창원지방법원 2026타경10050. 경상남도 통영시 산양읍 영운리 20 소재 연립/다세대 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층이며, 주택과 창고·화장실로 이용되고 있습니다. 현재 등기상 소유자는 유견자·유경오·유계래·유계옥·유병주·유정옥으로, 각각 6분의 1 지분을 보유한 공유관계입니다.

등기부에는 기존 경매개시결정과 여러 근저당권의 말소 이력이 있지만 현재 권리분석의 중심은 주식회사조흥저축은행의 채권최고액 132,000,000원 근저당권입니다. 2026년 1월 22일 이 근저당권자의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 담보권 소멸 자체보다 더 주의해야 할 것은 매각대상에서 제외된 건물과 토지 이용관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 사용권리는 별도

말소기준은 2020.08.18 접수된 을구 11번 주식회사조흥저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며, 동일 채권자의 2015년 설정 근저당권은 이미 말소되었습니다. 과거 도봉새마을금고 관련 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 손상선의 가등기·근저당권 등도 등기부상 말소된 이력입니다.

2026년 1월 21일에는 상속을 원인으로 소유권이전등기가 접수되어 현재 공유자들이 각 6분의 1 지분을 취득한 것으로 기록되어 있습니다. 그다음 날인 2026년 1월 22일 현재 사건의 경매개시결정이 등기되었습니다.

② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없으나 미상

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 전혀 없다거나 대항력 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.

건물의 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 사용자이거나 제시외 건물 소유자인지는 현장과 원본 조사서로 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 추가로 확인되면 보증금 인수 여부와 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.

③ 매각조건 — 땅과 건물이 모두 내 것이 되는가

이 사건의 가장 큰 위험은 매수한 토지를 전부 자유롭게 사용할 수 있는지가 불확실하다는 점입니다. 매각제외 건물이 실제 어느 위치에 있고, 누구 소유이며, 어떤 사용관계를 가지고 있는지에 따라 활용 가치가 달라질 수 있습니다.

또한 일부 토지는 이미 도로로 이용되고 있습니다. 도로 이용 부분의 범위와 통행관계, 지적경계가 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다. 차량접근이 불가능한 목록 3 토지는 별도의 접근성·활용성 검토가 필요합니다.

④ 가격 분석 — 시세 확인 없이는 저렴하다고 볼 수 없다

감정가와 최저매각가가 모두 137,858,320원으로 동일합니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않으므로, 감정가가 실제 시장가치보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.

특히 이 물건은 주택 외에 토지가 함께 매각되고, 제시외 건물의 포함·제외 범위가 복잡합니다. 따라서 일반적인 주택 거래가격만으로 비교하기보다는 실제로 취득·사용할 수 있는 토지와 건물의 범위를 먼저 확인해야 합니다.

유찰 시나리오는 매각가격 및 채권 미배당을 계산한 가정값입니다. 실제 차회 최저매각가격과 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 137,858,320원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 132,000,000원 기준입니다. 신청 청구액 113,969,220원과는 차이가 있습니다. 실제 확정채권액·당해세·우선변제권 등에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 통영시 산양읍 영운리의 수륙마을회관 북동측 인근과 수륙마을 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 해안가 취락지대 및 농경지·임야 혼재지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 일련번호 1은 차량접근이 가능하지만, 일련번호 3은 차량접근이 불가능합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 사용승인일은 1993.09.11이며, 벽돌조 슬래브지붕 단층입니다. 주택 부분에 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있고, 다른 부분은 창고 및 화장실로 이용되고 있습니다.
• 토지. 확인된 토지 현황에는 면적 347.0㎡, 지목 '대', 자연녹지지역, 완경사·부정형, 공시지가 209,400원/㎡가 기재되어 있습니다. 전체 매각 토지의 면적과 목록별 현황은 별도 대조가 필요합니다.
• 규제. 목록 1은 자연녹지지역·시가지경관지구·자연취락지구 등에 해당하며, 목록 3은 보전녹지지역으로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역 등 제한도 확인됩니다.
• 환금성. 해안가 취락지대의 주택·토지 복합물건으로, 접근성 차이와 매각제외 건물 문제가 있습니다. 일반적인 주거용 아파트처럼 매매가격과 환금성을 판단하기 어렵고, 실제 수요 및 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 성립 여부. 매각제외 제시외 건물 ㄴ·ㄷ의 소유자, 건축 시기, 토지와 건물의 소유관계 및 담보권 설정 당시의 상태를 확인해야 합니다.
• 매각대상 범위. 매각 포함 제시외 건물 ㄱ과 제외 건물 ㄴ·ㄷ의 위치·면적·이용상태를 감정평가서 도면 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 도로 이용 현황. 목록 1 중 도로로 이용 중인 부분의 지적경계·점유관계·통행권 및 활용 제한 가능성을 확인해야 합니다.
• 접근성. 목록 3은 차량접근이 불가능하므로 실제 진입 경로, 통행권원 및 이용 목적에 맞는 접근 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유·임차. 임대관계가 미상이므로 주민등록 전입세대, 사업자등록, 현장 점유자와 보증금 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 공유관계. 현재 소유자가 각 6분의 1 지분을 보유하고 있으므로, 매각대상 지분 전체의 범위와 공동담보 토지의 포함 관계를 매각목록으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 137,858,320원이 적정한지 판단하기 위해 현장상태, 주변 유사 토지·주택 거래 및 법정지상권 가능성에 따른 가치 제한을 비교해야 합니다.
• 배당 검증. 청구액 113,969,220원과 채권최고액 132,000,000원의 차이, 실제 확정채권액, 조세채권 및 우선배당 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·지적도와 최신 법원 매각공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워져도 토지의 위험까지 지워지는 것은 아니다”

이 사건은 등기부의 말소기준권리 자체는 명확합니다. 주식회사조흥저축은행의 2020년 근저당권을 기준으로 매각 소멸이 분석되며, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이를 곧바로 안전한 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다. 제시외 건물 ㄴ·ㄷ이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여지가 있으며, 일부 토지는 도로로 이용되고 다른 토지는 차량접근이 불가능하기 때문입니다. 여기에 임대관계도 미상입니다.

신건 최저가 137,858,320원은 확인된 실거래 시세와 비교할 수 없어 가격 메리트가 입증되지 않았습니다. 유찰되어 최저가가 하락해도 물건 자체의 이용 제한 가능성은 남습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 사용·수익 위험이 큰 신중 검토형입니다. 법정지상권과 제시외 건물의 권리관계, 도로 이용 및 접근성, 실제 점유관계가 확인되기 전에는 가격만 보고 적극적인 입찰을 결정하기 어렵습니다.