창원지방법원 2025타경22378. 경상남도 거제시 아주동에 있는 혜성골든타운 1동 1층 101호입니다. 전용면적은 52.81㎡, 철근콘크리트조 14층 건물의 1층 아파트입니다. 소유자 박해미는 2015년 6월 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 부산시수산업협동조합 명의의 채권최고액 81,900,000원 근저당권이 설정됐습니다. 바로 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 서민금융진흥원의 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 권리의 소멸과 점유자의 대항력 판단은 별개입니다. 이 아파트는 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 할인과 함께 점유 실태 확인을 가장 중요한 입찰 조건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 320-22 혜성골든타운 1동 1층 101호 도로명주소: 경상남도 거제시 탑곡로 80 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.81㎡ · 14층 건물 중 1층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 페인팅 · 내벽 벽지도배 및 일부 타일 · 새시창호 |
| 소유자 | 박해미 (2015.06.10 소유권이전, 등기 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 | 40,000,000원 |
| 최저매각가 | 28,000,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 입찰보증금 | 2,800,000원 (최저가의 10% 기준 계산, 실제 공고 확인 필요) |
| 신청채권자 | 부산시수산업협동조합 |
| 청구금액 | 57,156,501원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 내부조사 불가 · 실제 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 확인 필요
핵심은 2015.06.10 설정된 부산시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 81,900,000원이고, 해당 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정됐다가 이미 말소된 여봉아 명의 근저당권은 현재 인수 대상이 아닙니다. 2024.01.16 서민금융진흥원 가압류와 2025.12.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
특히 대항력 있는 임차인이 실제 존재하고 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못한다면, 그 미배당 보증금의 인수 여부를 별도로 검토해야 합니다. 이러한 경우에는 단순한 최저매각가가 아니라 낙찰대금과 인수액을 합산한 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 점유조사와 매각물건명세서 원본 확인이 선행되어야 하는 이유입니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 있지만 하락 추세도 뚜렷하다
혜성골든타운은 207세대 단지로, 준공일은 1993.02.09입니다. 비교 대상은 동일 전용면적 52.81㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 42,500,000원이지만, 가격 경쟁력은 더 최근 시장을 반영하는 최근 12개월 평균 40,300,000원을 우선 기준으로 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 52.81㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2026.03 | 52.81㎡ | 11 | 52,000,000원 |
| 2026.03 | 52.81㎡ | 6 | 38,500,000원 |
| 2026.02 | 52.81㎡ | 4 | 38,000,000원 |
| 2025.11 | 52.81㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2025.04 | 52.81㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.03 | 52.81㎡ | 12 | 42,000,000원 |
| 2025.03 | 52.81㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 52.81㎡ | 1 | 24,000,000원 |
| 2024.09 | 52.81㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2024.04 | 52.81㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2023.10 | 52.81㎡ | 6 | 54,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.81㎡ | 5건 | 40,300,000원 |
| 전체 평균 | 52.81㎡ | 12건 | 42,500,000원 |
감정가 40,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가 28,000,000원은 전체 거래 평균 대비 65.9%, 최근 12개월 평균 대비 69.5%입니다. 최신 실거래인 2026년 10월 4층 33,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 확인된 인수액이 실제로 0원이라는 전제에서는 최근 시세 대비 일정한 가격 여유가 존재합니다.
하지만 이 물건은 1층이라는 점이 중요합니다. 과거 2024년 10월 동일 면적 1층 거래가 24,000,000원이 확인됩니다. 최근 평균과 최신 거래는 주로 다른 층의 거래이므로, 최저가 28,000,000원이 1층 기준으로도 충분히 저렴한지는 별도로 판단해야 합니다. 층별 가격 차이와 내부 상태를 무시한 평균가격 비교만으로 매각가의 적정성을 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 904,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 81,900,000원 | 27,096,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,243,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 88,143,699원 | 27,096,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 61,047,699원 |
집행비용 904,000원은 매각가의 약 3.2%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당순위는 확정채권액 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다면 예상 집행비용을 제외한 27,096,000원이 부산시수산업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 61,047,699원으로 추정됩니다.
이 미배당액은 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 임대관계와 점유가 확인되지 않아, 이 판단은 선순위 대항력 임차인 등 별도 인수 사유가 없다는 전제에서만 유효합니다.
추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수
| 경매 회차 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 28,000,000원 | 61,047,699원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 19,600,000원 | 69,296,499원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 13,720,000원 | 75,070,659원 | 0원 |
추가 유찰 시 예상 최저가는 19,600,000원, 이후 13,720,000원으로 낮아집니다. 현재 확인된 등기부상 권리만 보면 후순위 채권의 미배당액이 늘어나더라도 매수인 인수 예상액은 0원으로 유지됩니다.
다만 실제 선순위 대항력 임차인이 확인되면 이러한 전제가 달라집니다. 낙찰대금이 낮아져도 인수할 미배당 보증금이 늘어날 수 있으며, 보증금이 낙찰대금보다 큰 인수형 사건에서는 실질취득비용이 임차보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락이 반드시 실질취득비용 하락을 의미하는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 아주동 소재 아주초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 여건을 고려한 제반 교통상황도 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 1층 101호입니다. 공동 승강기, 급배수·위생·난방설비 등이 갖춰져 있으며, 아파트로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지권의 목적이 되는 토지는 완경사지의 부정형 토지이며, 아파트용 건부지로 이용 중입니다. 남서측·북서측·북동측에 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 소로1류·소로3류·중로3류 도로와 접합니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 536,600원/㎡입니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1993년 준공된 207세대 단지로, 동일 면적 실거래가가 24,000,000원~54,500,000원까지 폭넓게 분포합니다. 거래가격의 층별·시점별 차이가 크고 최근 추세도 하락 중이므로, 평균가격만으로 향후 재매각 가능 가격을 판단해서는 안 됩니다.
- 내부 상태. 폐문·부재로 현장 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 외부 관찰과 유사 물건 상태를 참작한 감정이므로 내부 수리 상태 및 추가 보수비용 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자부터 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지 확인해야 합니다. 대항력 여부가 미상인 상태에서 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 확인. 인수할 권리, 점유관계, 보증금 및 배당요구, 특별매각조건을 입찰 직전 원본으로 재확인하세요.
- 실거래 비교는 최근 평균 우선. 전체 평균 42,500,000원보다 최근 12개월 평균 40,300,000원과 최신 거래 33,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 추세 -8.6%도 반영해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 2024년 10월 동일 면적 1층 거래가 24,000,000원이 확인됩니다. 다른 층 거래 평균을 그대로 1층의 적정 시세로 적용하지 마세요.
- 내부 수리비 확인. 내부 확인이 불가능했던 물건이므로 누수, 설비 노후, 마감재 상태와 수리비를 별도로 검토하세요.
- 입찰자금. 현재 최저가는 28,000,000원이며, 일반적인 10% 기준 입찰보증금은 2,800,000원입니다. 실제 보증금 및 납부조건은 법원의 매각공고를 확인하세요.
- 명도·관리비. 점유자의 지위와 명도 가능성, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 낮은 가격, 그러나 점유 확인이 먼저다”
이 물건은 가격 측면에서는 관심을 가질 만한 1회 유찰 아파트입니다. 감정가 40,000,000원에서 현재 최저가 28,000,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 실거래 평균 40,300,000원 대비 69.5%입니다. 최신 거래 33,000,000원보다도 낮습니다.
그렇다고 가격만 보고 입찰할 물건은 아닙니다. 최근 시장가격은 -8.6% 하락 추세이며, 실제로 같은 1층에서 24,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 건물의 연식과 층별 가격 편차, 확인되지 않은 내부 상태도 감안해야 합니다.
등기부상으로는 말소기준 근저당권 이후 권리가 정리되는 구조이고, 현재 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 실제 점유 및 내부 상태를 확인하지 못했다는 사실이 가장 중요한 불확실성입니다. 선순위 대항력 임차인 여부를 확인한 뒤에야 인수 위험과 실질취득비용을 확정적으로 판단할 수 있습니다.
결론은 가격 검토 가능, 권리·점유 확인은 필수입니다. 현재 가격이 최근 평균보다 낮다는 장점은 분명하지만, 하락 중인 시장과 1층 개별 시세를 고려하면 할인율만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 점유·임대관계와 내부 상태가 확인되어 인수 위험을 배제할 수 있을 때, 비로소 현재 최저가의 실질적인 매력을 평가할 수 있습니다.
