창원지방법원 2025타경22199. 통영시 미수동 해안가 인근의 장원썬비치아파트 10층 1006호입니다. 전용면적은 131.05㎡, 건물은 13층 규모이며 이 물건은 10층에 있습니다. 현재 소유자 이영애가 2024년 3월 15일 거래가 265,000,000원에 소유권을 취득하면서 통영복음신용협동조합 명의로 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당을 기준으로 경매가 진행됐고, 이후 설정된 담보권과 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 확실히 내려왔습니다. 감정가 224,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 장원썬비치 동일 면적대의 전체 실거래 평균은 226,000,000원이지만, 이 평균만 보면 과거의 높은 거래가격이 현재 가치를 부풀릴 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 집계된 최근 12개월 평균 214,333,333원과 최신 확인 거래 218,000,000원을 우선해서 보아야 합니다. 이 기준에서도 최저가가 낮지만, 거래 추세가 하락하고 있으므로 해당 차이가 그대로 이익으로 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 960-1 장원썬비치아파트 10층 1006호 도로명주소: 경상남도 통영시 진남2길 43-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 131.05㎡ · 철근콘크리트구조 · 13층 중 10층 |
| 단지 규모 / 준공 | 84세대 · 2010.11.15 |
| 소유자 | 이영애 (2024.03.15 소유권 취득 · 거래가 265,000,000원) |
| 감정가 | 224,000,000원 |
| 최저매각가 | 156,800,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 통영복음신용협동조합 · 청구액 139,437,898원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유·임대차 | 전입자 HOANG KIM THUY 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.15 설정된 을구 11번 통영복음신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김갑용의 근저당권, 문기찬·통영수산업협동조합·농림수산업자신용보증기금관리기관의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거에 설정됐던 다른 근저당권과 신탁·가등기 등은 이미 말소됐습니다.
특히 2026.01.20 을구 11-1번 근저당권 이전에 주의할 필요가 있습니다. 통영복음신용협동조합 명의의 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전으로, 별도의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다. 해당 담보권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이나, 입찰 전 현재 채권자 지위와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금 확인이 먼저
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| HOANG KIM THUY 점유 부분 미상 |
2024.03.29 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
선순위 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 미상 인수 0원 산정 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 전입자는 HOANG KIM THUY 1명입니다. 전입일은 2024.03.29로, 말소기준 근저당 설정일인 2024.03.15보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 현재 권리분석에서도 임차보증금 승계액을 0원으로 산정했습니다.
다만 보증금 액수, 확정일자, 실제 임대차계약 및 점유 범위는 확인되지 않았습니다. 대항력 판단과 별개로 우선변제 여부도 확정할 수 없으며, 실제 임차관계·점유 권원 및 인도 가능성은 추가 확인이 필요합니다. 임대관계가 미상으로 기재된 점도 함께 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세
장원썬비치의 동일 면적대(전용 131.05~131.52㎡) 실거래 12건입니다. 전체 평균 226,000,000원보다 집계된 최근 12개월 평균 214,333,333원이 낮습니다. 최근 거래가격이 이전보다 6.8% 하락한 흐름이므로, 과거 최고 거래가격을 현재 시세의 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 131.52㎡ | 10 | 218,000,000원 |
| 2024.12 | 131.52㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 131.52㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2024.02 | 131.05㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2024.02 | 131.52㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2023.10 | 131.52㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 2023.07 | 131.05㎡ | 6 | 233,000,000원 |
| 2023.03 | 131.52㎡ | 7 | 226,000,000원 |
| 2023.02 | 131.05㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.06 | 131.05㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2022.03 | 131.05㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2021.08 | 131.05㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 3건 | 214,333,333원 |
현재 최저매각가 156,800,000원은 최근 12개월 집계 평균의 73.2%이며, 평균과의 차이는 57,533,333원입니다. 최신 확인 거래인 2025년 5월의 218,000,000원과 비교해도 61,200,000원 낮습니다. 따라서 제공된 실거래 표본 기준으로는 가격 여유가 존재합니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건도 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 신건에 비해 접근 조건이 개선됐지만, 유찰 횟수 자체가 향후 낙찰 가능성이나 환금성을 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,995,200원 |
| 1. 을구 11 근저당 · 통영복음신협 | 168,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 갑구 19 가압류 · 문기찬 | 62,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 12 근저당 · 김갑용 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 21 가압류 · 통영수산업협동조합 | 142,589,825원 | 0원 |
| 5. 갑구 22 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 예상 채권배당 | 742,589,825원 | 153,804,800원 |
근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 을구 11번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기됐으나, 위 표는 당초 설정권자 명칭을 유지했습니다. 실제 배당은 확정채권액·채권양도 관련 절차·집행비용·당해세·우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금 156,800,000원에서 추정 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 배당은 없고, 전체 채권액 기준 미배당액은 588,785,025원입니다. 다만 이것은 채권자들의 미회수 금액이지 매수인이 부담하는 인수금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 가격·미배당 비교
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 588,785,025원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 635,166,465원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 667,540,801원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 현재 파악된 권리 구조에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다. 이는 선순위 대항력 있는 임차보증금을 인수하는 구조와 다릅니다. 따라서 가격 하락 효과가 미배당 보증금 승계액 증가로 상쇄되는 유형은 아닙니다. 단, 실제 임대차관계에 대한 확인은 별도로 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 미수동 진남초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 해안가 공동주택·단독주택·상가 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 10층입니다. 외벽은 몰탈 페인트, 내부는 벽지·타일 마감이며 급배수·위생·승강기·방재·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지의 세장형 부지이며 북동측·북서측·남서측으로 도로와 접합니다. 북동측과 남서측에 출입구가 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역에 위치하고 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 447,200원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 84세대 규모의 아파트로, 대단지에 비해 동일 면적대 거래 표본이 제한적일 수 있습니다. 거래가격은 185,000,000원부터 265,000,000원까지 편차가 있고 최근 추세는 하락하고 있어, 매각 소요 기간과 실제 거래 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 최신 시세 재확인. 가장 최근 확인된 거래가 2025.05이므로 2026.10.26 입찰 전 동일 면적대 최신 실거래·현재 매물 호가·실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 전입자 조사. HOANG KIM THUY의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 점유 범위를 확인하세요.
- 권리 이전 대조. 2026.01.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 경매 신청채권자, 채권신고 및 배당 관련 사항을 최신 원본에서 확인하세요.
- 후순위 소멸 확인. 문기찬·김갑용·통영수산업협동조합·농림수산업자신용보증기금관리기관 관련 등기가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 점유 및 명도비용. 선순위 대항력 없음과 실제 인도 완료는 다른 문제입니다. 점유자 퇴거 협의 및 인도명령 등 필요한 절차를 고려하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 대상이 되는 공용부분과 매수인이 별도로 부담할 수 있는 비용을 확인하세요.
- 입찰조건. 보증금 액수·특별매각조건·매각기일 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격 후보, 점유 확인 후 판단”
통영 장원썬비치 1006호는 감정가 224,000,000원에서 한 차례 유찰돼 156,800,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 집계 평균 214,333,333원의 73.2%라는 점은 분명 가격상의 장점입니다. 권리 구조도 말소기준 이후의 담보권과 가압류가 소멸하며, 산정된 인수액은 0원입니다.
그러나 최근 거래 추세가 -6.8%로 하락하고 있으며, 확인된 최신 실거래도 2025년 5월에 머물러 있습니다. 또한 전입자 HOANG KIM THUY는 말소기준 이후 전입했지만, 보증금과 확정일자, 점유 범위가 명확하지 않습니다. 따라서 입찰 시점의 시세와 임대차관계를 재확인하지 않은 상태에서 현재 최저가를 곧바로 안전한 매수가격으로 확정하기는 어렵습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 후순위 권리 소멸 구조와 가격 할인은 긍정적이지만, 하락 시세·거래 자료의 시차·점유 미확인 위험을 함께 반영해야 합니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부만 기다리는 것이 아니라, 현재 최저가에서 실제로 확보할 수 있는 가격 여유가 명도 및 환금성 위험을 감당할 만큼 충분한지 확인하는 것입니다.
