창원지방법원 2025타경22378. 거제시 아주동 ‘혜성골든타운’ 1동 1층101호, 전용 52.81㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 박해미는 2015년 6월 10일 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 부산시수산업협동조합 앞으로 채권최고액 81,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 들어온 서민금융진흥원 가압류 6,243,699원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기만 보면 인수형 선순위 권리는 확인되지 않고, 현재 배당표에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 당시 현장조사는 폐문·부재로 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 ‘확인된 인수권리 없음’과 ‘실제 점유관계 확인 완료’는 같은 뜻이 아닙니다. 입찰 전 점유자와 전입관계 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22378 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 320-22 혜성골든타운 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.81㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 14층건 중 1층101호 |
| 소유자 | 박해미 (2015.06.10 소유권이전, 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 40,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시수산업협동조합 / 57,156,501원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 등기상 핵심은 2015.06.10 부산시수산업협동조합 근저당권 81,900,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 서민금융진흥원 가압류 6,243,699원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015.06.11 설정된 여봉아 근저당권 15,000,000원은 2018.10.18 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6.3% 낮지만 하락 추세
혜성골든타운 전용 52.81㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 43,916,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 42,700,000원, 최신 거래는 2026.03의 52,000,000원이며, 최근 대비 이전 가격 추세는 -4.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 52.81㎡ | 11 | 52,000,000원 |
| 2026.03 | 52.81㎡ | 6 | 38,500,000원 |
| 2026.02 | 52.81㎡ | 4 | 38,000,000원 |
| 2025.11 | 52.81㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2025.04 | 52.81㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.03 | 52.81㎡ | 12 | 42,000,000원 |
| 2025.03 | 52.81㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 52.81㎡ | 1 | 24,000,000원 |
| 2024.09 | 52.81㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2024.04 | 52.81㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2023.10 | 52.81㎡ | 6 | 54,500,000원 |
| 2022.06 | 52.81㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 5건 | 42,700,000원 |
현재 최저가 40,000,000원은 최근 12개월 평균 42,700,000원의 93.7%입니다. 숫자만 보면 평균 대비 약간 낮지만, 최근 거래 자체가 38,000,000원·38,500,000원·40,000,000원 수준에서도 성립했고 가격 추세가 -4.7%로 하락 방향입니다. 특히 이 물건은 1층이므로, 2026.03의 52,000,000원 한 건만 기준으로 큰 할인이라고 평가하는 것은 무리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,120,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 81,900,000원 | 38,880,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,243,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 88,143,699원 중 예상 배당액은 38,880,000원이고 미배당액은 49,263,699원입니다. 부산시수산업협동조합도 신청채권 57,156,501원을 전액 배당받지 못합니다. 다만 현재 권리구조와 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 14층건 중 1층101호이며, 공동 승강기·급배수·위생·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 목적 토지는 완경사지에 위치한 아파트용 건부지이며, 남서측·북서측·북동측으로 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 공시지가는 536,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 혜성골든타운은 207세대, 1993.02.09 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 존재하지만 24,000,000원부터 54,500,000원까지 편차가 커 층·시기별 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 상한 설정. 현재 최저가 40,000,000원은 최근 평균 42,700,000원의 93.7%입니다. 하락 추세 -4.7%를 반영해 평균 대비 할인만으로 높은 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 1층 가격 특성 확인. 동일 면적 1층 거래로 2024.10에 24,000,000원이 확인됩니다. 거래 시점 차이가 있으므로 그대로 현재 시세로 볼 수는 없지만, 층별 가격차 확인이 필요합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부 조사가 불가능했고 임대관계는 미상이었습니다. 현황조사·전입관계·실제 점유자를 입찰 전에 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정은 공부·외부관찰·인근 유사 물건의 통상 상태를 종합해 이뤄졌습니다. 내부 수리비가 가격 판단을 바꿀 수 있습니다.
- 배당 미달과 인수는 구분. 현재 매각가에서는 채권자 미배당이 발생하지만, 등기상 말소대상 채권의 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 보수적으로”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2015.06.10 부산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 40,000,000원은 최근 평균 42,700,000원보다 낮지만 차이는 6.3%이고 최근 가격 추세도 -4.7%입니다. 2026년 실거래가 38,000,000원·38,500,000원부터 52,000,000원까지 갈린다는 점까지 보면 신건 가격에 큰 할인 프리미엄을 주기는 어렵습니다. 게다가 감정 당시 점유·임대관계와 내부 상태가 충분히 확인되지 않았습니다. 권리는 무난하지만, 가격과 현장확인이 최종 입찰 여부를 가르는 물건입니다.
