창원지방법원 2026타경12. 거제시 덕포동 671-1 소재 물건으로, 사건상 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 436㎡이며 자연녹지지역·자연취락지구에 속하고, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로 사용승인일은 2010.11.24.입니다.
권리의 기준점은 2019.11.08. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 55,000,000원이고, 같은 날 정순점 명의로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2022.05.10. 국민은행 근저당 55,000,000원, 2026.01.07. 서숙자 가압류 150,000,000원, 2026.01.27. 강제경매개시결정이 이어지며 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경12 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 덕포동 671-1 · 경상남도 거제시 덕포3길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정순점 |
| 토지 | 436㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 공시지가 153,500원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 2층 · 사용승인 2010.11.24. |
| 감정가 / 최저가 | 403,106,950원 / 403,106,950원 (신건) |
| 청구액 | 197,041,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2019.11.08. 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 2022.05.10. 국민은행 근저당, 2026.01.07. 서숙자 가압류, 2026.01.27. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표와 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 403,106,950원, 실거래 비교는 보류
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 403,106,950원입니다. 다만 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 등 실거래 기준가격이 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 시세보다 싼지 비싼지 수치로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,106,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,431,070원 |
| 1. 국민은행 근저당 · 을구 7번 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 · 을구 8번 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 서숙자 가압류 · 갑구 7번 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 서숙자 강제경매개시결정 · 갑구 8번 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 136,675,880원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치입니다. 위 계산에서 총 채권 260,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원이며, 소유자 잔여는 136,675,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 및 이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제시 덕포동 감자골마을 내에 위치하며, 부근은 주택·농경지·임야 등이 혼재되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 관내 일반적 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌 및 일부 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 타일·벽지 등, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·난방시설·태양광발전시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 436㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로각지(가), 자연녹지지역·자연취락지구입니다.
- 규제. 일부 소하천구역에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 매각은 일괄매각이며, 목록1의 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물이 포함되므로 위치·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소하천구역. 일부 소하천구역 저촉이 감정가에 반영되어 있으므로 정확한 저촉 범위와 이용 제한을 확인하세요.
- 정원수·화단. 지상 소재 정원수와 화단 등은 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.
- 태양광 설비. 목록3 옥상 태양광 설비는 건물가격에 포함하여 평가되었습니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입관계, 점유권원을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 기준가격이 없으므로 토지 436㎡와 건물 가치를 각각 검토하고 주변 유사 물건 거래를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원과 가격 안전성은 다른 문제
이 사건의 등기구조는 2019.11.08. 국민은행 근저당을 기준으로 정리됩니다. 그 뒤 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 토지 일부가 소하천구역에 저촉되며, 최근 실거래 시세가 없어 신건 가격의 매력도를 수치로 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만 점유·토지규제·가격 검증은 보수적으로 해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
