용마에이스빌라2차(B동C동) 동일 면적 거래 |
| 소유자 | 오말선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 85,145,724원 |
| 경매개시결정 | 2025.11.13 · 등기상 창원지방법원 통영지원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 실제 임차인 | 오희주 1명 · 전입 2023.05.31 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 등기 확인일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
말소기준권리로 제시된 거제시 압류는 2025.06.11 말소됐습니다. 따라서 해당 압류를 현존하는 말소기준권리로 확정해서는 안 됩니다.
더구나 2016.09.29 삼성화재해상보험의 채권최고액 124,800,000원 근저당권은 말소된 권리로 분류돼 있는 반면, 2025.08.07 한국자산관리공사로의 근저당권 이전등기도 확인됩니다. 이 근저당권의 현재 효력과 실제 말소 내역을 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
2016년 근저당권이 유효한지, 말소됐다면 어떤 후속 권리가 기준이 되는지에 따라 2023년 전입 임차인의 대항력 판단이 달라집니다.
과거 농업협동조합중앙회 근저당권(1996.10.09, 채권최고액 75,000,000원)은 2016.09.30 해지로 말소됐고, 경남은행 근저당권(2002.02.20, 채권최고액 100,000,000원)도 2011.11.02 말소됐습니다. 이들 과거 근저당권을 현재 유효한 담보권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
현재 검토해야 할 후속 권리로는 한국캐피탈의 7,462,372원 가압류, 거제농업협동조합의 43,194,751원 가압류, 해운대구 및 국세 압류, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 있습니다. 이들 압류·가압류의 등기상 소멸 예상과 실제 배당순위, 임차보증금 인수 여부는 구분해서 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
실제 임차인 1명, 오희주 씨. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 관련 기록이 있으며, 전입일은 2023.05.31, 배당요구일은 2026.01.27입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오희주 실제 임차인 |
2023.05.31 2026.01.27 배당요구 |
미상 | 가능·미상 | 확인 필요 확정일자 미상 |
승계 없음 인수액 미확정 |
경우 A — 2016.09.29 근저당권이 유효한 경우: 임차인 전입이 해당 근저당권보다 늦으므로, 그 근저당권을 기준으로 진행되는 경매에서는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
경우 B — 2016년 근저당권이 실제 말소된 경우: 거제시 압류도 2025.06.11 말소됐으므로, 남은 권리의 선후관계를 새로 판단해야 합니다. 유효한 기준권리가 2023년 전입 이후에 성립했다면 임차인이 대항력을 가질 가능성이 있습니다.
따라서 실제 점유, 전입 유지, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 근저당권의 현행 효력을 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이 경우 실질취득금액 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금입니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 중 매수인이 인수할 잔액이 낙찰가 하락분만큼 증가하는 구조라면, 실질취득금액은 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 그런 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 총취득부담이 그만큼 줄어들지 않습니다.
이 사건은 보증금이 확인되지 않아 이러한 인수형 구조의 해당 여부와 실질취득금액을 아직 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 6,300만원이 저렴한 가격인가?
비교 대상으로 확인되는 곳은 용마에이스빌라2차(B동C동)입니다. 1996.07.12 준공, 19세대 규모이며, 비교 면적은 84.8㎡입니다.
확인 가능한 실거래는 2024.11 거래 1건이고, 거래가격은 64,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 64,000,000원이지만, 확인되는 거래일 자체가 2024.11이므로 2026.10 현재의 최근 12개월 실거래로 볼 수 없습니다. 현재 시세를 판단하기에는 표본의 시차와 건수 모두 한계가 있습니다.
| 구분 | 거래월 / 기준 | 면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2024.11 | 84.8㎡ | 1층 | 64,000,000원 |
| 실거래 평균 | 1건 기준 | 84.8㎡ | — | 64,000,000원 |
| 경매 감정가 | 감정평가 | — | 2층 | 90,000,000원 |
| 현재 최저가 | 1회 유찰 · 70% | — | 2층 | 63,000,000원 |
| 실질취득금액 | 최저가 + 인수액 | — | — | 산정 불가 |
현재 최저가 63,000,000원은 확인된 실거래 64,000,000원의 98.4%입니다. 차이는 단 1,000,000원입니다. 더욱이 비교 실거래는 1층, 경매물건은 2층이며 내부 상태도 확인되지 않았습니다.
무엇보다 이 98.4%라는 숫자는 임차보증금 인수를 제외한 최저가만의 비율입니다. 최저가에 미배당 보증금을 인수하게 되면 실질취득금액은 63,000,000원보다 높아집니다. 인수액에 따라 비교 실거래가격을 웃돌 가능성도 있습니다.
실질취득금액을 산정하지 못한 상태에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
아래 표는 현재 최저매각가를 기준으로 산출한 배당 추정입니다. 다만 국세·지방세의 우선변제 가능액, 임차보증금, 한국자산관리공사의 신청채권 배당이 제대로 확정되지 않았으므로 실제 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,534,000원 |
| 1. 가압류 · 한국캐피탈 | 7,462,372원 | 7,462,372원 |
| 2. 가압류 · 거제농업협동조합 | 43,194,751원 | 43,194,751원 |
| 신청채권 · 한국자산관리공사 | 85,145,724원 | 0원(추정표상) |
| 임차인 · 오희주 | 미상 | 산정 불가 |
| 국세·지방세 | 미확정 | 산정 불가 |
| 소유자 교부(추정표상) | — | 10,808,877원 |
기계적 배당 추정금액의 합계는 63,000,000원입니다. 한국자산관리공사의 청구액 85,145,724원에 대한 배당이 0원으로 처리된 반면 소유자 잔여금이 계산돼 있으므로, 신청채권의 담보권 효력과 배당순위에 대한 확인 없이는 이 배당 결과를 신뢰할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
둘째, 조세와 임차보증금. 등기에는 국세·지방세 압류 4건이 나타나며, 그중 거제시 압류는 말소됐습니다. 나머지 해운대구 압류와 국세 압류에 대해서는 조세의 종류·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다. 우선 배당되는 조세가 존재하면 다른 채권의 배당액이 줄어들 수 있습니다. 보증금이 미상인 임차인에 대한 배당과 인수 여부 역시 확정되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다
현재 회차는 1회 유찰 상태로 감정가의 70%입니다. 이후 회차별 최저매각가와 채권 미배당 추정은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 추정 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 63,000,000원 | 0원 | 미확정 |
| 2회 유찰(49%) | 44,100,000원 | 7,750,923원 | 미확정 |
| 3회 유찰(34.3%) | 30,869,999원 | 20,742,784원 | 미확정 |
채권 미배당 수치는 한국캐피탈·거제농업협동조합 중심의 기존 배당 시뮬레이션 결과이며, 한국자산관리공사의 청구채권, 우선 조세 및 임차보증금의 최종 배당을 반영한 수치가 아닙니다. 일반 채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
반대로 임차인이 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 확정되면 인수 구조가 달라집니다. 따라서 유찰 횟수보다 먼저 임차인의 대항력과 실제 보증금을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 장평동 양지초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지 북동측에 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 적타일, 내부는 벽지·타일 등 마감이고 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 준공·규모. 비교 단지 기준 준공일 1996.07.12, 총 19세대입니다. 소규모·노후 공동주택 특성상 개별 호수의 수선 상태와 매수 수요 확인이 중요합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 평지이고 공시지가는 939,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인 한계. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부조사가 불가능했습니다. 인근 주민 탐문·관련 공부·외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 기준으로 평가한 것이므로 실제 내부 수선 상태와 점유 상황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래가 2024.11의 1건에 그칩니다. 단지 규모도 19세대로 작아 개별 거래가격에 따른 시세 변동성이 클 수 있습니다. 실거래 1건을 확정적인 현재 시세로 삼기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재판정 — 최우선 확인. 2025.02.05 거제시 압류가 2025.06.11 말소됐다는 사실을 반영하고, 2016.09.29 삼성화재해상보험 근저당권의 현행 효력 및 2025.08.07 한국자산관리공사 이전등기를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 오희주 임차보증금 확인. 전입일 2023.05.31, 배당요구일 2026.01.27은 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 임대차계약서, 실제 점유, 전입 유지, 보증금 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 산정. 최저가 63,000,000원에 인수할 미배당 보증금이 있는지부터 판단해야 합니다. 현재 최저가와 비교 실거래 64,000,000원의 차이는 1,000,000원에 불과합니다. 인수액이 확정되기 전에는 가격상 이익을 기대하기 어렵습니다.
- 신청채권 배당 확인. 한국자산관리공사의 청구금액 85,145,724원과 추정배당 0원, 소유자 잔여금 10,808,877원의 관계를 해명해야 합니다. 실제 담보권과 채권액, 배당순위를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 검토. 2025.05.02 해운대구 압류, 2026.01.28 해운대세무서장 관련 국세 압류, 2026.02.12 통영세무서장 관련 국세 압류에 대해 조세채권액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 파산 관련 기록 확인. 2025.05.28 파산선고 이력과 2025.10.23 파산폐지 및 파산선고등기 말소 기재가 있습니다. 관련 결정과 처분제한의 해소 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 및 내부 상태. 내부조사가 이루어지지 않은 물건이므로 실제 점유자의 신원, 점유 권원, 시설 상태, 누수 및 수선 필요 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 및 원본 대조. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 집행비용, 우선 조세 등을 별도 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서·배당요구 관련 기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 6,300만원은 실질취득가가 아니다”
이 사건의 가장 큰 특징은 감정가 대비 70%라는 숫자가 아니라 임차보증금 인수 여부를 확정하기 어렵다는 점입니다. 오희주 씨는 2023.05.31 전입했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 말소기준으로 제시된 거제시 압류는 이미 말소됐고, 2016년 근저당권의 현행 효력에도 확인할 부분이 남아 있습니다.
가격 측면에서도 최저가 63,000,000원은 확인된 2024.11 실거래 64,000,000원의 98.4%입니다. 그 거래는 현재 시점의 최신 시세를 충분히 대표하지 못하며, 임차보증금 인수액까지 더해지면 실질취득금액은 비교가격보다 높아질 수 있습니다. 19세대 규모의 소규모 연립주택이라는 점도 환금성에 신중해야 할 이유입니다.
특히 신청채권자 한국자산관리공사의 배당이 0원으로 처리되고 소유자 잔여금이 계산된 배당 추정은 등기상 담보권의 효력과 배당순위를 다시 검증해야 할 사안입니다. 조세채권과 미상 임차보증금까지 고려하면 현재의 인수액 0원 계산만으로 안전한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
종합 판단은 입찰 보류·핵심 권리관계 확인 우선입니다. 임차인의 대항력, 보증금 및 미배당 인수액, 근저당권의 현재 효력, 신청채권 배당관계가 확정된 뒤에야 실질취득금액과 입찰가격 상한을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 ‘매수인이 실제로 얼마를 떠안는가’입니다.
