창원지방법원 2025타경22207. 경상남도 고성군 마암면 도전리 456-8 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 현황상 ①은 단독주택, ①-1은 창고로 이용 중입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 82,837,470원입니다. 소유자는 김영국이며, 등기상 말소기준은 1999.06.25. 설정된 동고성농업협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 농협은행 주식회사 가압류 21,686,343원, 롯데캐피탈 주식회사 가압류 44,868,819원, 그리고 롯데캐피탈주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 박광이가 전부를 점유하는 것으로 확인되고, 전입일이 1983.01.10.로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22207 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 마암면 도전리 456-8 · 경상남도 고성군 마암면 옥천로 226-25 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · ① 단독주택 · ①-1 창고 |
| 소유자 | 김영국 |
| 감정가 / 최저가 | 82,837,470원 / 82,837,470원 (신건) |
| 청구금액 | 48,699,137원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 · 212.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 55,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
등기부상으로는 구조가 명확합니다. 1999.06.25. 동고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2024년과 2025년에 설정된 두 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 적힌 후순위 채권 자체가 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광이 | 전부 | 1983.01.10. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 1명입니다. 전입일은 매우 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표에 표시된 “매수인 인수 0원” 수치는 채권 배당계산상 값일 뿐, 박광이의 미상 보증금까지 0원이라고 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 물건 자체 리스크 — 경계·건물 위치 확인이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물인 감정서상 ㉠도 매각에 포함됩니다.
- 도로. 지적도상 맹지이나 서측 및 북서측으로 현황 도로가 소재합니다.
- 단독주택. 벽돌조 슬래브지붕 2층이며 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 창고. 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬레이트지붕입니다.
- 조경수. 지상 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,837,470원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,891,074원 |
| 1. 근저당 · 동고성농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 21,686,343원 | 21,686,343원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 44,868,819원 | 29,260,053원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 롯데캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 96,555,162원 중 80,946,396원이 배당되고 15,608,766원 미배당이 발생하는 계산입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 박광이의 보증금도 확인되지 않아 별도 점검이 필요합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 고성군 마암면 도전리 소재 마암초등학교 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 세로(불)에 접한 토지이며, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 212.0㎡, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 55,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박광이 임대차 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 인수액 확정 금지. 보증금이 미상이므로 현재 단계에서 매수인의 실질 인수액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 지적측량. 단독주택과 창고가 456-8 외 456-9·456-10에도 걸쳐 있는 것으로 추정되므로 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 지적도상 맹지이지만 서측·북서측 현황 도로가 있다고 기재돼 있으므로 통행관계와 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 창고 지붕은 공부상 슬래브, 현황 슬레이트로 차이가 있으므로 현장을 직접 확인하세요.
- 배당표 재검증. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 등기보다 점유·경계가 더 어렵다
이 물건의 등기부만 보면 말소기준은 명확하고 후순위 가압류도 모두 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 거기서 끝나지 않습니다. 1983년 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·인수위험을 숫자로 확정할 수 없고, 건물은 실제로 여러 필지에 걸쳐 있을 가능성이 있어 지적측량까지 요구됩니다.
감정가와 최저가는 82,837,470원으로 같지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확인할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건이니까 싸다”거나 “등기상 소멸이니까 안전하다”는 식으로 접근할 물건이 아닙니다. 먼저 박광이의 임대차 실체와 보증금, 그리고 456-8·456-9·456-10의 실제 건물 경계를 확인해야 합니다. 등기 정리는 단순하지만, 점유와 물리적 경계는 복잡한 사건입니다.
