창원지방법원 2026타경10042. 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 있는 '거제코아루파크드림' 107동 9층 903호, 전용 84.9893㎡ 아파트입니다. 소유자 서효철은 2021년 3월 31일 이 아파트를 279,900,000원에 취득했습니다. 같은 날 예산새마을금고 명의로 채권최고액 106,700,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리관계의 기준은 2021년 3월 31일 예산새마을금고 근저당권입니다. 이보다 앞선 태안농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 주식회사백조 근저당권 역시 2023년 말소됐습니다. 현재 중요한 쟁점은 후순위 임차권 자체의 인수보다는 임차인별 실제 점유, 배당 및 명도 관계입니다. 가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 거래 평균을 소폭 밑도는 만큼 입찰 전 호실 상태와 최신 거래를 세밀하게 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

핵심은 을구 4번 예산새마을금고 근저당권입니다. 2021년 3월 31일 설정된 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 주식회사백조의 후순위 근저당권은 이미 2023년 3월 13일 말소됐습니다. 2025년 5월 12일 등기된 손주연의 주택임차권도 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 점유관계 확인이 핵심

임차·점유 관계에서 확인되는 인물은 손주연과 박정우, 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 두 사람의 현재 점유관계 및 임대차계약 사이의 연결 여부는 명확히 확인되지 않았으므로 독립된 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다.

손주연. 최초 임대차계약일은 2021년 3월 31일이며 주민등록일도 같은 날입니다. 그러나 실제 점유개시일은 2021년 4월 16일로, 말소기준 근저당권 설정일보다 늦습니다. 주택임대차의 대항요건을 충족한 시점을 기준으로 하면 이 임차권은 예산새마을금고 근저당권에 앞서지 못합니다. 2025년 5월 12일 이루어진 임차권등기 역시 후순위입니다.

임차권등기에는 보증금이 (1) 130,000,000원, (2) 110,000,000원으로 기재돼 있습니다. 각각의 계약일과 확정일자가 다르므로 두 금액을 합쳐 240,000,000원의 독립된 보증금 채권으로 계산해서는 안 됩니다. 보증금 변경 경위와 현재 유효한 반환채권액은 임대차계약서 및 임차권등기 원본으로 확인해야 합니다.

박정우. 전입일은 2025년 10월 17일로 말소기준일보다 늦습니다. 확인된 전입관계를 기준으로 대항력은 없으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 현재 실제 점유자가 누구인지, 손주연과 박정우의 임대차관계가 어떻게 이어지는지도 명도 전에 확인할 사항입니다.

③ 시세 비교 — 감정가 할인보다 실제 거래가격이 중요하다

거제코아루파크드림은 767세대, 2018년 준공 아파트입니다. 본건과 유사한 전용 84.91~84.99㎡ 거래가 확인되며, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 159,666,666원입니다. 현재 최저가 154,700,000원은 이 평균의 96.9%입니다.

실거래 범위는 135,000,000원~180,000,000원으로 상당히 넓습니다. 저층의 낮은 가격과 고층의 높은 가격이 함께 존재합니다. 가장 최근 거래 기준값은 2026년 9월 157,000,000원으로, 현재 최저가 154,700,000원과의 차이는 2,300,000원에 불과합니다.

즉 최저가가 감정가보다 66,300,000원 낮아졌다는 사실과, 시장에서 실제로 싸게 살 수 있다는 판단은 구별해야 합니다. 최근 12개월 평균과 비교한 할인 폭은 약 3.1%이며, 개별 호수의 내부 상태나 명도비용을 반영하면 이 여유가 줄어들 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)

근저당 채권최고액을 채권액으로 적용한 단순 배당 추정입니다. 신청채권자의 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 손주연 임차권 관련 배당, 박정우의 최우선변제 가능성, 당해세 및 기타 우선채권은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 45,034,200원은 실제 교부액으로 확정된 금액이 아닙니다. 매수인 인수 예상액 0원 역시 확인된 권리의 매각 소멸을 전제로 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 실제 낙찰은 별개

현재 최저가는 감정가의 70%이며, 추가 유찰을 가정하면 108,290,000원, 75,803,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 후순위 채권의 미배당액이 발생하더라도 그것이 곧바로 매수인 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 확인된 권리 구조에서는 각 시나리오의 매수인 인수 예상액이 0원입니다. 다만 실제 배당과 최저매각가격은 경매 진행 상황에 따라 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지세포중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·주거나지·농경지가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 단지는 4면이 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 27층 건물의 9층 세대입니다. 공동승강기, 소화전, 급배수·위생설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지에 해당합니다. 지세포중학교 관련 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 기준값은 457,400원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 이루어지지 않았습니다.
• 환금성. 767세대 규모의 아파트이며 최근 동일평형 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 135,000,000원부터 180,000,000원까지 분포하므로 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 4번 예산새마을금고 근저당권의 설정일은 2021.03.31입니다. 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해 선순위 인수권리 유무를 재확인하세요.
• 손주연 임차권 확인. 2021.03.31 전입, 2021.04.16 점유개시 및 2025.05.12 임차권등기 사실을 확인하고, 보증금 130,000,000원·110,000,000원의 계약 변경 관계와 실제 배당 내용을 점검하세요.
• 박정우 점유 확인. 2025.10.17 전입자로 기재돼 있으나 보증금·확정일자는 미상입니다. 실제 임차계약, 점유관계 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세와 입찰가 분리. 감정가 대비 할인율 30%보다 최근 12개월 평균 159,666,666원, 최신 거래 157,000,000원을 기준으로 적정 응찰가를 검토하세요.
• 내부 상태 확인. 직접 내부조사가 이루어지지 않았으므로 수리비와 인도 이후 발생할 비용을 검토하세요.
• 관리비·점유 이전. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 점유자의 명도 절차를 확인하세요.
• 경매 진행 확인. 2026.10.26 매각기일과 최저매각가격, 매각조건 및 변경·정지 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “70% 낙찰 출발선, 하지만 시세 여유는 3.1%”

거제코아루파크드림 107동 903호는 감정가 221,000,000원에서 154,700,000원으로 최저가가 낮아진 1회 유찰 아파트입니다. 선순위로 승계할 근저당권이나 대항력 있는 임차보증금이 확인되지 않아 권리상 인수 예상액은 0원입니다.

그러나 손주연의 임차권등기와 박정우의 전입관계가 존재하고, 현재 임대차·점유 및 내부 상태는 추가 확인이 필요합니다. 특히 임차권등기에 기재된 보증금 변경관계와 실제 배당관계를 분명히 해야 합니다.

가격은 더욱 냉정하게 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 평균 159,666,666원과 비교한 최저가 할인은 3.1%에 그칩니다. 최신 거래 157,000,000원과도 차이가 작습니다. 즉 현재 최저가가 최근 시세보다 낮긴 하지만, 그 차이만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.

권리상 인수 부담은 제한적, 임차·점유는 확인 필요, 가격 매력은 보수적으로 평가. 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 실제 시세와 점유·내부 상태를 확인한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.