창원지방법원 2026타경10058. 경남 통영시 광도면 죽림리 1572-14 일대의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물이며, 감정 당시 숙박시설로 이용 중입니다. 최초 감정가는 3,904,941,500원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가격도 같습니다. 영주농업협동조합이 2,940,785,679원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 사실은 영주농업협동조합 근저당권이 최초의 검토 대상 권리가 아니라는 점입니다. 그보다 먼저 2020.08.24 갑구 11번에 강대규 명의의 가등기 관련 등기가 존재합니다. 해당 등기는 가등기와 소유권이전 내용이 함께 기재되어 있으므로, 단순히 선순위라는 이유만으로 현재도 독립된 가등기가 존속한다고 확정할 수는 없습니다. 그러나 본등기 관계와 실제 존속 여부가 확인되기 전에는 매각으로 소멸한다고 가정해서도 안 됩니다.

여기에 건물 2·3층의 위반건축물 등재, 숙박시설 운영에 따른 용도 문제, 보증금이 확인되지 않은 점유 관계까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 담보권 말소형 경매로 접근하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기를 확인해야 한다

말소기준권리는 2020.10.30 설정된 영주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며, 건물과 죽림리 1572-14 및 1572-78 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 통영시 압류는 매각에 따른 소멸 대상입니다. 과거 통영시 압류와 국세 압류, 기존 근저당권 가운데 상당수는 이미 말소되었습니다.

다만 압류와 근저당권이 정리된다는 사실만으로 선순위 가등기의 문제가 해결되지는 않습니다. 토지 각 목록에 대해서도 소유권 및 권리 관계가 건물과 일치하는지 별도로 대조해야 합니다.

② 점유·임차 관계 — 전입자 2명, 보증금은 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서상 김용찬과 김유란이 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 모두 2020.10.30 말소기준권리 이후입니다. 기재된 전입일을 기준으로는 영주농업협동조합 근저당권에 대항하는 임차권이 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금·차임·확정일자·배당요구 내용은 확인이 필요하며, 실제 임대차계약 내용과 사용·점유 경위를 조사해야 합니다.

③ 가격 검토 — 실거래 검증과 회차별 위험 분석

현재 감정가와 최저매각가격은 모두 3,904,941,500원입니다. 이 가격이 실제 시장가치보다 높은지 낮은지를 판단하려면 통영 광도면 죽림리 일대의 유사 근린·숙박시설 및 상업용 토지 거래를 비교해야 합니다. 특히 본건처럼 근린생활시설로 등재된 부분을 숙박시설로 사용하고 위반건축물 문제가 존재하는 물건은 일반적인 적법 건축물과 같은 기준으로만 가격을 비교하기 어렵습니다.

건물의 실제 운영상태, 용도 적법성, 시설 개선 또는 시정에 필요한 부담, 토지의 도시계획시설 저촉 여부가 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 고가 또는 저가라고 단정할 수 없고, 검증된 실거래 비교 전에는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

회차별 수치는 각 최저매각가격으로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며, 그 자체가 낙찰자의 인수채무를 뜻하지 않습니다. 선순위 가등기의 효력 및 점유 관련 위험은 별도로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,904,941,500원 가정)

영주농업협동조합의 3,600,000,000원은 등기상 채권최고액을 적용한 계산값이며, 경매 신청 청구금액 2,940,785,679원과는 구별해야 합니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권, 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 통영경찰서 동측 근거리에 있으며, 인근에는 근린생활시설·숙박시설·공동주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물로, 사용승인일은 2011.07.25입니다. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방설비가 조사되었습니다.
• 현황 이용. 숙박시설로 이용 중입니다. 건물 2·3층은 공부상 근린생활시설(유흥주점·사무소 등)이지만 현재 숙박시설로 사용하고 있습니다.
• 위반건축물. 건물 2·3층의 이용상태와 관련해 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 관할 관청의 시정 요구, 적법화 가능 여부와 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㅁ은 일괄매각에 포함됩니다. 건축물 면적에 산입되지 않은 발코니·승강기탑·계단탑 등 유사 구조물도 건물 평가에 포함되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지 자료상 면적은 364.0㎡, 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다. 토지의 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 조사되었습니다.
• 도시계획. 목록 2 토지는 도시계획시설인 주차장에 포함되어 이를 감안하여 평가되었습니다. 또한 중로3류, 특수도로, 중점경관관리구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린·숙박시설의 복합적 특성과 위반건축물 문제는 일반적인 주거용 부동산보다 매수자 및 금융조달 조건을 제한할 수 있습니다. 실제 매각 가능가격과 수익성은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 확인. 갑구 11번 강대규 명의 가등기의 종류, 가등기와 본등기의 관계, 현재 존속 여부 및 소멸 가능성을 등기 원본과 관련 서류로 확인하세요.
• 토지·건물 권리 대조. 건물과 공동담보 토지인 죽림리 1572-14 및 1572-78의 등기사항을 함께 확인해 선순위 권리의 범위와 매각 대상 일치를 검토하세요.
• 매각물건명세서 확인. 가등기 및 매수인 인수권리에 관한 기재, 특별매각조건과 매각 제외 대상이 있는지 확인하세요.
• 점유자 조사. 김용찬·김유란의 실제 점유 범위, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구, 영업 관련 점유권원을 확인하세요.
• 건축물대장 확인. 2·3층 위반건축물 등재 사유와 시정 가능 여부를 관할 관청에 확인하고, 실제 숙박시설 사용이 적법한지 조사하세요.
• 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㅁ 구조물의 현황과 이용 가능성, 건축물대장 등재 여부 및 적법성을 확인하세요.
• 주차장 도시계획시설 확인. 목록 2 토지의 도시계획시설 저촉 범위와 향후 이용·개발에 미치는 영향을 확인하세요.
• 현장 측량 및 경계 확인. 지적도면에 따른 목측 경계와 실제 이용 경계를 대조하고 필요하면 측량을 실시하세요.
• 실거래 및 수익성 검증. 동일 지역 유사 근린·숙박시설 거래와 적법한 영업을 전제로 한 수익성을 확인한 뒤 응찰가격 상한을 결정하세요.
• 조세·관리비·점유 이전 비용. 예상배당에 반영되지 않은 조세채권과 명도, 관리비, 건축물 시정 관련 부담을 확인하세요.

맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 권리상 안전”

이 사건의 핵심은 감정가 3,904,941,500원이 적정한가라는 가격 질문 이전에, 낙찰자가 확실하고 안전하게 취득할 수 있는 권리가 무엇인가라는 문제입니다.

말소기준 이후의 근저당·압류 관계와 두 전입자의 기재상 대항력은 비교적 명확합니다. 하지만 그보다 앞선 갑구 11번 가등기 관련 권리는 성격과 존속 여부를 확인해야 합니다. 아울러 건물 2·3층의 위반건축물 등재, 숙박시설의 실제 이용과 공부상 용도 차이, 보증금 미상의 점유자 2명, 도시계획시설에 포함된 토지 등이 추가 검토 대상입니다.

신건 가격을 기준으로 배당채권이 전액 충족되는 것으로 계산된다고 하더라도, 그것이 안전한 취득을 보증하지는 않습니다. 유찰로 가격이 낮아지는 경우도 마찬가지입니다. 선순위 가등기 문제와 건축물 이용 적법성을 먼저 해소하고, 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 현재 단계의 결론은 권리·용도 검증 전 입찰 보류입니다.