창원지방법원 2025타경22345. 경상남도 통영시 정량동 1373-1에 위치한 호텔피어48입니다. 감정평가상 숙박시설(관광숙박시설-호수텔)로 이용되는 철근콘크리트구조 지상 9층 건물이며, 토지 면적은 497.0㎡입니다. 건물은 2007년 12월 10일 사용승인을 받았습니다. 일반 아파트나 소형 주택 경매와 달리, 숙박시설의 운영 상태와 설비 유지관리, 점유관계가 취득 후 부담을 크게 좌우하는 물건입니다.

권리의 중심에는 2023년 2월 15일 설정된 대구은행 근저당권(채권최고액 3,060,000,000원)이 있습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경남신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 경매신청 채권자는 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 대구은행)입니다. 등기상 후순위 채권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 숙박시설의 임대·점유 및 영업 상태는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 대구은행 근저당

말소기준은 2023.02.15. 접수 제1994호, 을구 9번 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,060,000,000원이며 채무자는 홍욱입니다. 공동담보에는 경상남도 통영시 정량동 1373-1 토지가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권과 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

소유권은 2023년 홍욱에게 이전된 뒤, 2025년 7월 27일 상속을 원인으로 2026년 1월 2일 이윤정에게 이전등기되었습니다. 상속등기는 근저당권 실행을 위한 경매에 필요한 대위등기의 형태로 기재되어 있습니다. 현 소유자의 상속 취득 자체는 말소기준권리를 변경하지 않습니다.

② 가격 분석 — 70% 할인율보다 현재 가치가 중요하다

이 물건의 감정평가액은 3,093,698,400원입니다. 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,165,589,000원, 감정평가액의 70% 수준입니다. 그러나 숙박시설의 매입가격은 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 특히 영업이 중단된 건물은 설비 상태, 재개장 비용, 운영수익 및 매각 유동성에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

회차별 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 다음 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액 등을 적용한 추정치로 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

현재 회차에 최저가로 낙찰되고 별도 인수권리가 확인되지 않는다면, 등기상 권리 기준 취득금액은 2,165,589,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 취득세, 거래·등기비용, 체납 관리비 중 승계 대상, 명도비용 및 설비 복구·재개장 비용은 별개입니다. 실제 총투자금은 이보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,165,589,000원 가정)

최저가 매각을 가정하면 집행비용 24,055,890원을 제외한 2,141,533,110원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이에 따라 후순위 경남신용보증재단 가압류 채권은 배당받지 못하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 전체 채권액 3,110,559,384원 대비 예상 미배당액은 969,026,274원입니다.

위 배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 피담보채무 잔액, 집행비용, 당해세, 최우선변제권 및 배당요구에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자 아이엠뱅크와 구 대구은행 근저당권의 동일성 및 실제 배당채권액도 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 통영시 정량동 충무초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설과 공동주택이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다. 토지는 소로각지이고 소로2류 및 중로3류 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역에 위치한 지목 '대'의 토지로, 면적은 497.0㎡입니다. 지형은 평지·가로장방형이고, 개별공시지가는 995,100원/㎡입니다. 도시지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 건물. 2007.12.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 9층 숙박시설입니다. 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있고, 내부는 인테리어 마감, 창호는 하이샷시로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·옥내소화전·승강기·난방설비 등이 설치된 것으로 조사되었으나, 영업 중단 상태로 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 정상 가동 여부에 따라 복구비가 달라질 수 있습니다.
• 공부·경계. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측되었으므로, 필요시 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
• 환금성. 관광숙박시설은 일반 주거용 부동산보다 잠재 매수층이 제한될 수 있으며, 운영수익·시설 상태에 대한 평가가 중요합니다. 현재 영업이 중단된 상태이므로 재매각 가능성과 보유기간 위험을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 영업 재개 가능성. 관광숙박시설 관련 허가·등록의 현황과 승계 가능 여부, 영업 중단 사유, 재개장에 필요한 법적·행정적 요건을 확인하세요.
• 설비 정상 작동 여부. 승강기, 소방시설, 급배수, 전기, 난방설비 등은 현장 점검과 전문업체 견적이 필요합니다. 특히 영업이 중단된 상태이므로 실제 가동 확인이 중요합니다.
• 임대·점유관계. 임대관계가 미상이므로 기존 운영자, 객실 이용자 및 임차인 등의 점유 여부를 확인해야 합니다. 대항력·우선변제권 및 보증금 승계 여부는 실제 계약과 점유관계에 따라 재분석하세요.
• 토지·건물 일괄매각. 토지와 건물의 매각 범위를 확인하고, 토지 등기부 및 공동담보 내역을 별도로 대조하세요. 발코니·계단탑 등 면적에 산입되지 않은 부분도 건물에 포함 평가되었습니다.
• 현재 가치 재평가. 감정가 3,093,698,400원의 70%라는 이유만으로 가격상 이익을 가정하지 마세요. 숙박시설의 실제 매매 사례, 운영수익 가능성, 공실·복구비 및 보유비용을 함께 고려해야 합니다.
• 배당·소멸 확인. 대구은행 근저당권과 아이엠뱅크의 권리 관계, 경남신용보증재단 가압류, 당해세 및 기타 우선채권을 확인하세요. 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
• 체납·관리비 확인. 전기·수도·가스 관련 미납금, 관리비 및 영업시설 유지관리에 따른 부담을 구분하여 확인하세요.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 전에 최신 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 영업 중단의 비용”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서 등기상 권리 관계는 비교적 정리되어 있습니다. 현 회차의 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 숙박시설은 담보권 말소만으로 투자 안전성이 확보되지 않습니다.

영업이 중단되어 있고 정상 가동 여부가 확인되지 않은 설비가 있으며, 임대관계도 미상입니다. 이 때문에 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 현재 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 향후 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 운영·복구 위험이 함께 사라지는 것은 아닙니다.

결론은 “등기상 권리 구조는 양호하나, 투자 판단은 보류”입니다. 실제 임대·점유관계, 설비 상태, 숙박업 재개 가능성 및 현재 시장가치를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 총투자금과 향후 활용·매각 가능성을 얼마나 정확하게 계산하느냐에 있습니다.