창원지방법원 2025타경22199. 통영시 미수동 장원썬비치아파트 10층 1006호입니다. 현재 소유자 이영애는 2024.03.15 거래가 265,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 통영복음신용협동조합 앞으로 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 문기찬 가압류 62,000,000원, 김갑용 근저당 150,000,000원, 통영수산업협동조합 가압류 142,589,825원, 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류 220,000,000원 등이 순차로 붙었지만 모두 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다.
점유자는 HOANG KIM THUY 1명입니다. 전입일은 2024.03.29로 말소기준 2024.03.15보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 이후라 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 960-1 장원썬비치아파트 10층 1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 131.05㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 이영애 (2024.03.15 소유권이전 · 거래가 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영복음신용협동조합 / 139,437,898원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 11번 통영복음신용협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 이후 설정·등기된 문기찬 가압류, 김갑용 근저당권, 통영수산업협동조합 가압류, 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 을구 11번 근저당권은 2026.01.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 근저당권 자체의 순위는 2024.03.15입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HOANG KIM THUY | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
장원썬비치는 84세대, 2010.11.15 사용승인 단지입니다. 비교 면적은 131.05㎡이고 면적이 일치합니다. 전체 12건 평균은 226,000,000원이지만 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 214,333,333원, 최신 거래는 218,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -6.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 131.52㎡ | 10 | 218,000,000원 |
| 2024.12 | 131.52㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 131.52㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2024.02 | 131.05㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2024.02 | 131.52㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2023.10 | 131.52㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 2023.07 | 131.05㎡ | 6 | 233,000,000원 |
| 2023.03 | 131.52㎡ | 7 | 226,000,000원 |
| 2023.02 | 131.05㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.06 | 131.05㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2022.03 | 131.05㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2021.08 | 131.05㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 214,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 226,000,000원 |
신건 최저가 224,000,000원은 전체 평균 226,000,000원과 비교하면 99.1%지만, 이 수치만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 최근 12개월 평균 214,333,333원과 비교하면 104.5%이고, 최신 거래 218,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -6.8%인 하락 구간이므로, 과거 265,000,000원 등 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 통영복음신용협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 갑구 19번 가압류 · 문기찬 | 62,000,000원 | 52,064,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 김갑용 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 통영수산업협동조합 | 142,589,825원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 742,589,825원 중 예상 배당액은 220,064,000원, 미배당은 522,525,825원입니다. 배당 시뮬레이션은 을구 11번 근저당권을 채권최고액 168,000,000원 기준으로 계산했고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 522,525,825원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 566,698,625원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 602,036,865원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로 유찰되어 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 따라서 가격이 낮아지면 실질취득액도 함께 낮아집니다. 현재 회차에서는 최근 시세보다 높지만, 유찰이 발생하면 가격 조건은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진남초등학교 남서측 인근이며, 해안가 주변으로 공동주택·단독주택·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 10층이며, 외벽 몰탈 페인트, 내벽 벽지·타일, 샷시창호입니다. 급배수·위생·승강기·방재·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측·북서측·남서측으로 도로에 접하고 북동측과 남서측에 출입구가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 447,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 장원썬비치 84세대, 사용승인일 2010.11.15입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 214,333,333원보다 높고 최신 거래 218,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -6.8%이므로 전체 평균 226,000,000원만으로 응찰 상한을 잡지 않는 것이 핵심입니다.
- 임차인 확인. HOANG KIM THUY의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 11번 근저당권은 2026.01.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 배당표는 집행비용 3,936,000원과 각 채권액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 권리변동을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 최근 시세 위”
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2024.03.15 통영복음신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 HOANG KIM THUY도 2024.03.29 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 실질취득액 224,000,000원은 최근 12개월 평균 214,333,333원의 104.5%이고 최신 거래 218,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 -6.8%인 점까지 감안하면 전체 평균 226,000,000원보다 조금 낮다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 최근 시세보다 높은 가격입니다.
