창원지방법원 2025타경22370. 거제시 수월동 ‘거제신현두산위브’ 105동 304호 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차인 있음/없음”으로 끝낼 수 없습니다. 을구 순위 5번에는 김현환 명의의 주택임차권등기가 있고, 주민등록일자는 2010.02.23., 점유개시일자는 2021.05.20., 확정일자는 2021.05.20. 및 2023.06.01.로 기재돼 있습니다. 강제경매개시결정은 2025.12.29.이므로 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리로 정리돼 있습니다.
원칙대로라면 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 잔액은 매수인이 인수하고 임차권등기도 남는 인수형입니다. 다만 이번 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 주택임차권등기의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.07.23. 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약 대상인 김현환 임차권에 한해 실질 인수는 0원입니다. 실제 임차인은 김현환 1명이며 주택도시보증공사는 해당 권리의 승계인으로, 보증금을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수월동 1140 거제신현두산위브 105동 3층 304호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 수양로 435 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.99㎡ · 15층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2008.02.01. |
| 현재 소유자 | 김예진 · 2021.05.20. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,912,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약으로 실질 인수 0원
임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현환 | 전유부분 전부(105동 304호) | 2010.02.23. | 2021.05.20. 2023.06.01. | 2024.07.09. 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 확약 후 실질 0원 |
임차권등기에는 계약별 임차보증금이 230,000,000원 및 210,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 동일한 김현환 임차권의 계약 내역으로, 두 금액을 별도 임차인 보증금처럼 합산하지 않습니다. 또한 김현환은 과거 이 부동산의 소유권이전 등기 및 국민은행 근저당의 채무자 이력이 있어, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모도 존재합니다. 다만 본건의 매수인 인수 판단에서는 2026.07.23. 제출된 확약의 효력이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.17억은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다
동일 평형 84.99㎡의 거래 자료를 보면 전체 12건 평균은 209,666,666원이지만, 가격 메리트 판단에서는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 210,900,000원, 최신 거래는 2026.07. 213,000,000원입니다. 현재 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.9%로, 최신 거래보다도 높은 수준입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +3.6%지만, 그 상승을 반영해도 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 213,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 208,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 11 | 208,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 6 | 189,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 9 | 212,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 210,900,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,912,351원 | 213,162,000원 |
| 미배당 | - | 16,750,351원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 229,912,351원 중 213,162,000원이 배당되는 시나리오로 16,750,351원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 확약 적용 후 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수월초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 304호이며 사용승인일은 2008.02.01.입니다.
- 도로. 북동측 약 20m 폭, 북서측 약 10m 폭 도로와 접하고 내부도로 및 옥외주차시설이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며 교육환경 절대·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 862,800원/㎡입니다.
- 상태 확인. 현장 방문 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 일반적인 상태를 기준으로 감정평가했습니다.
- 단지. 두산위브 406세대이며 동일 평형 거래자료 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.07.23. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각기일에도 유효하게 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 확약은 해당 김현환 임차권에 적용됩니다. 다른 별도 임차인은 확인되지 않지만, 현황조사·전입세대·명세서 최신본을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 217,000,000원은 최근 12개월 평균 210,900,000원의 102.9%로 최근 시세 이상입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 173,600,000원, 2회 유찰 시 138,880,000원으로 내려가는 시나리오를 최근 거래와 다시 비교해 접근할 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 수리상태가 가격 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 처음 보면 대항력 있는 주택임차권 때문에 보증금 승계가 우려되는 물건입니다. 실제로 확약이 없다면 배당에서 변제되지 않은 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.23. 잔존 보증금청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약해, 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건에서 바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 210,900,000원의 102.9%이고 최신 거래 213,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세는 +3.6%지만 현재 최저가가 이미 최근 시세 이상인 만큼, 권리는 확약으로 해소, 가격은 신건에서 보류가 이 사건의 핵심입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 1.5회와 제공된 173,600,000원·138,880,000원 회차 시나리오를 함께 놓고 가격을 다시 판단하는 편이 합리적입니다.
