창원지방법원 2026타경10050. 경상남도 통영시 산양읍 영운리 20, 도로명주소 수륙길 31의 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물 일련번호 2-1은 주택, 2-2는 창고 및 화장실로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 1993.09.11.입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 137,858,320원이고 유찰은 아직 0회입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2020.08.18. 설정된 주식회사조흥저축은행 근저당권으로 채권최고액은 132,000,000원입니다. 이후 2026.01.22. 같은 금융기관의 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 점유·전입 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10050 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 산양읍 영운리 20 · 경상남도 통영시 산양읍 수륙길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 창고 및 화장실 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1993.09.11. |
| 토지 | 347.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 209,400원/㎡ |
| 소유자 | 유견자·유경오·유계래·유계옥·유병주·유정옥 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 137,858,320원 / 137,858,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사조흥저축은행 / 113,969,220원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.18. 을구 11번 근저당권 · 주식회사조흥저축은행 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · [목록1] 일부 도로 이용 · 제시외 ㄴ·ㄷ 매각제외 · 법정지상권 성립 여지 · [목록2] 제시외 ㄱ 매각포함 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 물적 리스크는 별도
현재 말소기준은 2020.08.18. 을구 11번 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이고 근저당권자는 주식회사조흥저축은행, 채무자는 유경오입니다. 2026.01.22. 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
현재 소유권은 2025.03.14. 상속을 원인으로 2026.01.21. 유견자·유경오·유계래·유계옥·유병주·유정옥에게 각각 6분의 1씩 이전됐습니다. 그 다음 날인 2026.01.22. 주식회사조흥저축은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 2013년·2014년·2019년에도 경매개시결정 이력이 있으나 각각 취하 또는 말소됐고, 현재 사건의 유찰 횟수는 0회입니다.
② 가격·매각조건 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 137,858,320원에서 시작합니다. 이번 사건은 현재 최저가 자체보다 일부 도로 이용, 제시외 건물 매각제외, 법정지상권 가능성, 토지 접근성을 가격에 어떻게 반영할지가 중요합니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 137,858,320원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 110,286,656원 | 24,057,357원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 88,229,324원 | 45,758,804원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 즉 1회 유찰 시 24,057,357원, 2회 유찰 시 45,758,804원의 부족액은 채권자 측 미배당이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 다만 법정지상권이나 제시외 건물 문제는 이 배당표 밖의 별도 검토 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,858,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,016원 |
| 2. 근저당 · 주식회사조흥저축은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,128,304원 |
표는 등기상 채권최고액 132,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 113,969,220원이며 실제 배당은 확정 채권액·당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일련번호 1)은 수륙마을회관 북동측 인근으로, 주위는 해안가 주변 취락지대입니다. 일련번호 3)은 수륙마을 북동측 인근이며 해안가 주변 농경지와 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 일련번호 1)은 차량접근이 가능하지만 일련번호 3)은 차량접근이 불가능합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 토지면적 347.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 일부 토지는 실제로 도로로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일련번호 1)은 도시지역·자연녹지지역·시가지경관지구·자연취락지구이며, 일련번호 3)은 도시지역·보전녹지지역 및 영농여건불리농지입니다.
- 건물. 주택 부분에는 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 해안가 취락지대의 주택·토지 조합이고 일부 토지 접근성 및 제시외 건물 문제가 존재하므로, 단순 주거용 건물처럼 가격만 비교하기보다 실제 이용범위와 처분 가능성을 보수적으로 점검하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 위치 대조. [목록1] 제시외 건물 ㄴ·ㄷ은 매각제외, [목록2] 제시외 건물 ㄱ은 매각포함입니다. 감정도면과 현장을 대조해 경계를 정확히 확인해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 명세서에 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있습니다. 제외 건물의 소유자·토지와 건물의 소유관계·성립요건을 별도 검토하세요.
- 도로 이용 부분 확인. [목록1] 일부가 도로로 이용 중입니다. 실제 점유·통행 형태와 경계, 이용 제한이 가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 토지 접근성 확인. 일련번호 1)은 차량접근 가능, 일련번호 3)은 차량접근 불가입니다. 각 토지의 실제 출입 동선과 활용 가능 범위를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록 여부 등을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가 137,858,320원 자체만으로 싸다고 판단하지 말고 제시외 건물·법정지상권·도로 이용·접근성 문제를 모두 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 0원 인수”보다 중요한 현장 권리
이 사건의 등기 권리는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2020.08.18. 주식회사조흥저축은행의 132,000,000원 근저당이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 안전형으로 분류하기 어려운 이유는 등기부 밖에 있습니다.
[목록1] 일부가 도로로 이용되고 제시외 건물 ㄴ·ㄷ이 매각에서 제외되며, 법정지상권 성립 여지까지 명시돼 있습니다. 일련번호 3)은 차량접근도 불가능합니다. 반면 [목록2] 제시외 건물 ㄱ은 매각에 포함됩니다. 결국 이 물건은 “권리 인수는 0원이지만 실제 이용범위와 물적 부담을 확인해야 하는 사건”입니다. 신건 최저가 137,858,320원만 보고 가격 메리트를 판단하기보다, 제시외 건물·토지 경계·도로 사용· 법정지상권 성립 가능성을 먼저 해소한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
