창원지방법원 2026타경12. 경남 거제시 덕포동 감자골마을 안에 자리한 주택 및 토지 경매입니다. 사건상 분류는 연립/다세대와 토지의 결합이지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 2층이며, 사용승인일은 2010년 11월 24일입니다. 토지 자료에는 436㎡가 기재되어 있고, 매각은 여러 목록을 함께 취득하는 일괄매각 방식입니다.
이 사건의 권리상 중심은 2019년 11월 8일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 55,000,000원인 근저당이 말소기준이고, 2022년 추가 설정된 국민은행 근저당과 2026년 서숙자의 가압류·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되어 등기상 인수액이 0원이라는 사실만으로 점유·명도 위험까지 없다고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경12 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 덕포동 671-1 도로명주소: 경상남도 거제시 덕포3길 27 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 2층 · 사용승인 2010.11.24 |
| 토지 | 436㎡ 기재 · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 일부 소하천구역 저촉 |
| 소유자 | 정순점 (2019.11.08 소유권이전 등기 · 2019.10.17 매매) |
| 감정가 | 403,106,950원 |
| 최저매각가 | 282,175,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서숙자 / 197,041,637원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 정원수·화단 및 옥상 태양광 설비 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
과거 장승포농업협동조합, 거제축산업협동조합, 거제수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 또한 2019년 통영세무서장 관련 압류도 각각 해제로 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 을구 7번 국민은행 근저당권(2019.11.08)입니다.
② 가격과 토지규제 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
감정가는 403,106,950원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 282,175,000원입니다. 감정가 대비 약 70%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가를 기준으로 한 법원 최저가격 비율이지, 인근 부동산의 실제 거래가격에 비해 30% 저렴하다는 의미가 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 282,175,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 197,522,500원 | 66,042,815원 |
| 3회 유찰 시 | 34%대 | 138,265,750원 | 124,469,970원 |
회차별 금액과 미배당액은 제시된 매각가격별 계산 결과입니다. 실제 후속 매각조건이나 배당액을 확정하는 수치는 아닙니다. 위 미배당액은 매수인 인수액과 구분됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,750,450원 |
| 1. 을구 7번 · 국민은행 근저당 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 을구 8번 · 국민은행 근저당 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 · 서숙자 가압류 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 · 강제경매개시결정 | 중복 계상 제외 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 17,424,550원 |
현재 최저가를 매각가격으로 가정하면 집행비용 4,750,450원, 국민은행 근저당 2건 110,000,000원, 서숙자 가압류 채권 150,000,000원을 배분한 뒤 17,424,550원이 남는 계산입니다.
국민은행 근저당 배당액은 각 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 서숙자의 가압류 청구금액 150,000,000원과 경매신청 청구액 197,041,637원은 서로 다릅니다. 따라서 이 표의 서숙자 예상배당 150,000,000원을 신청채권 전액의 변제로 해석해서는 안 됩니다. 실제 채권액, 배당순위, 조세채권 및 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제시 덕포동 감자골마을 내에 위치하며, 인근에 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 교통. 대상 부동산과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 이용상황은 단독주택 부지입니다. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역 및 자연취락지구에 해당합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 소하천구역. 일부 토지가 소하천구역에 저촉되어 있습니다. 감정평가에는 해당 제한이 반영되었지만 향후 건축·증축·토지이용의 제약 여부는 별도 검토가 필요합니다.
- 공시지가. 토지 자료상 153,500원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시가격 관련 수치로, 곧바로 시장 거래가격을 의미하지 않습니다.
- 건물 설비. 기본 위생·급배수·난방시설과 태양광발전시설이 기재되어 있습니다. 옥상 태양광 설비는 건물 감정가격에 포함되었습니다.
- 제시외 건물. 목록 1의 감정서상 ㉠~㉤ 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 지상 정원수와 화단도 토지가격에 포함 평가되었습니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 사건상 용도분류와 감정상 단독주택 이용상태는 입찰 전 원본에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 주택·농경지·임야가 혼재하는 지역의 개별 주택 및 토지는 단지형 공동주택보다 가격 비교와 매수 수요 판단이 어려울 수 있습니다. 현재 최저가에 매입한 뒤 재매각할 때의 환금성은 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래가격 대조. 감정가 403,106,950원과 현재 최저가 282,175,000원을 주변 개별 주택·토지의 실제 거래사례와 비교하세요. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 점유자·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대와 실제 점유자를 확인하고 임차인이 발견되면 대항력·확정일자·보증금·인수 가능성을 다시 분석하세요.
- 말소기준 확인. 2019.11.08 설정된 을구 7번 국민은행 근저당을 기준으로 을구 8번 근저당, 서숙자 가압류 및 강제경매개시결정의 말소 범위를 등기 원본과 대조하세요.
- 공동담보 범위 확인. 국민은행 근저당에는 덕포동 671-1 및 671-3 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 매각목록과 각 토지의 권리관계, 공동담보 해소 범위를 확인하세요.
- 소하천구역 경계 확인. 일부 토지가 소하천구역에 저촉되는 만큼 해당 경계와 건축·증축·사용 제한, 관련 인허가 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 대상 확인. 목록 1의 제시외 건물 ㉠~㉤, 정원수·화단, 목록 3의 옥상 태양광 설비가 실제 현황과 일치하는지 확인하세요.
- 후속 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 197,522,500원, 3회 유찰 시 138,265,750원이라는 계산만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요. 권리·점유·토지 제한과 실제 시세를 함께 평가해야 합니다.
- 배당과 세금. 신청채권자 서숙자의 경매 청구액 197,041,637원과 가압류 청구금액 150,000,000원의 차이를 확인하고, 조세채권·배당요구·집행비용 등을 원본에서 대조하세요.
- 현장 확인. 건물의 노후 상태, 급배수·난방·태양광 설비, 제시외 건물의 사용상태, 토지 경계와 실제 도로 이용상태를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 매각기일·매각조건을 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가매수 확정”
이 물건의 장점은 등기상 말소 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 국민은행 추가 근저당과 서숙자의 가압류·강제경매 관련 등기는 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 403,106,950원에서 최저가가 282,175,000원까지 내려왔더라도 실제 시세 대비 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 더구나 일부 소하천구역 저촉, 일괄매각되는 제시외 건물, 감정평가상 임대관계 미상이라는 검토 과제가 남아 있습니다.
권리 말소 구조는 긍정적, 가격 메리트는 미확인, 현장·점유·토지규제는 추가 확인 필요. 따라서 현 단계에서는 최저가만을 근거로 적극 입찰하기보다 토지이용 제한과 점유관계를 정리하고, 주변 실거래와 비교하여 적정 응찰가격을 산정하는 신중한 접근이 타당합니다.
