창원지방법원 2025타경22345. 통영시 정량동 1373-1 ‘호텔피어48’과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(관광숙박시설-호수텔)이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 9층, 사용승인일은 2007.12.10.입니다. 토지는 497.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 공시지가는 995,100원/㎡입니다.
권리 구조의 기준점은 2023.02.15. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 3,060,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 통영수산업협동조합·농협은행· 경남은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 정량동 1373-1 호텔피어48 · 경상남도 통영시 정동3길 48 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(관광숙박시설-호수텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 9층 · 사용승인일 2007.12.10. |
| 토지 | 497.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 이윤정 (2025.07.27. 상속, 2026.01.02. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 3,093,698,400원 / 3,093,698,400원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,448,967,121원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액 0원
등기상 핵심은 2023.02.15. 설정된 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,060,000,000원, 채무자는 홍욱입니다. 이후 2025.10.21. 경남신용보증재단 가압류 25,000,000원, 2026.01.07. 임의경매개시결정, 2026.02.11. 경남신용보증재단 가압류 25,559,384원이 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 점유자 부재나 명도 부담 없음으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 실제 점유관계와 영업시설 사용 주체는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,093,698,400원입니다. 0회 유찰의 신건이며, 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 최저매각가와 동일하게 봅니다.
그러나 이 물건은 숙박시설입니다. 동일·유사 숙박시설의 최근 실거래와 최신 거래를 근거로 비교하지 않은 상태에서는 감정가나 유찰률만으로 시장가치를 확정할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 몇 %” 또는 “유찰돼 싸졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 현재 영업이 중단된 상태라는 점은 정상 영업 중인 숙박시설과 가치 비교 시 별도로 반영해야 할 요소입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 3,093,698,400원 | 3,060,361,416원 | 50,197,968원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 2,474,958,720원 | 2,447,809,133원 | 662,750,251원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,979,966,976원 | 1,957,767,306원 | 1,152,792,078원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,093,698,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,336,984원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,060,000,000원 | 3,060,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,000,000원 | 361,416원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,559,384원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,110,559,384원 중 3,060,361,416원이 배당되고, 미배당은 50,197,968원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·운영·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(관광숙박시설-호수텔)로 이용 중인 건물입니다.
- 영업상태. 현황 영업이 중단된 상태입니다. 제반 위생·급배수·전기·옥내소화전·승강기·난방설비가 시설된 것으로 조사됐으나 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 통영시 정량동 충무초등학교 남측 인근이며 숙박시설·위락시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 497.0㎡, 일반상업지역, 도시지역, 상업용, 평지, 가로장방, 소로각지입니다. 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 지적사항이 필요하면 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 작동. 영업 중단으로 위생·급배수·전기·소방·승강기·난방설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 재가동 비용 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 3,093,698,400원만 보고 싸다고 판단하지 말고, 통영 지역 숙박시설·관광숙박시설의 최근 거래와 운영수익을 별도 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되며 발코니·계단탑 등도 평가에 포함돼 있습니다. 평가 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 토지 경계. 정확한 지적 경계가 필요한 경우 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 50,197,968원은 채권자 측 미회수액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 현장을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 호텔은 운영과 가격이 본체다”
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 선명합니다. 2023.02.15. 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심 리스크는 인수권리가 아니라 숙박시설 자체에 있습니다.
호텔피어48은 현재 영업이 중단돼 있고, 주요 설비 정상 작동 여부도 확인되지 않았습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 여기에 동일·유사 숙박시설의 최근 거래를 통한 가격 검증 없이 신건 최저가가 3,093,698,400원으로 제시돼 있습니다. 그러므로 결론은 “권리는 통과, 가격·점유·설비·영업성은 재검증”입니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 투자매력이 생기는 유형이 아니라, 실제 숙박시설 가치와 정상화 비용까지 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
