창원지방법원 2026타경10058. 통영시 광도면 죽림리 1572-14 소재 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층이며 사용승인일은 2011.07.25입니다. 감정평가상 현재 숙박시설로 이용 중이고, 주변은 근린생활시설·숙박시설·공동주택 등이 혼재합니다. 권리분석의 기준은 2020.10.30 설정된 영주농업협동조합 근저당권 채권최고액 3,600,000,000원입니다.
문제는 이 근저당보다 앞선 2020.08.24의 갑구 11번 가등기입니다. 등기 분석상 이 가등기는 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 분류되어 있고, 별도 주의사항에도 가등기의 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 배당표에서 매수인 금액 인수가 0원이라고 해서 권리상 인수가 없다고 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1572-14 · 경상남도 통영시 광도면 죽림5로 55-17 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 건물 현황 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 · 사용승인일 2011.07.25 |
| 토지 | 대 · 364.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 강대규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,904,941,500원 / 3,904,941,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영주농업협동조합 / 2,940,785,679원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2020.10.30 영주농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 2020.08.24 접수된 갑구 11번 가등기는 말소기준보다 앞서며, 분석 결과가 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 잡혀 있습니다. 이 권리는 금액으로 단순 환산되는 임차보증금 인수와 달리 등기 자체의 법적 성격을 확인해야 하므로, 입찰 전 원인증서와 가등기의 실질을 확인하는 것이 최우선입니다.
② 점유·임차 — 실제 점유자 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용찬 | 전부 | 2025.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김유란 | 미상 | 2026.01.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 김용찬·김유란 2명입니다. 전입일은 각각 2025.12.01, 2026.01.19로 말소기준일 2020.10.30보다 뒤여서 두 사람 모두 대항력 없음으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상이나, 현재 자료 기준으로 매수인이 이들의 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,904,941,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,449,415원 |
| 을구 13번 근저당권 · 영주농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 263,492,085원 |
현재 회차에서는 영주농업협동조합 근저당 채권최고액 3,600,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 263,492,085원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 이 배당 계산의 금액 인수 0원은 선순위 가등기의 등기 인수 위험과 별개입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,904,941,500원 | 3,600,000,000원 | 0원 | 263,492,085원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,123,953,200원 | 3,090,313,668원 | 509,686,332원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,499,162,560원 | 2,471,770,934원 | 1,128,229,066원 | 0원 |
④ 이용상태·건축물 리스크
- 현황 이용. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중입니다.
- 등재 용도와 현황 차이. 건물 2층·3층은 근린생활시설(유흥주점·사무소 등)로 등재되어 있으나 현황은 숙박시설로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위 사유로 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 관할 관청 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 건축물 면적에 산입되지 않은 발코니·승강기탑·계단탑 등 유사 구조물도 건물에 포함 평가되어 매각됩니다.
- 도시계획시설. 목록2는 도시계획시설인 주차장에 포함되어 이를 감안해 평가됐습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영경찰서 동측 근거리에 위치하고, 주변은 근린생활시설·숙박시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 364.0㎡, 일반상업지역, 평지, 가로장방, 중로한면입니다.
- 공시지가. 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 중로3류, 특수도로, 주차장, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역과 관련됩니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2020.08.24 갑구 11번 가등기의 실질과 현재 효력, 본등기 가능성 및 말소 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 배당상 0원과 등기 인수를 구분. 현재 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 선순위 가등기 문제는 별도로 남습니다.
- 위반건축물 확인. 2·3층 용도와 현황 차이 및 일반건축물대장상 위반건축물 등재에 따른 시정·사용 관련 사항을 관할 관청에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 김용찬·김유란의 실제 점유관계, 보증금, 계약관계 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 두 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 배당에서 최우선변제가 발생하는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 발코니·승강기탑·계단탑 등 포함 범위를 감정서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 필요할 경우 측량 등을 통해 토지 위치와 경계를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원”만 보고 들어갈 물건이 아니다
현재 회차의 배당구조만 보면 3,904,941,500원 매각가에서 영주농업협동조합 근저당 3,600,000,000원이 전액 배당되고 263,492,085원이 소유자에게 남습니다. 점유자 2명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 배당표가 아닙니다. 2020.08.24의 갑구 11번 가등기가 2020.10.30 말소기준보다 앞서고 매수인 인수로 분석되어 있습니다. 더구나 2·3층은 등기상 근린생활시설과 현황 숙박시설 사이에 차이가 있고 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다. 따라서 선순위 가등기 성격 확인과 건축물 적법성 확인 전에는 입찰가를 논할 단계가 아닙니다. 이 두 문제가 해소되는지가 이 물건의 권리 안전성을 결정합니다.
