창원지방법원 2026타경10042. 거제시 일운면 지세포리 ‘거제코아루파크드림’ 107동 9층 903호, 전용 약 84.99㎡ 아파트입니다. 소유자 서효철은 2021.03.31. 거래가 279,900,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 예산새마을금고 명의 채권최고액 106,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 박정우가, 등기부 임차권등기·매각물건명세서에 손주연이 확인됩니다. 두 사람 모두 제공된 권리판정상 전입이 말소기준권리 이후로 분류돼 대항력 없음으로 판단되어 있지만, 점유 및 명도관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10042 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 107동 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9893㎡ · 27층 건물 중 9층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 서효철 · 2021.03.31. 거래가 279,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 99,961,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.03.31. 설정된 예산새마을금고 근저당권 106,700,000원입니다. 2021.09.16. 주식회사백조 근저당권 25,000,000원은 2023.03.13. 이미 말소됐고, 2025.05.12. 손주연의 주택임차권과 2026.01.14. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차관계 — 대항력 없음 판정, 다만 명도 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정우 | 903호 전부 | 2025.10.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 손주연 | 전유부분 전부(107동 903호) | 2021.03.31 | 2021.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
손주연의 임차권등기에는 임대차계약일자 2021.03.31. 및 2023.05.15., 확정일자 2021.04.01. 및 2023.05.15., 임차보증금 130,000,000원 및 110,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 다만 권리판정에서는 말소기준권리 이후 전입으로 분류돼 대항력 없음으로 표시되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.21억은 최근 시세를 크게 웃돈다
거제코아루파크드림은 767세대, 2018.11.01. 준공 아파트입니다. 동일 평형 최근 12건 실거래 평균은 158,500,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 164,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 221,000,000원으로 최근 12개월 평균의 139.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 27 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 21 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 158,500,000원 |
최근 거래 범위는 135,000,000원~180,000,000원이고, 최신 거래는 164,000,000원입니다. 감정가와 최저가 221,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최근 거래 최고가 180,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 예산새마을금고 | 106,700,000원 | 106,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,406,000원 |
현재 회차 기준 예산새마을금고 채권최고액은 전액 배당되고, 잔여 110,406,000원이 소유자에게 교부되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 221,000,000원 | 106,700,000원 | 110,406,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 176,800,000원 | 106,700,000원 | 66,824,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 141,440,000원 | 106,700,000원 | 31,959,840원 | 0원 |
현재 221,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 176,800,000원, 2회 유찰 시 141,440,000원으로 내려갑니다. 특히 2회 유찰 가격은 최근 거래 범위 135,000,000원~180,000,000원 안에 들어옵니다. 따라서 이 사건은 권리보다 회차별 가격 변화가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지세포중학교 남측 인근으로 공동주택, 단독주택, 주거나지, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 27층 건물 중 9층이며 공동 승강기, 소화전, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 4면이 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며 상대보호구역·절대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 457,400원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 소로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 767세대, 2018년 준공 아파트로 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.4%이므로 현재 회차를 ‘저가 매수’로 볼 수 없습니다.
- 임차관계 원본 대조. 박정우와 손주연 두 명이 확인되며, 대항력 없음 판정과 별개로 실제 점유·명도관계를 확인해야 합니다.
- 손주연 임차권등기 확인. 임차권등기에는 130,000,000원 및 110,000,000원의 보증금 기재가 있으므로 등기·명세서·배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 비교. 1회 유찰 176,800,000원, 2회 유찰 141,440,000원을 최근 실거래 범위와 비교해 응찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
- 내부 상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했고 외부관찰·인근 탐문·관련 공부를 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.31. 예산새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차 관련 인원이 2명이라 명도 확인은 필요합니다.
투자 판단을 좌우하는 것은 가격입니다. 신건 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 158,500,000원의 139.4%이고 최신 거래 164,000,000원, 최근 최고 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 이 사건은 유찰 이후 가격이 실제 거래 범위에 접근하는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
