창원지방법원 2025타경22207. 경상남도 고성군 마암면 도전리 456-8 소재 부동산입니다. 물건 분류는 연립/다세대와 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 2층 단독주택과 단층 창고입니다. 소유자는 김영국이며, 1999년 설정된 동고성농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행과 롯데캐피탈의 가압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 담보권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 1999년 근저당권보다 앞선 1983년 전입 기록이 존재하고, 이 점유자의 보증금과 계약관계가 불분명합니다. 따라서 후순위 등기권리의 소멸과 매수인의 인수위험 해소를 동일하게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 마암면 도전리 456-8 도로명주소: 경상남도 고성군 마암면 옥천로 226-25 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정상 이용상태 | 단독주택 및 창고 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택 · 블록조 슬레이트지붕 단층 창고 |
| 토지면적 / 지목 | 212.0㎡ / 대 |
| 소유자 | 김영국 (단독소유) |
| 감정가 | 82,837,470원 |
| 최저매각가 | 57,986,000원 (1회 유찰 · 감정가의 약 70%) |
| 신청채권자 | 롯데캐피탈 주식회사 |
| 경매 청구금액 | 48,699,137원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㉠) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리 소멸과 임차인 인수는 별개
말소기준권리는 1999.06.25 설정된 동고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이고, 공동담보로 토지 456-8이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 농협은행 가압류 21,686,343원과 롯데캐피탈 가압류 44,868,819원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 선순위 전입 기록
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광이 | 전부 | 1983.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 점유자 1명. 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
박광이의 전입신고일은 1983.01.10입니다. 말소기준권리 설정일인 1999.06.25보다 앞섭니다. 이는 선순위 대항력 검토가 필요한 중요한 기록이지만, 전입신고일만으로 현재 유효한 임대차관계나 보증금채권의 존재를 확정할 수는 없습니다. 실제 임대차계약, 점유의 연속성, 보증금, 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
특히 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금이 배당으로 변제되지 않는 구조라면, 실질취득액은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액이 됩니다. 낙찰가가 낮아지더라도 인수금액이 커져 총취득부담이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 57,986,000원만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 최저가와 배당 — 숫자는 낮아졌지만 위험은 미확정
감정가 82,837,470원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,986,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 선순위 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 약 70%라는 수치는 확인되지만, 시세 대비 할인율이나 실질취득액의 유리함은 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 57,986,000원 | 40,012,910원 | 0원* |
| 2회 유찰 (49%) | 40,590,200원 | 57,095,586원 | 0원* |
| 3회 유찰 (34%) | 28,413,140원 | 69,053,459원 | 0원* |
* 인수 추정 0원은 각 회차의 잠정 배당 계산상 가정입니다. 선순위 점유자의 보증금·배당요구·대항력 확정 결과에 따라 실제 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액 자체를 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,443,748원 |
| 1. 근저당 · 동고성농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 21,686,343원 | 21,686,343원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 44,868,819원 | 4,855,909원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 롯데캐피탈 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 96,555,162원 | 56,542,252원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 잠정 계산에서는 집행비용 1,443,748원을 제외한 금액을 채권자에게 배당하고, 총 40,012,910원의 채권 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다. 다만 근저당은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 채권잔액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 경계 — 반드시 확인할 물리적 위험
권리관계 외에도 이 사건은 토지 경계와 건물 위치가 중요한 문제입니다. 매각물건명세서에는 지적도상 맹지로 표시되지만 서측 및 북서측에 현황 도로가 존재한다고 기재되어 있습니다. 도로의 실제 사용 가능성과 법률상 통행권은 별도로 확인해야 합니다.
| 확인 대상 | 현재 기재사항 | 핵심 쟁점 |
|---|---|---|
| 단독주택 | 456-8, 456-9, 456-10 지상에 소재 추정 | 인접 지번 침범 여부와 소유관계 |
| 창고 | 456-8, 456-9 지상에 소재 추정 | 지적경계 및 실제 점유범위 |
| 창고 지붕 | 공부상 슬래브 / 현황 슬레이트 | 건물 현황과 공부 불일치 |
| 도로 | 지적도상 맹지 / 현황 도로 존재 | 법적 통행 가능 여부 |
| 제시외 건물 | 감정서상 ㉠ 매각 포함 | 매각 범위 및 실제 위치 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 고성군 마암면 도전리 소재 마암초등학교 남동측 인근입니다. 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 세로(불)에 접한 것으로 조사되었으나, 지적도상 맹지 및 현황도로의 법적 이용관계를 추가로 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 212.0㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 55,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역도 포함되어 있습니다.
- 건물. 벽돌조 2층 단독주택과 블록조 단층 창고로 이용 중입니다. 주택에는 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 조경수. 지상 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다.
- 환금성. 농촌지역 단독주택·창고·토지의 결합 물건으로, 매수층과 처분기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다. 인접 지번과의 경계문제 및 선순위 점유자의 권리 불확실성이 해소되기 전에는 적정 처분가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 확인. 박광이의 실제 점유 여부, 점유 개시 경위와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 1983.01.10 전입 기록만으로 현재 유효한 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 후 미변제액을 확인하고, 매수인 인수 가능금액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득액 산정. 낙찰예상가에 인수보증금 및 기타 취득·명도비용을 더하여 총부담을 검토해야 합니다. 최저가만을 근거로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 지적측량. 456-8, 456-9, 456-10의 경계와 주택·창고의 실제 위치를 확인해야 합니다. 인접 토지 소유자와 건물 점유관계도 점검해야 합니다.
- 도로 권리. 서측 및 북서측 현황도로에 대해 실제 통행 가능 여부와 법적 사용권원을 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 일괄매각 대상과 제시외 건물(㉠), 조경수의 포함 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 채권·배당. 동고성농업협동조합의 실제 피담보채무, 롯데캐피탈 가압류의 본압류 이행 관계와 배당표를 재확인해야 합니다.
- 현황 확인. 창고 슬레이트지붕의 상태, 주택 설비 및 수선 필요사항을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 지적도를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 인수와 경계”
이 사건은 감정가 82,837,470원에서 최저가 57,986,000원으로 낮아진 물건입니다. 그러나 저렴한 가격으로 취득할 수 있는지는 아직 확인되지 않았습니다.
첫 번째 이유는 1983년 전입한 박광이의 보증금과 대항력 관계가 미확정이라는 점입니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸은 비교적 명확하지만, 선순위 임차관계가 유효하다면 매수인이 부담해야 하는 금액이 추가될 수 있습니다.
두 번째 이유는 건물이 인접 지번에 걸쳐 있는 것으로 추정되는 경계 문제입니다. 지적측량 결과에 따라 실제 이용 가능 범위와 처분 조건이 달라질 수 있고, 지적도상 맹지라는 점도 별도 검토가 필요합니다.
시세를 비교할 실거래 자료도 확인되지 않아, 현재 가격이 시장가치보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수액과 토지 경계를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제 매수인 부담액과 안전하게 이용할 수 있는 부동산의 범위입니다.
